Потребительский кредит, цена и стоимость
«Недвижимость - Комфорт» №19 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2001 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г.
1. Мы продолжаем (уже восемь номеров) тему ?ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ?.
Тему ?ипотеки? мы рассматриваем очень подробно. Почему? А потому, что в ближайшие годы ипотечное кредитование будет основой (я уверен) и двигателем экономики Украины. Ведь одна гривна, вложенная в строительство, требует 5 ? 6 гривен вложения в другие отрасли.
Поэтому мы так внимательно и скрупулезно подходим к нашей теме. Именно ?подходим?, т.е. сперва знакомимся со всеми правовыми понятиями, необходимыми для правильного понимания моих публикаций.
В прошлых номерах мы познакомились с правовыми и финансовыми понятиями, необходимыми для ?освоения? вопросов ипотечного кредитования.
- Обязательство;
- Кредитор;
- Должник;
- Договор;
- Документ;
- Сделка;
- Угода (укр);
- Договора;
- Двухсторонние сделки;
- Письменная форма сделки;
- Договор займа;
- Кредитный Договор;
- Кредит;
- Задаток;
- Поручительство;
- Неустойка;
- Штраф;
- Залог.
3. В прошлом номере мы рассмотрели залог, как бы в ?общем виде? и установили, что действуют пять типов залогов, один из которых есть ИПОТЕКА.
Остановимся на ИПОТЕКЕ.
Давайте более подробно поговорим о Договоре залога, когда предметом залога является недвижимое имущество. Такой залог называется ИПОТЕКОЙ. Основная ?идея? ипотеки в том, что предмет залога оста?тся в пользовании у Должника. Например, одолжил гражданин деньги у Банка или физического лица. В залог передал свою квартиру, собственником которой является. В залог передал, но оста?тся в ней жить, т.е. пользоваться, но уже не может распоряжаться (продать, обменять и т.п.), т. е право собственности стало, как - бы, неполным.
Нотариус, удостоверяющий Договор, накладывает запрещение на отчуждение этой квартиры и принимает правоустанавливающие документы на ответственное хранение, т.е. изымает их у Собственника.
Распоряжаться заложенным имуществом можно только по обоюдному согласию сторон (Должника и Кредитора). Например, Стороны могут договориться о реализации недвижимости и возвращении долга, или обязанности Должника принимает на себя новый владелец.
Следует помнить (понимать), что ипотека имеет ряд особенностей, которые отличают ее от других видов залога. Одна из них (кроме тех, о которых мы уже говорили), в силу специфики недвижимого имущества, установленный гражданско-правовой режим.
Кредитору следует достаточно осторожно и взвешенно подходить к принятию решения о принятии конкретного объекта в ипотеку. Почему?
Во-первых. Нужно достаточно внимательно и ответственно подойти к определению стоимости объекта, на тот случай, если при невыполнении обязательств по уплате долга, залог нужно будет реализовать. При этом следует спрогнозировать возможную продажную цену в момент реализации залога, а ведь период между заключением Договора о залоге, и сроком возвращения долга может быть достаточно большим. Особенно опасно давать взаймы под залог недвижимости в период падения цен на не?. Я бы рекомендовал давать взаймы (кредит) сумму, не превышающую 40-50 процентов от рыночной стоимости объекта на момент заключения Договора.
Во-вторых. Следует получить согласие всех собственников, если Должник владеет частью объекта (квартирой, дома), а сам объект есть долевая собственность.
В-третьих. Следует получить согласие второго супруга, при залоге квартиры принадлежащей гражданину (супругу) на праве собственности, но при этом квартира является общей совместной собственностью супругов.
В-четвертых. Следует получить согласие опекунского совета, если сособственниками являются несовершеннолетние. Как правило, опекунский совет не дает такого разрешения.
В-пятых. Следует внимательно разобраться с владельцами и проживающими на заложенном объекте. А если там инвалиды, пенсионеры, больные? Как их выселить (и куда), если квартира будет продаваться для возврата долга? Могут быть проблемы.
Ваш Автор неоднократно проводил риелторскую экспертизу для Банков и не всегда давал положительный ответ на вопрос: ?Брать или не брать? (объект в залог).
5. На чем же базируется Ипотека (залог).
- гласности залога, то есть информация о заложенной недвижимости не должна скрываться от заинтересованных лиц;
- конкретности залога, т.е. из всего имущества должен быть выделенный конкретный объект ипотеки (право Залогодержателя основывается на стоимости именно этого объекта недвижимого имущества Залогодателя);
- доверия не к Залогодателю, а к недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которой гарантирует возращения долга в полном объеме, включая проценты, убытки, получившиеся из - за просрочки выполнении условий договора, затраты по реализации залога.
6. Вследствие чего возникает ипотека (залог).
Ипотека возникает вследствие Договора, при наступлении срока выполнения назначенных в нем обязательств и точном определении недвижимого имущества, которое признается таким, что находится в залоге.
Наиболее распространена ипотека по Договору, когда Залогодатель, добровольно отдает свою недвижимость в залог, подписывая соответствующий Договор с Залогодержателем. Тем не менее заключение Договора невозможное вне связи с другими Договорами. В сущности, ипотека имеет характер, производный от обеспеченными ею требованиями, которые исходят, в свою очередь из предшествующих Договоров займа, сохраняя, комиссии, купли-продажи и др.
7. С какого ? же момента возникает право передавать недвижимость в ипотеку?
Такое право возникает с момента составления Договора об ипотеке .
А в каких же случаях происходит приостановка Договора ипотеки:
- выполнены обязательства, обеспеченные залогом;
- заложенное имущество продается с торгов;
8. Сегодня существует свыше около двадцати видов залога, для выделения которых главными есть три критерия квалификации:
- отношение сторон к залоговому имуществу;
- условия погашения оптимальной под залог займа;
- специфика объекта залога.
Ипотека выделяется как вид залога соответственно критерию, что определяет отношение сторон к заложенного имуществу. Объектом ипотеки может быть любое имущество, которое принадлежит гражданам или предприятиям. Ипотека в чистом виде существует на первичном рынке, а на вторичного рынка представляет собой выдачу банковскими учреждениями кредита под залог имущества, которое покупается.
Интересно остановиться на некоторых особенностях рассмотрение Банками заявок на получение ипотечных кредитов. Мы не говорим о внутренней ситуации Банка, стоимости его ресурсов и т.д. Речь идет о внешних факторах влияющих на принятие решении
Решающим фактором является ликвидность кредитуемого объекта, т.е. его локация, инфраструктура, строительное качество. Исходя из ликвидности потенциального объекта залога, Банк принимает решение в сумме, сроках и стоимости кредита. Кроме того, очень важна платежеспособность Клиента и его финансовая устойчивость.
9. В следующем номере мы продолжим разговор об ипотеке.