Факторы, которые способствуют увеличению цен на жилье. Продолжение.
«Недвижимость - Комфорт» №14 /1970.1.1/
Мы осветили уже СЕМЬ факторов, которые, по мнению Автора, способствуют увеличению цен на жилье.ПЕРВЫЙ ? ?Улучшение экономической и социальной обстановки в Украине?.
ВТОРОЙ ? ?Развитие финансового рынка в Украине и его влияние на рынок недвижимости?.
ТРЕТИЙ ? ?Изменение в системе ценностей и стиле жизни?.
ЧЕТВЕРТЫЙ ? ?Особенности взаимодействия спроса и предложения?.
ПЯТЫЙ ? ?Взаимодействие первичного и вторичного рынков недвижимости?.
Продолжаем тему.
ШЕСТОЙ фактор - ?Перераспределение ресурсов и благ между разными слоями общества?.
СЕДЬМОЙ фактор - ?Миграция граждан Украины, особенно молодежи, в Киев?.
ВОСЬМОЙ фактор ?Дифференциация населения по доходам, уровень развития бизнеса и динамика этих процессов?.
Официальная статистика сегодня не может предоставить реальные цифры об объемах доходов населения, но исходя из данных о положительной динамике среднемесячной нормальной заработной платы и возрастания объемов розничного товарооборота также можна сделать выводы о повышении платежеспостобного спроса в г. Киеве .
По экспертным оценкам, которые опираются на косвенные данные (о наявности дорогих автомобилей, дорогих экскурсионных туров, продаже дорогой мебел, предметов роскоши и т.п.), доходы 10 процентов самых имущих слоев населення Украины превышают доходы такого же количества самых бедных приблизительно в 10-15 раз. Следствием глубокого имущественного расслоения является формирование социально поляризованного общества.
Уровень развития бизнеса и его динамика влияют на формирование денежных доходов населения и на объемы спроса на жилую недвижимость. Но в то же время, , такие элементы бизнеса, как деловая активность и рентабельность отдельных видов бизнеса определяют объемы спроса на коммерческую и промышленную недвижимость. На протяжении нескольких последних лет экономика и бизнес в Киеве начали заметно развиваться.
ДЕВЯТЫЙ фактор - ?Влияние демографических процессов и процессов ?семейной ротации? на уровень спроса на жилье?.
Анализ этих показателей позволяет оценивать и прогнозировать влияние демографических процессов на формирование спроса и предложения на рынке жилья. По-моему, такой анализ важен, в первую очередь, для застройщиков и инвесторов, чтобы лучше понимать потребности своих потребителей.
Раньше как было. В одной квартире жило несколько поколений, а следовательно несколько семей. Жили-поживали, сорились-мирились, но не разъезжались. В наши дни молодые люди не хотят жить в окружении ?нескольких поколений?, тем более ?старших поколений?, а хотят жить самостоятельно, т.е? отдельно.
Хотя, справедливости ради, нужно заметить, что жить ?отдельно? не значит жить ?самостоятельно?. Но молодые люди стремятся к ?самостоятельности? и начинают ее не с ?самостоятельного? заработка или бизнеса, а с ?самостоятельной? квартиры.
Кроме того, увеличилось (к сожалению) количество разводов и эти факторы также воздействуют на рынок недвижимости в части увеличения количества приобретаемого жилья.
ДЕСЯТЫЙ фактор ?Потребительские свойства жилья?.
Жилищный фонд неоднороден, поскольку каждый дом имеет различный набор потребительских качеств ? каждый объект отличается по параметрам качества и удобства. Для определения равнозначной стоимости жилья достаточно распространенным есть использование так называемого, гедонистического подхода, который зиждется на концепции, что жилье состоит из целого ряда отдельных элементов, каждый из которых имеет свою скрытую стоимость. На цену конкретного объекта недвижимости влияют две группы факторов: непосредственно характеристики жилья и характеристики места его расположения.
Рассмотрим сначала характеристики самого жилья. Жилье отличается по размерам, планировке, длительности срока использования (для вторичного рынка). Так же, важными есть отличия в качестве и продуктивности комунально-бытовых систем, оформление и качество интерьера, крепость конструкций, вид из окна и пространственная ориентация.
Характеристики жилья.
1. Жилая площадь.
2. Соотношение жилой и нежилой площадей.
3. Площадь кухни.
4. Этаж размещения квартиры и этажность дома.
5. Планировка квартиры.
6. Наличие центрального горячего водоснабжения.
7. Наличие балкона или лоджии.
8. Наличие холла, кладовки.
9. Пространственная ориентация.
10. Тип строительной серии дома.
11. Тип проекта.
12. Материал перекрытий.
13. Материал стен дома.
14. Высота помещения.
15. Наличие телефона.
16. Раздельный или совмещенный санузел.
17. Состояние квартиры.
18. Наличие кафеля, паркета, импортной сантехники.
19. Ремонт.
Другой составной частью является местоположение жилья, потому что кроме самого жилья покупатель приобретает и комплект характеристик участка. Одной их характеристик есть степень отдаления от места работы, объектов торговли, отдыха, заведений образования. Иные характеристики касаются качества окружающей среды, уровня загрязнения атмосферы, уровня шума. И, наконец, внешний вид микрорайона в целом, и социальный статус его жильцов.
Давайте рассмотрим краткий перечень основных потребительских характеристик жилья.
Характеристики места.
1. Район, его престижность.
2. Вид из окна.
3. Контингент жильцов.
4. Наличие охраны в парадном или входного переговорного устройства.
5. Наличие лифта, в т.ч. и грузового.
6. Наличие места для прогулок и прогулок с детьми.
7. Близость к местам отдыха и занятий спортом.
8. Досягаемость городского транспорта.
9. Наличие автостоянки, гаража, парковки.
10. Экологическая чистота района.
11. Близость к магазинам, рынкам.
12. Близость к детскому саду, школе.
13. Наличие мусоропровода.
14. Чистота в парадном и на улице.
15. Обслуживание дома.
Строящиеся сегодня дома учитывают потребительские характеристики, делают их более привлекательными, что и сказывается на уровне цен в сторону увеличения