Задаток, Поручительство, неустойка, штраф
«Недвижимость - Комфорт» №17 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??
Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2001 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г.
1. С номера 13?2002 мы начали цикл статей, связанных с ипотечным кредитованием. И эта статья, я надеюсь не последняя, из этого цикла. Почему же мы уделяем столь большое внимание этой теме? Давайте еще раз вспомним слава нашего Президента г - на Л. Д. Кучмы на Международной конференции ?Проблемы развития ипотечного рынка и пути их разрешения?.
?Сегодня на повестке дня стоит вопрос формирования самодостаточного механизма промышленной ипотеки, то есть такого механизма, который обеспечивал бы согласование интересов заемщика и кредитора на основе эквивалентности кредитных ресурсов и стоимости имущества?.
2. Тему ?ипотеки? мы рассматриваем очень подробно. Почему? А потому, что в ближайшие годы ипотечное кредитование будет основой (я уверен) и двигателем экономики Украины. Ведь одна гривна, вложенная в строительство, требует 5 ? 6 гривен вложения в другие отрасли.
Вот и повышение жизненного уровня, конец безработице, дополнительные отчисления в пенсионные фонды и т.п.
Поэтому мы так внимательно и скрупулезно подходим к нашей теме. Именно ?подходим?, т.е. сперва знакомимся со всеми правовыми понятиями, необходимыми для правильного понимания моих публикаций.
3. В прошлых номерах мы подробно рассмотрели такие понятиями:
- Обязательство;
- Кредитор;
- Должник;
- Договор;
- Документ;
- Сделка;
- Угода (укр);
- Договора;
- Двухсторонние сделки;
- Письменная форма сделки;
- Договор займа;
- Кредитный Договор.
4. Остановимся кратко на Кредитном Договоре. Что же такое Кредит?
Кредит (лат. creditum ? заем, долг) ? такие отношения, которые связаны с передачей денег или материальных ценностей во временное пользование на условиях их возврата.
В дальнейшем мы будем говорить о банковском кредите, который предоставляется как денежный займ.
Основные принципы Кредитования:
· оборачиваемость денег (деньги должны вернуться);
· срочность (кредит должен иметь срок погашения);
· целевое назначение (кредиты выдаются, как правило, под конкретное приобретение либо под конкретную программу);
· обеспечение (обязательство по возврату кредита должно быть обеспечено).
Перейдем к способам обеспечения выполнения обязательств.
Такими способами:
· Задаток;
· Залог;
· Поручительство.
5. Поскольку Задаток есть способ обеспечения выполнения обязательств, то ? несколько слов о задатке.
В номере 6?2000 мы разобрались с понятием Задаток и Аванс. Уяснили, что это различные правовые понятия, а Задаток договорились рассматривать в более широком смысле. Приведу абзац из номера 6?2000 (как было бы хорошо, если Читатели имели бы все мои статьи и просто листали бы их):
?Когда Риелтор говорит: ?У меня сегодня ЗАДАТОК по такому ? то объекту?, то имеется в виду, что сегодня он должен заключить ?Договор задатка? (или ?Договор о задатке?), не только обеспечить передачу задатка (денежной суммы), но и оговорить все обязательства Продавца и Покупателя по отношению друг к другу, оговорить всю технологию подготовки к ?Договору купли - продажи? и еще многое, многое иное.?
Задаток ? это денежная сумма выдаваемая Покупателем Продавцу в счет причитающихся с его по Договору общей стоимости недвижимости, например, квартиры. Передача задатка свидетельствует, что Продавец хочет продать, а Покупатель ? купить.
Но для участников процесса купли-продажи объекта, задаток.
· огромное (я не боюсь этого слова) событие, это половина (если не больше) успеха,
· уверенность (почти) в исполнении своего желания: продать или купить (для Продавца и Покупателя),
· радость профессиональной победы (для настоящего Риэлтора).
Задаток выполняет следующие функции, т.е. имеет такое назначение:
· во-первых, это способ платежа; например если Покупатель приобретает квартиру стоимостью 50.000 гривен и дал Продавцу задаток 2.000 гривен (как правило, от 2 до 5 процентов от стоимости), то впоследствии ему нужно будет доплатить 48.000 гривен.
· во? вторых, это обеспечение исполнения обязательства, дополнительно связывая Покупателя и Продавца.
Между организациями широко применяется такой способ, как Неустойка (Штраф, Пеня) И Гарантия. Можно допустить, что и между физическими лицами или между юридическим и физическим лицом исполнение обязательства обеспечивается Неустойкой.
Залог и Поручительство имеют непосредственное отношение к тематике наших публикаций. Поэтому именно на них мы и остановимся подробнее.
6. Перейдем к способам обеспечения выполнения обязательств, имеющих непосредственное отношение к Ипотеке.
Поручительство.
Поручительство ? это Договор, по которому одно лицо (Поручитель) бер?т на себя обязательство перед Кредитором (тот, кому должны) Должника (тот, кто должен) полностью или частично отвечать за неисполнение обязательств Должником. В случае неисполнения обязательств Должником перед Кредитором, нес?т ответственность и сам Должник, и Поручитель, прич?м они отвечают солидарно. Что это значит? А то, что Кредитор может обратиться через суд с иском, как к Должнику, так и к Поручителю. При этом Поручитель отвечает в том же объ?ме, что и Должник за сам долг, за возмещение дополнительных убытков, за уплату процентов, штрафа или пени.
Важное обстоятельство: - закон предусматривает исключительно письменную форму Договора поручительства.
В противном случае он призна?тся недействительным.
Поручительство чаще всего имеет место в отношениях между гражданами в тех случаях, когда речь ид?т об обеспечении исполнения денежных обязательств. Но обязательства могут быть не только денежные. Например: выписаться, выехать из квартиры, переоформить телефон, заменить газовую плиту и т.п.
Давайте уважаемые Читатели ?переиначим? некоторые слова в удобный для нас (вернее для темы моих заметок) вид.
· Кредитор ? Банк, который выдал кредит;
· Должник ? Заемщик, который взял кредит у Банка;
· Поручитель ? Лицо которое приняло на себя обязательство Заемщика перед Банком вернуть кредит (долг).
Итак. Есть Кредитор, Должник и Поручитель. Заемщик ?что-то? должен Банку, но не исполняет своего обязательства. Вместо Должника обязательство по отношению к Банку исполняет Поручитель. Выполнил обязательство, и сам стал Кредитором по отношению к тому же Заемщику. Заемщик все-таки должен исполнить свое обязательство, не хочет добровольно, - так суд заставит.
Это называется ? возникновение права обратного требования.
А сколько же времени действует Поручительство? В зависимости от того указан или не указан в Договоре срок исполнения. Если указан ? три месяца со дня наступления срока исполнения Договора в случае, если Кредитор не обратился с иском к Поручителю. Если срок исполнения обязательства не был определен или определен моментом востребования, то ответственность Поручителя прекращается по истечению одного года со дня заключения Договора, конечно, если в том же Договоре не предусмотрен иной срок.
Безусловно, в Договорах Поручительства, имеющих отношение к Ипотеке, срок определяется временем действия Кредитного Договора.
Мы убедились, что Поручительство (на укр. языке ? Порука) гражданско-правовой способ обеспечения исполнения обязательств, базирующийся на Договоре.
Приведем пример:
Бендер Остап Иброгимович ? (Кредитор) по Договору займа одолжил у Корейко Александр Иванович (Должнику) до 1 января 2010г. некую сумму (10?000 гр.), а гр. Паниковский Михаил Самуилович при этом Поручитель. В Договоре, составленном между ними должны (могут) быть такие абзацы:
- Я, Паниковский М.С. ручаюсь перед Бендером О.И., за возврат ему Корейко А.И. долга в сумме 10000 гривен в названный выше срок.
- Если до 01 января 2010г. долг в сумме 10000 (десять тысяч) гривен Корейко А.И. не будет возвращен, Бендер О.И. обязуется сообщить об этом Паниковскому М.С., который в течение 10 дней после получения такого сообщения обязуется выплатить эту сумму Бендеру О.И.
- Я, Бендер О.И., получив от Паниковского М. С. сумму долга, обязуюсь передать ему право требования по Договору займа.
Такой же или примерно такой же Договор может быть между Банком (Кредитором), Корейко А. Л. (Заемщиком) и Паниковским М .С. (Поручителем).
В операциях с недвижимостью Договор поручительства применяется, к сожалению не очень часто.
7. Следующий правовой способ обеспечения обязательств ? Неустойка (Штраф, Пеня). Прежде всего, это денежная сумма, которую Должник должен уплатить Кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст.179 Гражданского Кодекса Украины ?Неустойка?). Договор о Неустойке (штраф, пеня) должен быть заключен исключительно в письменном виде.
Почему Неустойка популярна и удобна? А потому, что не требуется специальных расчетов по убыткам, доказательств и т.п. Необходимы сам факт нарушения Договора и присутствие основания для начала гражданской ответственности.
Как правило, Неустойка определяется либо какой-то конкретной суммой (штраф), либо в виде пени. По общим правилам пеня устанавливается в виде процентов от просроченной суммы за каждый день после срока исполнения обязательств. Какой может быть размер пени? Пеня может устанавливаться как в конкретной сумме за день просрочки независимо от просроченной суммы, так и в процентах от общей суммы долга. Каков же размер этого процента? Можно ориентироваться на Постановление Верховной Рады Украины ?Про відповідальність за несво?часне виконання грошових забов?язань?, в котором рекомендуется размер пени ? 0,5 процента за каждый день просрочки. Иногда применяется величина процента, равная двойной ставке рефинансирования НБУ.
Но стороны могут обозначить ?свой? размер процента, о котором они договорились.
8. Мы должны разобраться с последним правовым способом (существуют на практике и НЕ правовые способы, но не советую их применять) обеспечения исполнения обязательств, который называется Залог.
Залог очень интересное и важное понятие и требует подробного рассмотрения, т.к. достаточно широко применяется на рынке недвижимости и особенно при получении кредита. Но об этом и многом другом в следующих номерах.