Ликвидационная стоимость
«Недвижимость - Комфорт» №21 /1970.1.1/
10. Само время поговорить о ликвидационной стоимости.Кредитование является одной из наиболее рискованных банковских операций. Вместе с тем, оно обеспечивает наибольший поток доходов банков. Поэтому увеличение объектов кредитования для большинства коммерческих банков является одной из первостепенных задач. Но вряд ли найдется в Украине хотя бы один банк, специалисты, которые не сталкивались бы с не ликвидностью объектов залога.
Объем выдаваемого банком кредита чаще всего определяется как процент от рыночной стоимости объекта залога, при этом величина этого процента недостаточно обоснована. В отечественной практике кредитования недостаточно используется понятие "ликвидационная стоимость", которое в большей степени, чем "рыночная стоимость" соответствует цели определения стоимости объекта залога.
"Ликвидационная стоимость" - стоимость, по которой объект сценки может (мог) быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы период эксплуатации объекта был бы короче "разумно - долгого" для данного типа объектов на данном рынке.
"Объект залога" - объект, предназначенный для обеспечения обязательств. При предоставлении кредита под залог банк заключает с Заемщиком кроме кредитного договора также Договор залога. В соответствии с этим договором, в случае нарушения Заемщиком условий кредитного договора, Залогодатель (банк) может реализовать объект залога для удовлетворения своих требований.
Опыт оценки объектов залога позволяет сформулировать следующие положения, которые целесообразно использовать при кредитовании под залог:
· Базой для определения величины кредита, предоставляемого под залог, должна служит величина ликвидационной стоимости объекта залога.
· Базой для расчета величины ликвидационной стоимости объекта должна служит величина его рыночной стоимости.
· Величина ликвидационной стоимости объекта всегда меньше величины его рыночной стоимости.
При этом рыночную и ликвидационную стоимость объекта залога и разницу между их величинами должны определять независимые эксперты - оценщики, фиксируя свои выводы в документе, имеющем юридическую силу - отчет об оценке.
Разницу между ликвидационной стоимостью объекта залога и величиной предоставляемого кредита, а также саму величину кредита должны определять специалисты банка.
- Основными признаками, отличающими ликвидационную стоимость от рыночной стоимости, являются укороченный период рекламы объекта и то, что реализация объекта носит вынужденный характер.
Таким образом, Банк договорился ?сам с собой?, что ликвидационная стоимость составляет ориентировочно 75 процентов от рыночной. Это дело Банка. Почему же Банк дает Кредитору всего 50 ? 60 процентов от ликвидационной стоимости? Уменьшая при этом сумму самого кредита (?тело кредита?).
Опять таки это право Банка, который прекрасно понимает, что за время действия кредита, допустим пять лет, могут иметь место различные события и обстоятельства, направленные отнюдь НЕ на повышение стоимости объекта.
Это и износ, в т.ч. и моральный (кто хочет жить в ?хрущевке?, даже отремонтированной) и какое ? либо несчастье (пожар, наводнение и т.п.) и ухудшение экономического состояния в государстве, которое может способствовать падению цен на недвижимость (вспомним положение с 1999 и до начала 2001г.), изменение политического устройства или приход к власти какой ? либо партии, что будет способствовать снижению цен на недвижимость и много других факторов. Кроме того, Кредитор если уже не будет платить, то не будет платить как сам кредит, так и проценты по нему.
Таким образом, Банк себе страхует и перестраховывает. Имеет право. Полное. Поэтому и выдает малый кредит в сравнении с рыночной стоимостью объекта залога.
Я хотел бы в завершении сказать несколько слов по поводу определения цены, как рыночной, так и ликвидационной. Очень важно, чтобы оценщик мог дать не только размер стоимости объекта на день оценки, что и зафиксировано в отчете, но и некий прогноз на период действия кредитного договора, который может быть и не один год.
Например, в районе в котором находится оцениваемый под ипотеку объект (квартира в доме) строится метро. Безусловно, за период действия кредита, стоимость объекта может возрасти.
Другой пример. Возле объекта оценки построена крупная автостоянка или в доме открылось казино. Полагаю, что стоимость объекта залога уменьшиться.
В хороших Банках понимают, что такой прогноз может сделать не просто оценщик, а Оценщик ? Риелтор, который умеет (должен уметь) увязать стоимость объекта с общей ситуацией в районе, но не ?на сегодня?, а на будущее, в пределах действия Договора ипотеки.
Поэтому, когда я делаю оценку и Риелторскую экспертизу (об этом новом понятии поговорим в других направлениях), то безусловно учитываю возможность изменения ситуации, в т.ч. и политической, которая может повлиять на стоимость объекта залога.
Это еще один довод к необходимости тесного сотрудничества Банкира и Риелтора.