Момент перехода право собственности
«Недвижимость - Комфорт» №10 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2001 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г.
1. При обсуждении (с 11?2001) темы по отчуждению нежилой (коммерческой) недвижимости мы подошли к вопросу о денежном расчете за приобретаемый объект.
Таким образом с номера 8?2002 наш разговор происходит по вопросу ?РАСЧЕТ МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЕМ И ПРОДАВЦОМ?.
2. Что мы уже ?прошли? по этой теме.
В номере 8?2002. Взаиморасчет по наличным деньгам по схеме ?из рук в руки? в нотариальной конторе.
Первая схема:
- ДО подписания Договора купли ? продажи.
Вторая схема:
- ПОСЛЕ подписания Договора купли ? продажи.
При этом отметили преимущества именно второй схемы.
В номере 9?2002 .
● Выбор оптимальной схемы расчета.
● Выбор нотариальной конторы с точки зрения безопасности расчета.
● Проверка передаваемых денежных купюр и технология безопасной передачи денег через ?конверт?.
● Передача денег ?со счета на счет? по безналичному расчету в национальной валюте ? как один из самых надежных и безопасных способов.
● Участие Банка, как некоего Гаранта, в передаче денег ?со счета на счет?.
● Задача: сколько гривен нужно зачислить на расчетный счет Продавца, что бы он (Продавец) мог купить (официально и законно) 10?000 долларов США.
3. Как правило, после выхода каждого номера, мне звонят мои Читатели вопросами и предложениями различного характера.
Некоторые Продавцы сомневаются в правильности моего предложения о передачи денег ПОСЛЕ подписания ими (Продавцами) Договора купли ? продажи. Мне говорят так: ?Мы подпишем Договор. Покупатель станет хозяином квартиры, а потом ? с нами не рассчитается, денег не даст и мы (Продавцы) останемся без денег и квартиры?.
4. Считаю полезным и необходимым еще раз более подробно разобраться в этом вопросе. Тем более, что и некоторые ?бывалые? Риелторы, более того директора некоторых Агентств, не совсем правильно ?понимают вопрос?. (мне пришлось недавно в этом убедиться).
Рассмотрим такую ситуацию. Деньги еще у Покупателя, Продавец Договор уже подписал. Опасно ли это для Продавца? Нет, не опасно. Так как право собственности к Покупателю еще не перешло. Дело в том, что при подписании Договора купли ? продажи происходит некий обмен: денег (у Покупателя) на право собственности (у Продавца). Нельзя владеть одновременно и первым и вторым, а можно чем либо одним. При расчете по первому способу, когда расчет происходит до подписания Договора, возникает момент когда у Продавца, ?еще есть право собственности? и ?уже есть деньги?. Такая ситуация, по моему мнению, ?не есть правильная?.
Кроме того, для ?обоснованности? моих утверждений следует разобраться и уяснить: В КАКОЙ МОМЕНТ ПЕРЕХОДИТ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ.
СВЯЗАН ли этот МОМЕНТ с передачей денег, а может быть он связан с подписью Продавца или Покупателя на Договоре купли ? продажи. НЕТ не связан. Дело совсем в ином. А В ЧЕМ?
5. Прочтем внимательно Статью 128 Гражданского Кодекса Украины: ?Момент возникновения права собственности у приобретателя имущества по договору?.
?Право собственности ? возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Передачей признается вручение вещей приобретателю? К передаче вещей приравнивается передача коносамента или иного распорядительного документа на вещи?.
При приобретении любого имущества, кроме объектов недвижимости, Покупатель становится владельцем в МОМЕНТ обмена чека или денег на сам товар. Но квартира не вещь, которую можно принести в чемодане к нотариусу и обменять на деньги.
6. Так как ? же с ?переходом права собственности? и где тот ?момент? и когда он наступает?
Для того, что бы он ?момент? наступил необходимо осуществление двух других ?моментов?.
Первый. Момент УДОСТОВЕРЕНИЯ нотариусам Договора купли ? продажи, а именно, печать нотариуса и подпись нотариуса, ну и, конечно, присвоение Договору соответствующего регистрационного номера.
Второй. Достаточно ли только ?нотариального удостоверения? для перехода права собственности? Нет, не достаточно. А что же еще необходимо? То, что задекларировано Законодателем (Государством), в Законе, а именно, Гражданском Кодексе Украины.
?К передаче вещей (в т.ч. объекта недвижимости. Эта вставка моя, Автора, в законе ее нет), приравнивается передача коносамента или иного распорядительного документа на вещи?.
При сделках по отчуждению объектов недвижимости, таким ?распорядительным документом? является ? удостоверенный нотариусом Договор купли ? продажи (мены, дарения и т.п.). А что же фиксирует МОМЕНТ передачи распорядительного документа ? Договора купли ? продажи? МОМЕНТ подписи Покупателя в Реестре регистрации нотариальных действий.
7. И ТАК! МОМЕНТ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ? ПОДПИСЬ ПОКУПАТЕЛЯ В РЕЕСТРЕ О ПОЛУЧЕНИИ НА РУКИ УДОСТОВЕРЕННОГО НОТАРИУСОМ ДОГОВОРА КУПЛИ ? ПРОДАЖИ (МЕНЫ, ДАРЕНИЯ И Т.П.).
8. Некоторые Риелторы считают, что если Продавец поставит подпись в Договоре купли ?продажи, но не распишется в нотариальном Реестре, то это его как - то обезопасит. Ничего подобного. Обезопасит Продавца и Покупателя, т.е. сделает безопасной сделку по продаже, например, квартиры, ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО квалифицированной Риелтор ? профессионал, который объяснит своему Клиенту все тонкости такого непростого дела как купля ? продажи недвижимости и ?выберет? хорошего нотариуса для проведения сделки.
Должен заметить, что нотариусы, как инженеры или врачи, могут быть ?хорошие? или ?очень хорошие?. Когда мы идем, например, к стоматологу, то долго его выбираем, так почему же считается, что можно пойти к любому нотариусу, который сможет обеспечить грамотную и безопасную сделку.
9. И в завершении хотелось бы сделать некоторое отступление от темы, но имеющее прямое отношение к Договору купли ? продажи.
Некоторые нотариусы (?хорошие?, но не ?очень хорошие?) вручают Покупателю и Продавцу совершенно одинаковые экземпляры Договоров купли ? продажи,. на нотариальных бланках (синего цвета и имеющих многочисленную защиту), но без отметок ?Экземпляр продавца? и ?Экземпляр покупателя?. По моему разумению, так поступать нельзя, т.к. при желании, Покупатель и Продавец вступив в сговор, могут подделать некоторые отметки в одном из экземпляров Договора ? и продать квартиру дважды, разным Покупателям.
10. В следующих номерах мы продолжим тему ?РАСЧЕТ МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЕМ И ПРОДАВЦОМ?.