Обеспечение исполнения обязательств - ЗАЛОГ.
«Недвижимость - Комфорт» №69 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 23?99 дан подробный перечень всех тем в статьях с 1996г. и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ?.
В этом году, а конкретнее с номера 3?2000 мы начали разговор ПРО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА.
Я уделяю ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ чрезвычайно важное место при операциях с недвижимостью. Почему? А потому, что в операциях с недвижимостью (например, купле-продаже) стороны ?дают обязательства? друг другу. В номере 4?2000 я перечислил ряд ОБЯЗАТЕЛЬСТВ, которые:
. Продавец обязуется исполнить по отношению к Покупателю (двенадцать);
. Покупатель обязуется исполнить по отношению к Продавцу (три);
. Покупатель и Продавец обязуются исполнить по отношению к третьим лицам, например к риэлторам.
Обратите внимание на количество ?двенадцать? и ?три?. ПОКУПАТЕЛЬ РИСКУЕТ БОЛЬШЕ ПРОДАВЦА.
Мои Читатели уже узнали о способах обеспечения исполнения обязательств. (в нашем Центре они постоянно применяются для защиты интересов Клиентов).
Этих ?способов? всего четыре. ЗАДАТОК, ПОРУЧИТЕЛЬСТВО, НЕУСТОЙКА (ШТРАФ, ПЕНЯ) И ЗАЛОГ.
С первыми тремя мы уже разобрались в прошлых номерах, отметив важность ЗАДАТКА, к которому ещ? обязательно верн?мся в последующих номерах, но не как к денежной сумме, которую Покупатель переда?т Продавцу, а как к процедуре подготовки и подписания ?Договора о задатке?. Но об этом позднее. А пока давайте разбер?мся с ЗАЛОГОМ (по-украински ? ?ЗАСТАВА?).
В залоге есть несколько ?действующих лиц?:
- Кредитор (залогодержатель) ? тот, кому что-либо должны, например, деньги, или исполнение какого-либо обязательства.
- Должник (залогодатель) ? тот, кто должен что-либо (напр. деньги), или исполнение какого-либо обязательства, либо наоборот, должны воздержаться от каких-либо действий.
- Имущественный поручитель ? третье лицо, которое может быть Залогодателем наравне с Должником.
В Украине действует Закон ?О залоге?, принятый 2 октября 1992 года, который и регулирует отношения ?действующих лиц?.
Согласно ст.1 на основании залога (в силу залога) Кредитор имеет право при неисполнении Должником своего обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
В ч?м же сущность или идея залога? Она в том, что Должник, когда бер?т в долг деньги или да?т обещание исполнить какое-либо обязательство, отда?т в залог Кредитору какую-нибудь вещь, имущество (деньги тоже ?имущество?), недвижимость. Если Должник не выполнил своего обязательства (например, не уплатил долг), то Кредитор имеет право обратить взыскания на заложенное имущество (например, продать его) и из вырученной суммы получить удовлетворение, т.е. вернуть свои деньги. Сторонами Договора залога могут быть физические, юридические лица и государство. Мы говорим, что предметом залога может быть ?имущество?, но понятие ?имущества? шире понятия ?вещь?, это не только ?вещь? или ?несколько вещей?, но и имущественные права или совокупность имущественных прав.
Например, субъективные права участникам правоотношений, связанных с владением, пользованием, распоряжением имущества, т.е. с собственностью.
Следует помнить, что Залогодателем может быть только Собственник заложенного имущества, т.е. Должник может передать в залог только(!) сво? имущество.
Обратите внимание: Собственником заложенного имущества на весь срок действия Договора залога оста?тся Должник, т.е. Кредитор не становится собственником имущества, у него появляется только право залога.
К Договору залога предъявляются определ?нные требования. Какие? Он должен быть составлен обязательно в письменной форме.
Более того. В случае если предметом залога является недвижимое имущество (к нам имеет отношение), транспортные средства, товары в обороте, или переработке, то Договор должен быть нотариально удостоверен. Но по желанию сторон все Договора залога могут иметь нотариальную форму.
Давайте более подробно поговорим о Договоре залога, когда предметом залога является недвижимое имущество. Такой залог называется ИПОТЕКОЙ. Основная ?идея? ипотеки в том, что предмет залога оста?тся в пользовании у Должника. Например, одолжил гражданин деньги у банка или другого физического лица, в залог передал свою квартиру (собственником которой является). В залог передал, но оста?тся в ней жить, т.е. пользоваться, но уже не может распоряжаться (продать, обменять и т.п.), т. е право собственности стало, как-бы, неполным.
Нотариус, удостоверяющий Договор, накладывает запрещение на отчуждение этой квартиры (сообщение в 1-ю нотариальную контору) и принимает правоустанавливающие документы на ответственное хранение, т.е. изымает их у Собственника.
Распоряжаться заложенным имуществом можно только по обоюдному согласию сторон (Должника и Кредитора). Например, Стороны могут договориться о реализации недвижимости и возвращении долга, или обязанности должника принимает на себя новый владелец.
Следует помнить (понимать), что ипотека имеет ряд особенностей, которые отличают ее от других видов залога. Одна из них (кроме тех, о которых мы уже говорили), в силу специфики недвижимого имущества, установленный гражданско-правовой режим.
Кредитору следует достаточно осторожно и взвешенно подходить к принятию решения о принятии конкретного объекта в ипотеку. Почему?
Во-первых. Нужно достаточно внимательно и ответственно подойти к определению стоимости объекта, на тот случай, если при невыполнении обязательств по уплате долга, залог нужно будет реализовать. При этом следует спрогнозировать возможную продажную цену в момент реализации залога, а ведь период между заключением Договора о залоге, и сроком возвращения долга может быть достаточно большим. Особенно опасно давать взаймы под залог недвижимости в период падения цен на не?. Я бы рекомендовал давать взаймы (кредит) сумму, не превышающую 40-50 процентов от рыночной стоимости объекта на момент заключения Договора.
Во-вторых. Следует получить согласие всех собственников, если Должник владеет частью объекта (квартирой, дома), а сам объект есть долевая собственность.
В-третьих. Следует получить согласие второго супруга, при залоге квартиры принадлежащей гражданину (супругу) на праве собственности, но при этом квартира является общей совместной собственностью супругов.
В-четвертых. Следует получить согласие опекунского совета, если сособственниками являются несовершеннолетние. Как правило, опекунский совет не дает такого разрешения.
В-пятых. Следует внимательно разобраться с владельцами и проживающими на заложенном объекте. А если там инвалиды, пенсионеры, больные? Как их выселить (и куда), если квартира будет продаваться для возврата долга? Могут быть проблемы.
Ваш Автор неоднократно проводил риэлторскую экспертизу для Банков и не всегда давал положительный ответ на вопрос: ?Брать или не брать? (объект в залог).
Кроме ипотеки есть и другие виды залога.
- ЗАКЛАД, залог движимого имущества, при котором предмет залога передается залогодержателю (напоминаю, деньги тоже ?имущество?). При этом залогодержатель обязан надлежащим образом сохранить предмет заклада и нести ответственность за него. Залогодержатель обязан немедленно вернуть предмет заклада после исполнения Должником своего обязательства.
- ЗАЛОГ ТОВАРОВ В ОБОРОТЕ ИЛИ В ПЕРЕРАБОТКЕ, в этом случае предметом залога могут выступить сырье, полуфабрикаты, комплектующие изделия, готовая продукция.
- ЗАЛОГ ЦЕННЫХ БУМАГ, по соглашению сторон заложенные ценные бумаги могут быть переданы на хранение в депозит нотариальной конторы или банка.
Уважаемые Читатели. Мы разобрались со всеми способами выполнения обязательств и в следующих номерах мы подробно поговорим о применении этих способов в таком ответственном деле, как операции с недвижимостью.
Если будут вопросы или пожелания, пишите в журнал, звоните мне. Мы открываем в Центре ?МЕГОКОН-В?
?ГОРЯЧУЮ ЛИНИЮ ДЛЯ КЛИЕНТОВ?
235-89-32; 223-39-51; пейджер - 069#9270;
e-mail:megokon@rt.yurteh.net
Я никогда (!) не отказываю моим Читателям в консультациях (бесплатных) как по телефону, так и у меня в офисе. Звоните и приходите.
ВИНОКУР Владимир Исакович - Директор Центра недвижимости и оценки ?МЕГОКОН-В?; Вице-Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины.
(Продолжение в следующем номере.)