И, все-таки, где же лучше оформить сделку?
«Недвижимость - Комфорт» №11 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю...?Я ЖЕЛАЮ ПРОДАТЬ КВАРТИРУ
В предыдущих номерах нашего издания я ответил на ряд вопросов, возникающих у семьи, желающей продать свою квартиру (дом, дачу, гараж, участок).
Вот эти вопросы:
- сколько стоит квартира;
- давать или не давать объявления, а если давать, то где;
- заниматься продажей самому или пригласить Брокера;
- откуда пригласить Брокера;
- что представляет собой риэлторская фирма и где собрать сведения о ней;
- входит ли фирма в какое-либо объединение, союз, ассоциацию, или нет и что лучше;
- какие удостоверения должен иметь Брокер и как проверить их подлинность;
- иметь ли дело только с одной фирмой или обзвонить как можно больше фирм;
- как общаться с потенциальными Покупателями и их Брокерами;
- брать ли задаток (и что это?) у Покупателя, в каких случаях, на какой период;
- правила и условия перевода и (или) вывоза средств в связи с выездом на ПМЖ;
- где лучше оформить сделку: у государственного, частного нотариуса или на бирже.
После выхода прошлого номера мне звонили наши читатели и спрашивали: ?Все-таки, где же лучше оформить сделку??.
Проблема в том, что в последнее время (после выхода постановления Кабмина ?544 от 9 июля 1997г.) появились статьи наших уважаемых нотариусов, в которых ставится под сомнение законность регистрации сделок на биржах.
УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ - УЧАСТНИКИ РЫНКА ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ !
Законность регистраций операций с недвижимостью на биржах подтверждается не только Законом Украины ?О товарных биржах? (я писал об этом в прошлом номере), но и жилищным кодексом Украины, где в статье 9 сказано: ?Граждане имеют право на приватизацию квартир (домов, государственного жилищного фонда или приобретение их в жилищных кооперативах, на биржевых торгах, путем индивидуального жилищного строительства либо получение в собственность на иных основаниях, предусмотренных законодательством Украины.?, т.е. ?биржевые торги? происходят при регистрации Договоров купли - продажи на биржах.
В ХОРОШИХ РИЭЛТОРСКИХ ФИРМАХ умеют правильно оформить сделку, чтобы она была абсолютно законна.
Кроме того, когда ставится под сомнение законность регистрации сделок на биржах, одновременно ставится под сомнение законность работы государственных организаций, а именно Бюро технической инвентаризации - уполномоченный в установленном порядке орган, осуществляющей техническую инвентаризацию (оценку и учет), объектов недвижимости и регистрацию прав собственности на недвижимость.
В прошлом номере, я уже писал о том, что в НАСТОЯЩИЙ МОМЕНТ (!) (завтра ситуация может быть иной) регистрировать сделку на бирже выгоднее. Судите сами.
При регистрации Договора купли - продажи квартиры стоимостью 40000 гр. (Нормальная 2-х комнатная квартира) на бирже - государственная пошлина составит 40 гр. (0,1% от суммы сделки), а у нотариуса - 2000 гр. (5% от суммы сделки).
Действительно, в Договоре можно указать сумму в 200 гр. и тогда госпошлина у нотариуса будет 10 гр., но выгодно ли это Покупателю. Уверен - НЕ ВЫГОДНО.
Брокер из ХОРОШЕЙ РИЭЛТОРСКОЙ ФИРМЫ объяснит почему НЕ ВЫГОДНО и даже ОПАСНО.
Ведь УМНЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ смотрит не только на сегодняшние расходы, но и на расходы и неприятности будущего, которые, с большой степенью вероятности, могут быть.
Продолжаем отвечать на вопросы:
(они сформулированы в ?4 за 1996г.)
- КАК ВЗЯТЬ И ПРОВЕРИТЬ ДЕНЬГИ; (имеется в виду деньги, полученные за продажу своей квартиры).
Итак, мы подошли к очень ОТВЕТСТВЕННОМУ ЭТАПУ при продаже квартиры, который венчает все Ваши усилия и усилия вашего Брокера:
- Была определена стоимость квартиры (?1 за 1997г.);
- Грамотно разместили объявление (рекламу) о продаже квартиры (?1 за 1997г.);
- Решили для себя проблему о необходимости приглашения брокера (?2 за 1997г.);
- Пригласили брокера из ХОРОШЕЙ РИЭЛТОРСКОЙ ФИРМЫ и согласовали с ним стоимость его услуг (?3 за 1997г.)
- Разобрались, кто такие ?брокеры?, ?маклеры?, ?риэлторы?. Узнали что такое товарная биржа, риэлторская фирма. Узнали как проверить полномочия брокера и какие он должен иметь удостоверения (?4 за 1997г.);
- Грамотно решили для себя вопрос о количестве фирм, которые с Вами работают (?5 за 1997г.);
- Правильно распорядились документами на квартиру (?5 за 1997г.);
- Нашли общий язык с потенциальными Покупателями (?5 за 1997г.);
- Брокер нашел Покупателя и вы получили задаток (?6 за 1997г.);
- Если Вы будете покупать другую квартиру вместо продаваемой, то она уже намечена (?6 за 1997г.);
- Если Вы будете переводить деньги в другую страну, то уже знаете порядок перевода (?7 за 1997г.);
- Решили для себя - где будете оформлять сделку: у государственного, частного нотариуса или на бирже (?8 за 1997г.);
- Определились - какая стоимость будет указана в Договоре купли-продажи: истинная, балансовая или биржевая.
Назначен день и время подписания Договора и Вы готовы выйти из дома Владельцем, а вернуться передав уже права собственности другому лицу, но имея деньги.
Я полагаю сейчас самый удобный момент, чтобы разобраться в понятии СОБСТВЕННОСТЬ.
Итак, что такое ?СОБСТВЕННОСТЬ?.
Собственность - общественные отношения, которые характеризуют распределение объектов собственности между различными субъектами собственности между различными субъектами собственности.
Объектами собственности являются: земля и ее недра; реки, леса, полезные ископаемые; воздушное пространство; основные средства производства во всех отраслях; жилищный фонд; финансовые ресурсы; научные достижения; национальные, культурные и исторические ценности; личное имущество граждан.
Субъекты собственности - индивидуум, семья, коллектив, общественная организация, государство. Собственник - субъект (физическое или юридическое лицо), который сосредоточивает в своих руках все возможности от использования собственности. Так, хозяйствующий субъект - лицо, которое выполняет производственную деятельность с использованием той или иной собственности. При этом он может быть собственником, а может и не быть им.
При рыночных отношениях принципиально различают два типа собственности:
. общественная (государственная) собственность,
. частная (не государственная) собственность.
В Закон Украины ?О собственности? закреплены равные права существования обоих типов собственности.
В правовом отношении все действия с собственностью реализуются на основании права собственности. Что же собой представляет право собственности?
Право собственности представляет собой оформление экономических отношений юридическими законами и нормативами. Право собственности включает полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Здесь понятия ?владение?, ?пользование? и ?распоряжение? имеют юридическую основу.
Владение - фактическое обладание вещью. Оно неразрывно связано с другим правомочием собственника - правом пользования, так как в большинстве случаев для того, чтобы пользоваться вещью, необходимо иметь ее в своем владении. Различают владение собственника и владение несобственника. Первое из них всегда охраняется законом, так как оно возникло на основании закона, договора или другого административного акта.
Право владения может принадлежать и другому лицу, которому собственник передал свою вещь на основании договора (имущественный наем, залог, хранение и т.п.) или иного юридического акта. Вместе с тем право владения несобственника носит зависимый характер, так как владелец может пользоваться или распоряжаться вещью лишь в пределах, установленных собственником. Например, по договору хранения владелец не может пользоваться вещью.
Пользование заключается в праве потребления вещи для удовлетворения собственных потребностей и интересов в зависимости от ее назначения (эксплуатация имущества, получение доходов и т.п.). Границы права пользования определяются законом, договором или иным правовым основанием (завещание, дарственная и др.).
Распоряжение означает предоставленное законом право определять юридическую судьбу вещи по усмотрению собственника. Распоряжение совершается путем сделок и в силу других юридических актов. В результате распоряжения имуществом осуществляется его отчуждение (прекращается право собственности), а также передача его в пользование, на хранение, в залог и т.д.
Как вести себя при подписании Договора и как лучше распорядиться деньгами (обратим внимание и на валюту платежа) чтобы сохранить их до окончательного вложения, мы поговорим в следующем номере.
Если будут вопросы или пожелания, пишите в журнал, звоните мне в Центр ?МЕГОКОН-В? (см. табл. ?Список фирм, специализирующихся на работе с недвижимостью?).
ВИНОКУР Владимир Исаакович - Директор Центра недвижимости и оценки ?МЕГОКОН-В?; Зам. Председателя Совета директоров Украинской биржи ?ДЕСЯТИННАЯ?; Вице - Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины.
Тел. оф. (044) 223-33-59, 223-35-32.
Дисп. Сл. (044) 242-46-17.
(Продолжение, самое интересное в следующем номере. Не пропустите.)