Договор в гражданском праве, документ, сделка
«Недвижимость - Комфорт» №15 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2001 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г.
1. С прошлого номера, приостановив разговор о безопасных способах расчета между Покупателем и Продавцом в операциях по отчуждению недвижимости (обещаю, что мы еще вернемся к этой супер -теме) мы начали цикл статей, связанных с ипотечным кредитованием. Почему же тема ?ипотеки?, так важна? Об этом написано уже немало, а я позволю себе как и в прошлом номере повторять слова нашего Президента Кучмы Леонида Даниловича:
?При таких условиях я не вижу альтернативы с одной стороны, повышению покупательской способности населения, а с другой ? всестороннему развитию ипотечного кредитования. Это должна быть принципиально новая для нас внебюджетная система мобилизации средств населения, банков и корпораций. В ее создании вижу задачу особого экономического и социального значения?.
?Сегодня на повестке дня стоит вопрос формирования самодостаточного механизма промышленной ипотеки, то есть такого механизма, который обеспечивал бы согласование интересов заемщика и кредитора на основе эквивалентности кредитных ресурсов и стоимости имущества?.
Безусловно, мы с Вами, уважаемые Читатели, не можем не присоединиться к этим словам и не только как граждане Украины, с должным уважением относящиеся к мнению Главы нашего Государства, но и потому, что НЕ можем НЕ понимать значения ИПОТЕКИ для Украины в целом и для каждой семьи в отдельности. Граждане должны понимать ИПОТЕКУ во всех ее сложных аспектах, понимать истоки ИПОТЕКИ, ее правовые и финансовые основы.
И тогда мои Читатели поймут (должны понять), что не напрасно ИПОТЕКА, основа экономики многих развитых стран. Об этом мы уже писали в 13 и 14 номерах издания ?Недвижимость и Комфорт?. Я хотел бы, чтобы ИПОТЕКА воспринималась в ее первоначальном древнегреческом значении (VI век до н.э.) ? ?подставка?, ?подпорка?.
Я уже писал о том, что наш Центр ?МЕГОКОН-В? и Банк ?Первый инвестиционный Банк? разработали Программу ?Строительство и приобретения жилья по схеме ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынке?. Возможно, мы вскоре выпустим брошюру с таким же названием, для пропаганды и популяризации этого вида финансово ? риелторских операций (новое понятие, придуманное Вашим Авторам).
2. В прошлом номере мы подробно ознакомились с некоторыми основными понятиями, необходимыми для правильного восприятия моих заметок:
· Обязательство ? гражданское правоотношение, когда одно лицо (Должник) обязано совершить в пользу другого лица (Кредитора) определенные действия или воздержаться от определенных действий.
· Кредитор ? сторона в обязательстве, которая имеет право требовать от другой стороны - Должника исполнения обязательства, а именно, выполнить определенные действия или воздержаться от определенных действий.
· Должник ? сторона в гражданском обязательстве, которая должна выполнить в пользу другой Стороны (Кредитора) определенные действия или воздержаться от них.
При этом мы разобрались, что понятия ?Кредитор? и ?Должник? относятся не только к ?Договорам займа?, т.е. не только к деньгам.
Последний абзац прошлого номера был таким:
?Говоря об обязательствах (тема наших статей), мы естественно затрагиваем такой наиболее распространенный юридический факт как Договор, точнее ДОГОВОР В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ?.
Продолжаем.
Я уверен, что мои уважаемые Читатели, особенно те, кто читает и собирает мои статьи (а их уже около 150 с 1996 года) должны хорошо разбираться с такими важнейшим понятием как ?ДОГОВОР?.
Договор ? основа возникновения и способов выполнения обязательств.
В этой статье мы постараемся с этим понятием разобраться.
Договор (en agreement; contract; deed) ? документ, в котором зафиксировано соглашение сторон об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей.
Появилось у нас новое понятие ? документ.
Очень часто мы употребляем слова и понятия вроде бы знакомые, но всегда ли знаем их определения и понятие? Не всегда. Итак.
Документ (en document) ? зафиксированная на материальном носителе информация с определенными реквизитами, получения, сохранения и распространения которой регламентировано в установленном порядке.
В словаре ?150 термінів із словника рі?лтора?, выпущенном еще 1996 году Вашим Автором совместно с Бондаренко А.А. и, к сожалению покойным уже, Куксой В.П. (это был первый словарь в Украине, имеющий отношение к операциям с недвижимостью).
?Договір ? угода між двома або більше сторонами (фізичними та/або юридичними особами), яка встановлю? для цого учасників відповідні права та обов?язки?.
В некоторых случаях, в т.ч. и нотариальных документах понятие ?Договір? и ?Угода? существуют как бы параллельно.
Хотя, по моему мнению (подчеркиваю ?по моему?), есть некоторые различия или нюансы различий.
Выскажу ?мнение?, которое может оспариваться правоведами и филологами. Но я не тот и не другой. Я ? Риелтор.
Угода ? ?погодження?, ?соглашение? (en agreement), - договоренность сторон об условиях сделки.
Угода ? ?правочин?, ?сделка? (en deal) - действия граждан и юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязательств.
3. Я хотел бы написать несколько слов в защиту понятия ?сделка?. Я обратил внимание на то, что некоторых моих Клиентов, особенно НЕ очень молодого возраста пугает слово ?сделка?. Эта ?пугливость? уходит корнями в ?советские? времена и в ?советскую? терминологию, а в Гражданском Кодексе есть глава 3, которая так и называется ?Сделка?.
Сделками признаются действия граждан и организаций, направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка ? это правомерное действие, совершаемое для достижения разрешенных законом целей (приобретение имущества путем купли-продажи, мены; сдача жилого помещения в поднаем и т.п.).
Сделки бывают односторонние, если для совершения такой сделки достаточно выражения воли одной из стороны (составление завещания, отказ от наследства, выдача доверенности), двухсторонние, когда для совершения сделки требуется совпадение волеизъявления двух сторон (купля-продажа, аренда, подряд), и многосторонние, когда выражается воля трех и более сторон (договор о совместный деятельности).
Двухсторонние и многосторонние сделки называются договорами.
Договор ? это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских правоотношений.
Договор в гражданском праве представляет собою сделку, которая совершается на основе совпадения воли сторон по поводу определенных прав и обязанностей. Эта воля должна быть взаимной и согласованной, т.е. совпадать как по объему, так и по содержанию.
Например, гражданин продает дом другому лицу, которое хочет дом купить, то есть имеется взаимная воля заключить договор купли-продажи жилого дома. Однако Покупатель не согласен с ценой, установленной Продавцом и предлагает меньшую сумму, на что Продавец не соглашается. В этом примере имеется взаимность воли, но нет ее совпадения, и поэтому договор не может быть заключен. Конечно, воля сторон не может быть согласована по всем мельчайшим деталям, но существенные условия, без которых заключение договора невозможно, должны быть согласованы в самом договоре. Например, очевидно, что без согласования предмета и цены невозможно заключить договор купли-продажи.
Другими словами ?договор? - это разновидность (или один из видов) сделок. А если проще: ?сделка? - это действие, а ?договор? - это документ.
Поэтому грамотный Риелтор скажет: ?Я завтра участвую в сделке по купле-продаже?, т.е. в действии, но не скажет ?Я завтра участвую в Договоре купли-продажи?. Это неправильно, т.к. Риелтор не является Стороной Договора, т.е. Документа.
В следующих номерах мы продолжим про ИПОТЕКУ. Читайте.