Обязательства, кредитор, должник, солидарные обязательства
«Недвижимость - Комфорт» №14 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2001 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г.
1.В прошлом номере мы прервали ?плавную? беседу, которую вели начиная с номера 8?2002, по теме ?Расчет между Покупателем и Продавцом? и начали другую ?Приобретение недвижимости по схеме ипотечного кредитования?.
Почему же я (с разрешения Редакции, конечно) приостановил описание методов расчета между Покупателем и Продавцом? Неужели такой важный момент как обмен права собственности на некую сумму денег не заслуживает нашего внимания? НЕТ. И еще раз, НЕТ. Безопасный, законный расчет и правильная технология его проведения важнейший момент операций по купле ? продажи недвижимости. И мы к нему еще вернемся. Обещаю. Но вернемся, как бы ?на другом уровне?. А что это значит? В настоящее время сам Риелтор, в случае, обеспечивал расчет. А поскольку Риелторы есть ?всякие и разные?, то и методы расчета есть ?всякие?. Пора с этим покончить. Расчет должен происходить законным, цивилизованным способом, а обеспечивать грамотную и безопасную технологию должен не Риелтор (вернее, не только сам Риелтор), а его Партнер, специалист в области денег, правильнее, перехода денег, т.е. специализированная финансовая организация.
А что же это за организация, как не Банк? Конечно Банк.
Я уже писал о том, что Центр ?МЕГОКОН-В?, в котором я имею честь быть директором, подписал Договор с ?Первым инвестиционным Банком?, Председатель Правления которого г ?жа АЛИФАНОВА Татьяна Борисовна с пониманием и, главное, с большой заинтересованность отнеслась к сотрудничеству с Риелторской фирмой, прекрасно понимая, какие выгоды могут быть для Клиентов рынка недвижимости от взаимодействия ?Банкир - Риелтор?, а значит и для непосредственных участников такого ?финансо ? риелторского тандема?.
Поэтому, уважаемые Читатели, мы еще вернемся к теме расчетов, но уже с участием Банка, как ГАРАНТА финансовой (и не только финансовой) безопасности Сторон сделки.
2. С прошлого номера мы начали тему, которая сегодня есть наиболее актуальной на рынке недвижимости Украины ? Ипотека.
А по вопросам ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ наш Центр тесно сотрудничает с ?Первым инвестиционным Банком?. Мы уже разработали наряду с Программой ?Банковские услуги на рынке недвижимости? (вот где цивилизованный расчет между Покупателем и Продавцом) и Программу ?Строительство и приобретение жилья по схеме ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынке?.
3. Какова же роль Банка? Она немалая, если не основная. И как Банк связан с Риелтором?
Коротко:
● Безопасность расчетов по любой схеме;
● Банк принимает на себя обязательства финансового ГАРАНТА в операциях с недвижимостью в т.ч. и при ипотечном кредитовании;
● Участие в ипотечном кредитовании по схеме ?Риелтор дилер Банка?, при котором Риелтор выступает, как связующее звено между Банком и Строительной компанией, и содействует предоставлению кредита для строительства жилья на первичном рынке;
● Разработка схем кредитования при уменьшении финансового давления на Заемщика при оформлении кредита (стоимость оформления кредита и услуги Риелтора);
● Разработка Банком и Риелтором технологии реализации объектов залога на максимально выгодных для Заемщика условиях.
Центр ?МЕГОКОН-В? и ?Первый инвестиционный Банк? уже разработали ряд схем и мероприятий, которые позволят сделать Ипотеку более привлекательной, доступной и главное, безопасной для ?пересічного громадянина? (люблю это словосочетание). Эти технологии позволят не бояться отношений с Банком. Наш Клиент (Клиент Банка и Релтора, т.к. мы выступаем в неразрывной связке) не рассматривает Ипотеку как ?удавку?, мы проводим такую технологию, при которой Ипотека возвращается к своему первоначальному, древнегреческому (VI век до н.э.) понятию, что в переводе означает ? ПОДСТАВКА, ПОДПОРКА. Мы помогаем своему Клиенту, помогаем как другу.
4. В прошлом номере мы ?затронули? понятие Ипотека.
· Немного истории. Узнали, что термин ?ипотека? появился еще в VI веке до н.э. в Греции;
· Немного цифр. Узнали, например, что в развитых странах доля ипотечных кредитов составляет до 60 % в общем объеме ВВП;
· Правовое обеспечение ипотеки. Узнали, какими правовыми нормами регулируется ипотека и какими будет регулироваться;
· Отношение к ипотеки Главы нашего Государства. Я обязан повторить и в этом номере мнение нашего Президента г ? на Кучмы Л. Д.
?При таких условиях я не вижу альтернативы с одной стороны, повышению покупательской способности населения, а с другой ? всестороннему развитию ипотечного кредитования. Это должна быть принципиально новая для нас внебюджетная система мобилизации средств населения, банков и корпораций. В ее создании вижу задачу особого экономического и социального значения?.
?Сегодня на повестке дня стоит вопрос формирования самодостаточного механизма промышленной ипотеки, то есть такого механизма, который обеспечивал бы согласование интересов заемщика и кредитора на основе эквивалентности кредитных ресурсов и стоимости имущества?.
5. Продолжаем.
Уважаемые Читатели! Я уверен, что Ипотека, как говорится, ?стучится в нашу дверь? и мы с Вами должны не спеша (!) разобраться с этим понятием. А разобраться для того, чтобы умело его применять на благо своей семьи.
Правовое понятие ?ипотека?, неразрывно связано с другими правовыми понятиями (терминами): Обязательство, Кредитор, Должник, Залог и др.
Давайте разбираться.
6. Мы подходим к очень важным правовым понятиям, которые постоянно применяются и используются в операциях с недвижимостью. ОБЯЗАТЕЛЬСТВО. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА. ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ. ПРЕКРАЩЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ.
Обязательства ? такие гражданские правоотношения, когда одно лицо (Должник) обязано совершить в пользу другого лица (Кредитора) определенные действия (например: продать квартиру, выписаться и освободить квартиру до определенного числа, оплатить все коммунальные платежи и телефонные переговоры на день передачи ключей) или воздержаться от определенных действий (например: не ломать стены перед продажей, не демонтировать газовую плиту, не ликвидировать телефонную линию и т.п.). В нашем случае, тот кто взял Кредит ? Должник (Заемщик), а тот, кто дал Кредит ? Кредитор. Кредитор имеет право требовать от Должника исполнения по обязательствам. Господа Читатели! Все что имеет отношение к обязательствам, регламентируется Гражданским Кодексом Украины, а именно ? разделом III ?Обязательственное право?.
Обязательства могут быть односторонними, когда одна сторона имеет только права, а другая ? только обязательства (например, в Договорах займа) и двухсторонние, когда каждая из сторон имеет и права, и обязательства (например, Договор купли-продажи). Как правило, основанием для возникновения обязательств есть договоры.
Обязательствам всегда присущ конкретный состав и полная определенность участников. Их предметом, как правило, есть конкретные(!) позитивные действия (передача имущества, возврат долга выполнение определенных действий и др.), а не общие обязательства не мешать кому-нибудь в чем-нибудь.
Кто ? же ?действующие лица?, участвующие в ?выполнении обязательств?.
· Кредитор ? (лат. creditor) в гражданском праве сторона в обязательстве, которая имеет право требовать от другой стороны ? должника исполнения обязательства, а именно, выполнить определенные действия или воздержаться от определенных действий.
· Должник ? сторона в гражданском обязательстве, которая должна выполнить в пользу другой стороны (кредитора) определенные действия или воздержаться от них.
Я обращаю Ваше внимание, уважаемые Читатели, что понятие ?Кредитор? и ?Должники? - это общие понятия, они связаны не только с деньгами (но и с деньгами также), а с обязательствами в любом виде. Например, Продавец дал обязательство Покупателю поменять при продаже квартиры краны. В этом Договоре: Продавец ? Должник, Покупатель ? Кредитор. Наш пример, является такой разновидностью Договоров, как односторонние. Почему? А потому, что в таких Договорах одна сторона (Кредитор) приобретает только права (получить новые краны), а другая (Должник) только обязанности (купить и установить новые краны).
Должен заметить, уважаемые Читатели, что большинство Договоров ? есть двухсторонние, то есть такие, по которым каждая из сторон имеет как права, так и обязанности. Другими словами, каждая из сторон и Кредитор и Должник. Например, всем нам близкий Договор купли-продажи: Продавец ? имеет обязанность передать квартиру (Должник) и право получить деньги (Кредитор), а Покупатель ? имеет обязанность уплатить деньги (Должник) и право приобрести в собственность имущество (Кредитор). Такие Договора называются еще ? Взаимными.
Кредитные Договора ? односторонние. Кредитор имеет право получить свой кредит с Должника а Должник имеет обязательство его передать Кредитору.
В Договорах, имеющих отношение к операциям с недвижимостью, зачастую Кредиторов и Должников бывает не по одному лицу, а несколько. Например, несколько Покупателей и несколько Продавцов.
Тут мы подошли к такому важному понятию ? как солидарные обязательства, с которыми часто встречаются участники рынка недвижимости. В обязательствах может быть не один Должник, а несколько. В этом случае (если другое не оговорено в Договоре) каждый из Должников должен исполнять обязательства в равных частях с другими Должниками.
Как правило, Собственников квартиры несколько. Хочу обратить внимание, что кредит не может взять кто ? нибуть один. Кредит берут, как ? бы, все и все (!) становятся Должниками. (В Банковской терминологии еще существует термин ?Заемщик?, тот, кто взял ?займ?, но об этом позднее).
Поэтому Кредитор (Банк) имеет право требовать исполнения своих обязательств (например, вернуть кредит) как от всех Должников вместе, так и от каждого в отдельности.
Солидарные Должники остаются Должниками до тех пор, пока обязательства не будут исполнены полностью.
С иной стороны, исполнение солидарных обязательств полностью(!) одним из Должников, освобождает остальных от исполнения обязательств.
Я надеюсь, что мы разобрались с понятиями ?Кредитор? и ?Должник? и установили, что они относятся не только к Договорам займа, т.е. к деньгам.
Говоря об обязательствах (тема наших статей), мы естественно затрагиваем такой наиболее распространенный юридический факт как Договор, точнее ДОГОВОР В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ.
Мы еще поговорим на эту тему, чтобы хорошо или даже ?очень хорошо? подготовится к пониманию и, я надеюсь участию моих Читателей, в ?Договорах залога (Ипотеки)?.