Залог
«Недвижимость - Комфорт» №18 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??
Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2001 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г.
1. Статья этого номера продолжает тему ?ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ?, которую мы начали еще в номере 12?2002, т.е. уже седьмой (!) номер. Почему же так обстоятельно? Дело в том, что экономическая ситуация в Украине объективно подошла к тому, что ипотечное кредитование стало насущной необходимостью.
Действительно, на сегодняшний день у большинства украинских банков деньги есть, но при этом перед ними остро стоит проблема эффективных кредитных вложений.
Во многих странах, которые переживали кризисные периоды, подъем жилищного строительства рассматривался правительствами как катализатор общеэкономического подъема. Так было в послевоенной Германии, Индонези: первый пятилетний план, из которого началось экономическое возрождения, был направлен на жилищное строительство. Не случайно "новый курс" Рузвельта начался с развития кредитования собственников домов (жилая ипотека). Жилищное строительство получило развитие и в странах, где наблюдаются экономические процессы, схожие с теми, которые происходят сейчас в Украине, например, Чили, Мексике. Ряд экономических условий в Украине и Чили совпадают - инфляция, спад производства, дефицит жилья. Несмотря на это, с середины 1994 г. в Чили активно развивается рынок ипотечных кредитов (кредитов под залог недвижимости). Коммерческие банки увеличивают объем ипотечного кредитования, участниками системы ипотечного кредитования становятся пенсионные и прочие фонды, некоторые государственные институты. Правительство Чили в последние годы значительно увеличил инвестиции в жилищное строительство. Одновременно употребляются значительные мероприятия по упрощению бюрократизированных процедур в сфере строительства и финансирование жилья, регистрации операций с недвижимостью.
Процедуры предоставления ипотечных кредитов на приобретение недвижимости в Банках могут быть различными но их объединяет одна особенность это обязательство предоставит обеспечение Недвижимость передается в залог после ее покупки и регистрации прав собственности в БТИ. Здесь существует определенный риск, именно поэтому такие кредиты предоставляются только тщательно проверенным Заемщикам со стабильным доходом и надежной репутацией.
Существует масса методик определения финансового состояния заемщика. К сожалению, практически ни одна из них не работает в соответствии с возложенной на нее задачей. По этому дополнительная, неофициальная информация иногда играет большую роль, чем документы в заработке и в регулярности оплат коммунальных платежей или документы свидетельствующие в владении долей в каком-либо предприятии.
2. Мы с Вами, уважаемые Читатели, подробно рассматриваем ?ипотеку? как бы со всех сторон. Знакомимся со всеми правовыми понятиями, необходимыми для однозначного понимания всех проблем ипотеки. А для чего? Исключительно для того, чтобы применять эти знания на практике, т.е. пользоваться ипотекой для улучшения ?квартирной ситуации? своей семьи.
3. В прошлых номерах мы познакомились с такими понятиями:
- Обязательство;
- Кредитор;
- Должник;
- Договор;
- Документ;
- Сделка;
- Угода (укр);
- Договора;
- Двухсторонние сделки;
- Письменная форма сделки;
- Договор займа;
- Кредитный Договор;
- Кредит;
- Задаток;
- Поручительство;
- Неустойка;
- Штраф.
4. Последний абзац прошлого номере :
Мы должны разобраться с последним правовым способом (существуют на практике и НЕ правовые способы, но не советую их применять) обеспечения исполнения обязательств, который называется Залог.
Залог очень интересное и важное понятие и требует подробного рассмотрения, т.к. достаточно широко применяется на рынке недвижимости и особенно при получении кредита.
Продолжаем.
Итак, Залог (на украинском языке - Застава).
В залоге есть несколько ?действующих лиц?:
- Кредитор (Залогодержатель) ? тот, кому что-либо должны, например, деньги, или исполнение какого-либо обязательства.
- Должник (Залогодатель) ? тот, кто должен что-либо (напр. деньги), или исполнение какого-либо обязательства, либо наоборот, должны воздержаться от каких-либо действий.
- Имущественный Поручитель ? третье лицо, которое может быть Залогодателем наравне с Должником.
В Украине действует Закон ?О залоге?, принятый 2 октября 1992 года, который и регулирует отношения ?действующих лиц?.
Согласно ст.1 на основании залога (в силу залога) Кредитор имеет право при неисполнении Должником своего обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
В ч?м же сущность или идея залога? Она в том, что Должник, берущий в долг деньги или дающий обещание исполнить какое-либо обязательство, отда?т в залог Кредитору какую-нибудь вещь, имущество, недвижимость. Если Должник не выполнил своего обязательства (например, не уплатил долг), то Кредитор имеет право обратить взыскания на заложенное имущество (например, продать его) и из вырученной суммы получить удовлетворение, т.е. вернуть свои деньги. Сторонами Договора залога могут быть физические, юридические лица и государство. Мы говорим, что предметом залога может быть ?имущество?, но понятие ?имущества? шире понятия ?вещь?, это не только ?вещь? или ?несколько вещей?, но и имущественные права или совокупность имущественных прав.
Например, субъективные права участникам правоотношений, связанных с владением, пользованием, распоряжением имущества, т.е. с собственностью.
Следует помнить, что Залогодателем может быть только Собственник заложенного имущества, т.е. Должник может передать в залог только(!) сво? собственное имущество.
Обратите внимание: Собственником заложенного имущества на весь срок действия Договора залога оста?тся Должник, т.е. Кредитор не становится собственником имущества, у него появляется только право залога.
К Договору залога предъявляются определ?нные требования. Какие? Он должен быть составлен обязательно в письменной форме.
5. В зависимости от предмета залога рассматривают такие его виды:
- ипотека (залог земли, недвижимости, при котором предмет залога остается у залогодателя или третьего лица);
- заклад (залог движимого имущества, при котором предмет залога передается во владение залогодержателя. По согласия сторон предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя, т.н. ?твердый залог?);
- залог товаров в обороте или в переработке (в этом случае предметом залога могут выступать сырье, полуфабрикаты, комплектующие изделия, готовая продукция);
- залог ценных бумаг (по соглашению сторон заложенные ценные бумаги могут быть переданы на хранение в депозит нотариальной конторы или банка);
- залог имущественных прав (Залогодатель может заключить договор залога как принадлежащих ему на момент заключения договора прав требования по обязательствам, в которых он является Кредитором, так и тех, которые могут возникнуть в будущем).
6. Новости ипотеки.
Я думаю, что нам пора иметь такую рубрику и следить за ее ?наполняемостью?.
6.1. В Украине образована национальная ипотечная Ассоциация.
Созданная Украинская национальная ипотечная ассоциация (УНИА), учредительные сборы которой состоялись в Киеве, Основателями УНИА были почти 20 коммерческих банков, а также юридические, страховые и риелторские компании.
Основной задачей УНИА есть формирование и развитие ипотечной финансовой системы в Украине, а также создание конституционных основ функционирования этой системы. Деятельность ассоциации будет направлена на разработку стандартов для участников ипотечного рынка - коммерческих банков, риелторских, страховых, юридических и других компаний.
Президентом УНИА избран Игоря Митюков, Исполнительным директором - Владимир Лавренчук. В Ассоциации будут действовать 5 рабочих групп.
Как отметил И.Митюков, долгосрочный план деятельности УН?А предусматривает достижение через 5 лет в Украине объема долгосрочного финансирования под залог недвижимости на уровне 25 процентов от ВВП.
Утвержден Указ Президента о ипотечном кредитовании.
По словам Вице-премьер-министра Украины Леонида Козаченка, внедрение ипотечного кредитования позволит привлечь в экономику среднесрочные и долгосрочные банковские кредиты как украинских, так и зарубежных Банков. Он отметил, что только для возобновления основных фондов АПК Украины, необходимо привлечь свыше 100 млрд. гры. Возможности же украинских Банков крайне ограниченны - около 1,5 млрд. грн.
Если до конца нынешнего года Верхнап Рада утвердит необходимые для введения в действии Указа Президента в действие три законопроекта, то уже в первом полугодии следующего года в АПК можно будет привлечь свыше 2 млрд. грн. долгосрочных кредитов, из которых 70 процентов пойдет на производство сельхозтехники, 20 процентов - на оснащение для перерабатывающего сектора, 5 процентов - на возобновление строительства.
В июне к Верховную Раду переданы двенадцать законопроектов, сведенных с регулированием ипотечного кредитования в Украине.
В следующих номерах мы продолжим полезный и важный для моих Читателей разговор о ИПОТЕКЕ.