Расчеты между покупателем и продавцом. Передача денег (продолжение)
«Недвижимость - Комфорт» №13 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2001 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г.
1. Я уже писал о том, что начать тему ?Расчет между Покупателем и Продавцом? меня попросили мои Читатели. Все эти годы, начиная с 1996г., я уклонялся от этого ?интимного момента? в операциях купли ? продажи недвижимости.
Но, все ? таки, с номере 8?2002 тема наших заметок ?Расчет между Покупателем и Продавцом?.
2. Вспомним основные моменты нашего разговора.
Номер 8?2002.
Взаиморасчет наличными деньгами в нотариальной конторе по принципу ?из рук в руки?.
● Схема первая ? ДО подписания Договора купли продажи.
● Схема вторая ? ПОСЛЕ подписания Договора купли ? продажи.
При этом отметили преимущество второй схемы.
Номер 9?2002.
● Выбор оптимальной схемы проведения сделки в нотариальной конторе с точки зрения безопасности расчета.
● Проверка передаваемых Продавцу денежных купюр и технология безопасной передачи денег через ?конверт?.
● Решение задачи: сколько гривен необходимо зачислить на расчетный счет Продавца, что - бы этих денег было достаточно для приобретения (официального и законного) определенной суммы в долларах США, а именно 10?000, по безналичному расчету и в национальной валюте ? как один из самых надежных и безопасных способов передачи денег.
● Передача денег по схеме ?со счета на счет?.
Номер 10?2002.
По техническим причинам, не зависящим от Автора, статья была не опубликована.
Номер 11?2002.
● Более детальное описание и обоснование схемы передачи денег ?из рук в руки? ПОСЛЕ подписания Сторонами Договора купли ? продажи с точки зрения МОМЕНТА перехода права собственности.
Номер 12?2002.
● Некоторые особенности финансового участия Риелторских фирм в технологии расчета между Покупателем и Продавцами и мнение Автора по поводу бытующего выражения ?принять деньгу на фирму?.
Главная мысль Автора ? активное привлечение Банков, как специализированных кредитно ? финансовых учреждений, к тесному сотрудничеству с Риелторскими фирмами (Агентствами).
ПРОДОЛЖАЕМ.
Я упоминал, что Центр ?МЕГОКОН-В? подписал Договор с ?Первым инвестиционным Банком?, Председатель Правления которого г-жа АЛИФАНОВА Татьяна Борисовна, с пониманием относится к совместному участию Банкира и Риелтора в операциях рынка недвижимости, и признает одной из главных задач такого сотрудничества ? обеспечение безопасности сделок и резкое увеличение количества объектов, приобретаемых по схеме ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.
Основные направления сотрудничества:
● Безопасность расчетов по любой схеме;
● Банк принимает на себя обязательства финансового ГАРАНТА в операциях с недвижимостью в т.ч. и при ипотечном кредитовании;
● Участие в ипотечном кредитовании по схеме ?Риелтор дилер Банка?, при котором Риелтор выступает, как связующее звено между Банком и Строительной компанией, и содействует предоставлению кредита для строительства жилья на первичном рынке;
● Разработка схем кредитования при уменьшении финансового давления на Заемщика при оформлении кредита;
● Разработка Банком и Риелтором технологии реализации объектов залога на максимально выгодных для Заемщика условиях.
Я уверен ? такие совместные интересны как Клиентам вторичного рынка (Покупателям и Продавцам), так и участникам Первичного рынка ? Строителем и Покупателем квартир.
Я полагаю, что нам, уважаемые читатели, поговорим об ипотечном кредитовании.
Это ? супертема, грамотная реализация которой может не только изменить (к лучшему) жизнь наших граждан, но и ?вытянут? экономику Украины.
Говорить будем подробно и обстоятельно. Так, чтобы каждый мой Читатель стал бы специалистом в этом жизненном вопросе.
ИТАК ? ИПОТЕКА.
Об ипотеке сейчас пишут все или ? почти все. Вот краткий перечень названий отдельных статей за последнии несколько месяцев: ?Дом, который построил Банк?, ??потечне кредитування: перспективи та реалізація?, ?Вплив законотворення на очікувану динаміку іпотечного кредитування?, ??потека ? це ланцюжок, який здатен витягнути економіку України з кризи?, ?Ипотека ? ключ к возраждению экономики Украины?, ?Захотят ли украинцы жить в долг??, ??потечне кредитування: сподівання на краще?, ??нститут іпотеки ? це база, на якій функціонують усі ринкові економіки?.
Давайте напишем и мы, учитывая, что Читатель нашего уважаемого журнала ?Недвижимость и Комфорт?, не только директора крупной компании, но и просто человек, семьянин, который должен думать о своей семье, в т.ч. и об улучшении ее быта, т.е. о новой, большой квартире и не в самом плохом районе.
Давайте построим мои комментарии по принципу отдельных абзацев или вопросов, на которые можно давать ответы.
1. Немного истории.
Термин ?ипотека? появился в Греции еще в начале VI века до н.э. Ввел его Солон, и уже тогда значение этого слова связывали с ответственностью должника перед кредитором своими земельными владениями. А оформление этой ответственности выглядело так: на границе земельного участка, принадлежащего заемщику, ставили столб с надписью, указывающий на то, что эта земля обеспечивает претензии кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ?ипотека?, что в переводе с греческого означает ?подставка?, ?подпорка?. Позже для этих целей появились специальные книги, получившие название ?ипотечных?.
В Германии ипотека появилась в XIV веке, во Франции ? в конце XVI века. Известна она была и в России. Но после ?революционных преобразований? 1917 года ипотека была изъята как форма залога, а позже исчезло и само понятие.
2. Немного цифр.
· Система ?рождения? денег в США базируется на ипотечном кредитовании. Так 40 % оборотов фондового рынка США дают государственные обязательства, 40 % - бумаги, обеспеченные ипотекой, и 20 % - все прочие виды ценных бумаг.
· Образование одного рабочего места в строительной индустрии требует 5-6 рабочих мест в других областях промышленности.
· Часть ипотечных кредитов в общем объеме ВВП в развитых странах составляет 20-60 %.
· В мировой практике кредиты под залог земли составляют 95 % от инвестиционного ресурса фермеров. И только 5 % - это средства от продажи земельных участков.
· Около 30% киевлян уже сегодня имеют материальные ресурсы, достаточные для участия в программе долгосрочного кредитования. Это люди, которые по уровню своего дохода ежемесячно могут откладывать на оплату кредита от 200 до 400 грн.
· В Украине требуют разрешения жилищной проблемы от 1 млн. 200 тыс. до 2 млн. 100 тыс. наших граждан.
· Общий объем кредитных ресурсов, мобилизированных с помощью ипотеки на Украине (в данном случае речь идет об ипотеке как финансовом инструменте инвестирования), составляет несколько сотен миллионов долларов США. При этом структура ипотечного рынка в стране выглядит так: промышленная и коммерческая ипотека ? более 70 %, остальное ? жилищная ипотека. В США жилищная ипотека занимает 74 % рынка, а коммерческая ? 22 %.
· За последние годы в Украине наблюдается тенденция к росту реальных доходов населения. Так объем номинальных денежных затрат и сбережений населения Украины увеличилось на 22,1 %.
· Во всех странах с рыночной экономикой приватное финансирование жилищного строительства составляет преимущественную часть общего объема инвестиций в жилищное строительство. Так, в Бельгии 99 % инвестиций в жилое строительство относится к негосударственному сектору, в Венгрии ? 95 %, в Польше ? 90%.
3. Правовое обеспечение ипотеки.
· Сегодня правовые нормы о залоге содержатся в Гражданском кодексе, Земельном кодексе, Законе Украины ?О залоге? от 12.10.1999г. ? 2654 ? ХИ и других нормативных актах.
· В верховной Раде находятся несколько законопроектов, имеющих отношение к нашей теме:
- ?О ипотеке? ? 2322;
- ?Про надання громадянам України довготермінових пільгових позик для будівництва (реконструкції) житла? (? 6010);
- ?Про финансово ? кредитні механізми житлового будівництва? (? 6010 - 1);
- ?Про цільове довгострокове кредитування будівництва житла? (? 6010-2);
- ?Про житлове кредитування громадян України? (? 6010-3);
- ?Про житлово ? будівельні субсидії? (? 6153).
4. Отношение к ипотеке высшего руководства страны.
Из выступления Президента Украины Л. Д. Кучмы на Международной конференции ?Проблемы развития ипотечного рынка и пути их разрешения? 7.12.2001г.
?При таких условиях я не вижу альтернативы с одной стороны, повышению покупательской способности населения, а с другой ? всестороннему развитию ипотечного кредитования. Это должна быть принципиально новая для нас внебюджетная система мобилизации средств населения, банков и корпораций. В ее создании вижу задачу особого экономического и социального значения?.
?Сегодня на повестке дня стоит вопрос формирования самодостаточного механизма промышленной ипотеки, то есть такого механизма, который обеспечивал бы согласование интересов заемщика и кредитора на основе эквивалентности кредитных ресурсов и стоимости имущества?.
В дальнейших номерах мы постараемся продолжить разговор об ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ и рассказать (а главное убедить) моих Читателей в том, что участие Риелтора в ИПОТЕКЕ ? это не увеличение затрат, а при хорошем Риелторе - их уменьшение. Ну, а что касается безопасности и удобства, то и подавно.