Документы, удостоверяющие личность ее Участников сделки. Несовершеннолетний совладелец как участник сделки по продаже.
«Недвижимость - Комфорт» №78 /1970.1.1/
/Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ? ?Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 23?99 дан подробный перечень всех тем в статьях с 1996г. и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ?.
С номера 3?2000 мы начали тему ? ОБЯЗАТЕЛЬСТВА. В номерах 4?2000 и 10?2000 был приведен Перечень обязательств, которые Покупатель и Продавец принимают на себя при заключении Договора купли-продажи.
С номера 10?2000 начали разговор о ?Пакете документов для отчуждения объектов недвижимости?.
Достаточно подробно мы ознакомились с тремя документами, наличие которых обязательно во всех сделках по отчуждению объектов недвижимости:
Мы называем их - обязательные документы.
. Правоустанавливающий документ (17 видов)
. Справка-характеристика БТИ
. Справка по отсутствию запрета на отчуждение или арест недвижимости.
В прошлом номере был такой абзац:
?Необходимо помнить, что при каждой сделке должны быть документы, удостоверяющие личность ее Участников, в том числе несовершеннолетних от 15 до 16 лет: Почему именно их? Расскажу немного дальше?
Давайте поговорим об этих документах. Вновь обратимся к ??нструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. Затверджено наказом Міністерства юстиції України від 18 червня 1994 р. ?18/5. Заре?стровано в Міністерстві юстиції України 7 липня 1994 р. за ?152/361.?
Роздел ??. Загальні правила вчинення нотаріальних дій. Пункт 10.
?При вчиненні нотаріальних дій, нотаріуси встановлюють особу громадянина, його представника або представника підри?мства, установи, організації,що звернулися за вчиненням нотаріальних дій. Встановлення особи здійсню?ться за паспортом або іншими документами, які виключають будь-які сумніви щодо особи громодянина:
- паспорт громадянина України;
- паспорт громадянина України для виїзда за кордон;
- дипломатичний паспорт чи службовий паспорт;
- посвідчення особи моряка;
- посвідка про проживання особи, яка мешка? в Україні, але не ? громадянином України;
- національний паспорт іноземця або документ, що його заміня?;
- свідоцтво про народження неповнолітніх, які не досягли 16 років;
- посвідчення водія;
- посвідчення інваліда чи участника Великої Вітчизняної війни;
- видане повідомлення, з місця роботи громадянина;
- довідка про звільнення з місця позбавлення волі;
- та інше.
что такое ?та інше?- я не знаю.
Почему я особо обращаю внимание на несовершеннолетних от 15 до 16 лет? А вот почему. Несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 обладают частичной дееспособностью и сделки по отчуждению недвижимости совершают вмести с попечителями, т.е. они (несовершеннолетние) присутствуют на подписании и должны лично проставить свою подпись. После 16 лет ? имеется паспорт с фотографией и образцом подписи. А с 15 до 16 лет ? ещ? нет паспорта. И как быть уверенным, что ?этот симпатичный мальчик? и есть тот самый совладелец квартиры. И где у нас гарантия, что подпись поставил не ?тот мальчик?, а совсем другой, а настоящий совладелец ?понятие не имел о продаже его собственности.? И начнутся проблемы ? для Покупателя. Я всегда особо внимателен, когда продавцами являются несовершеннолетние от 15 до 16 лет. Во-первых, настаиваю на их присутствии при подписании ?Договора о задатке?. Во-вторых, прошу показать ?Ученический билет? с фотографией или как-то иначе доказать соответствие личности и документа (семейные фотографии, опрос соседей, разговор с учителем в школе и др.)
Господа Покупатели! Будьте бдительны!
Кроме обязательных документов, при подписании договоров по отчуждению объектов недвижимости необходимы и другие документы, необходимость которых диктуется конкретными особенностями каждой сделки.
В прошлом номере я привел ориентировочный(!) перечень таких документов , в котором 12 позиций.
Перечень начинается с документа под названием ? ?Разрешение. Органа опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости?, разговор о котором мы начали еще с 16?2000. Вспомнили на мальчиков и девочек основные определения (дееспособность, полная дееспособность, частичная дееспособность, попечительство, опека, попечитель и т.д. ) и главный документ, которым руководствуется Опекунский совет ? ?Правила опіки та піклування.? Я привел пример гарантийного письма, направляемого риелторскими фирмами в Опекунский Совет.
Последний абзац был таким.
?В следующем номере я расскажу, что такое разрешение Опекунского совета ?с условием? и ?без условия? и какие при этом могут возникнуть проблемы у Покупателя ? если он (или его риелтор) не будет понимать ?всех тонкостей момента?
?Под условием?. Опекунский Совет дает разрешение на продажу квартиры, где сособственником есть несовершеннолетний, при условии предварительного приобретения для несовершеннолетнего (на его имя) ?такой-то? части квартиры по ?такому-то? адресу. Указывается конкретный адрес новой квартиры, документы на которую должны быть представлены в Опекунский совет.
Хочу обратить внимание Читателей на следующие ?моменты?. В разрешении указывается для покупки конкретная квартира и приобретать для несовершеннолетнего можно только эту квартиру, а не другую, даже большей по площади. Бывает (к сожалению довольно часто), что по разным причинам ?срывается? покупка квартиры уже после получения разрешения. Ничего не поделаешь. Следует искать иную и ? вновь подавать документы на Опекунский совет.
В разрешении, как правило, есть фраза ? ? при предварительном приобретении?., т.е. квартиру для несовершеннолетнего необходимо купить до продажи старой. Эта запись, для тех, кто может ?забыть? преобрести квартиру для ребенка, не умеющего постоять за себя самостоятельно. Как правило, продажа старой квартиры и покупка новой происходят одновременно у одного и того же нотариуса, но я (для неукоснительного выполнения решения Совета) прошу сделать в ?нотариальной книге? запись по покупке квартиры раньше записи по продаже, то есть купили как бы раньше, чем продали.
Бывают ситуации, при которых сперва нужно квартиру продать, а купить потом. Особенно часто это происходит при продаже квартиры, для внесения ?первого? взноса в новое жилье, т.е. в новом доме. Опекунский Совет с пониманием относится к таким обстоятельствам, а риелторы знают какие дополнительные документы (в т.ч. и нотариально заверенные) нужно предоставить на заседание Опекунского совета.
?Без условия?. В разрешении Опекунского совета нет никаких условий, от которых зависит продажа квартиры, т.е. ? ?разрешается продажа квартиры по такому-то адресу в связи с ??.
Как правило, такое разрешение дается в связи выездом семьи куда-либо: в другую страну или другой город. Когда в другую страну ? все понятно. Есть соответствующие документы, разрешение УВИРа, отметки в паспортах, люди выписываются, т.е. их действия ?прозрачны?. А если ? семья выезжает в другой город или село в Украине? Проверить это не возможно, вернее трудно. А может быть это обман? Родители написали заявление в Опекунский совет о том, что семья выезжает в другой город и там они купят большую квартиру или дом (в том числе и на ребенка), что имущественное положение несовершеннолетнего только улучшится, но для всего этого необходимо продать квартиру. В большинстве случаев ? это правда. Но хороший риелтор всегда (!) должен учитывать возможность мошенничества и всячески препятствовать этому. У ас в Центре всегда самым внимательным образом рассматриваются подобные ситуации и я прошу доказательств - того, что ребенок будет хотя бы где-то прописан (школа, поликлиника, детский садик и т.п.). Мы связываемся с тем городом или селом которые нам указывают и выясняют, ? действительно ли существуют ? эта улица этот дом?, проживают ли в нем родственники несовершеннолетнего и могут (хотят) ли прописать у себя ребенка, пока его родители за вырученные деньги не купят новое жилье. Есть и другие приемы, о которых знают хорошие риелторы. Это все проделывается для защиты интересов и безопасности своего Клиента ? Его Величества Покупателя.
Ко мне звонят Читатели с просьбой о получении полного комплекта моих статей. Статьи можно получить в редакции (телефон и адрес найдите в журнале) или у нас в Центре ?МЕГОКОН-В?.
Если будут вопросы или пожелания, пишите в журнал, звоните мне. Мы открываем в Центре ?МЕГОКОН-В?
?ГОРЯЧУЮ ЛИНИЮ ДЛЯ КЛИЕНТОВ?
235-89-32; 223-39-51; пейджер - 069#9270;
e-mail:megokon@rt.yurteh.net
Я никогда (!) не отказываю моим Читателям в консультациях (бесплатных) как по телефону, так и у меня в офисе. Звоните и приходите.
ВИНОКУР Владимир Исакович - Директор Центра недвижимости и оценки ?МЕГОКОН-В?; Вице-Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины.