Особенности приобретения объектов у различных типов хозяйственных обществ.
«Недвижимость - Комфорт» №14 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2000 дан подробный перечень всех тем в статьях с 1996г. и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ?.
С номера 12?2000 тема наших заметок - обязательство Продавца ?Собрать и предоставить Покупателю все документы, необходимые для подписания Договора купли-продажи, а также имеющие отношение к личностям Продавцов и объекту продажи?.
С номера 11?2001 мы разбираемся с пакетом документов для случая, когда Продавцом выступает ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО.
В предыдущих номерах я писал:
?Покупателем объектов недвижимости нужно быть особенно осторожным, если Продавцом является юридическое лицо. Не все организации могут считать себя ?самостоятельным юридическим лицом?, даже те, которые в качестве доказательства своей самостоятельности приводят наличие расчетного счета в банке и круглой печати?.
Пакет документов, который должен предоставить Продавец ? юридическое лицо, отличается от пакета, предоставляемого Продавцом ? физическим лицом.
В этом пакете должны присутствовать т. н. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ, необходимые нотариусу для удостоверения любых Договоров купли ? продажи, в т. ч. и когда Продавец - юридическое лицо.
Какие же?
а) Правоустанавливающий документ;
б) Справка ? характеристика бюро технической инвентаризации;
в) Документ, подтверждающий правовой режим земли, на которой размещена недвижимость (Государственный акт, решение соответствующего Совета народных депутатов);
г) Отказ (согласие) сособственников от приобретении части дома, квартиры.
д) Справка о балансовой стоимости недвижимого имущества.
е) Справка по данным Единого реестра запрещений отчуждения объектов недвижимости имущества для проверки отсутствия запрещений на отчуждение или ареста недвижимости.
При наличии запрещений, причиной которой есть долг, Договор купли ? продажи все ? таки можно удостоверить при наличии соглашения между Кредитора и Покупателем про перевод долга на последнего. В этом случае нотариусу необходимо предоставить соответствующую справку (Заявление), выданное Кредитором. Срок такой справки (Заявления) три месяца.
ж) Индивидуальная лицензия Национального банка Украины, если Договор купли ? продажи предусматривает проведение расчетов между Покупателем и Продавцом в иностранной валюте (п. 5 ст. 5 Декрета Кабинета Министров Украины ?Про систему валютного регулювання і валютного контролю?).
з) При приобретении объекта незаконченного строительством:
- Технический паспорт на незаконченное строительство;
- Справка БТИ про процент готовности и стоимость незаконченного строительства;
- Решение исполнительного комитета местного Совета или местной государственной администрации о согласии на отчуждение жилого дома незаконченного строительством.
Все вышеперечисленные документы относятся к группе ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ. Практически обо всех этих документах подробный разговор был в предыдущих номерах.
Как мы уже знаем, при участии в сделке юридического лица, перечень ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ несколько расширяется.
Перечислим эти документы:
1. Устав юридического лица.
В номере 12?2001 я привел семь обстоятельств, на которые обязательно должен обратить внимание Покупатель или Риелтор (!) Покупателя.
2. Учредительный Договор.
Покупателю интересен Учредительный Договор тем, что в нем имеются сведения об Учредителях.
3. Свидетельство о государственной регистрации.
Без наличии этого документа, деятельность предприятия - НЕЗАКОННА. В Свидетельстве указан код предприятия, по которому можно многое узнать о предприятии в специальных электронных базах.
4. Документ, подтверждающий права того или иного лица на подпись Договора купли ? продажи от имени Продавца.
5. Документ, подтверждающий положение и распределение обязанностей в коллегиальном органе Управления юридического лица.
6. Разрешение Собственника на отчуждение объекта недвижимости. Нотариусу необходимо предоставить Протокол (выдержку из Протокола) о том, что продажа объекта производиться по решению высшего органа (съезд, конференция, общее собрание и т. п.)
Последний абзац прошлого номера был таким:
?Что б не быть обманутым, Покупатель должен знать некоторые правила и порядок проведения общих собраний и их полномочий?.
Очень часто (!) Протоколы, предъявляется нотариусу не есть в полной мере легитимными, т.к. собрание высшего органа Продавца ? юридического лица, было проведено без соблюдения необходимого порядка.
Поэтому мне кажется небезинтересным ознакомить Вас, уважаемые Читатели, с некоторыми моментами проведения собраний, при соблюдении которых их решения признаются законными, а Протокол легитимный. А в конце концов, от соблюдения необходимых правил его зависит судьба Договора купли ? продажи, т.е. возможность признания недействительным.
Мы будем основываться на постулатах Закона Украины ?Про господарські товариства? с изменениями и дополнениями, последнее из которых было 17.05.2001г. ? 2409 ? ΙΙΙ.
К хозяйственным обществам относятся:
- акционерные общества (АО), открытого типа (ОАО) и закрытого типа (ЗАО);
- общества с ограниченной ответственностью (ООО);
- общества с дополнительной ответственностью (ОДО);
- полные товарищества;
- коммандитные общества.
Давайте разберемся с АО, т.к. этот тип хозяйственных обществ наиболее ?сложный?, с точки зрения ?правильности? принятие решений, имеющих правовую силу.
Ст. 41 ?Вищий орган акціонерного товариства?.
?Вищим органом акціонерного товариства ? загальні збори товариства. У загальніх зборах мають право брати участь усі акціонери, незалежно від кількості та класу акцій ? Право участі у загальніх зборах акціонерів мають право особі, які ? власниками акцій на день проведення загальних зборів. До компетенції загальних зборів належить: ?
і) затвердження договорів (угод), укладених на суму, що перевищу? вказану в статуті тавариства;
?
Повноваження, передбачені пунктами ? ?і? належать до виключної компетенції загальних зборів акціонерів і не можуть бути передані іншим органам товариства.
Загальні збори визначаються правомочними, якщо в них беруть участь акціонери, що мають відповідно до статуту товариства більш як 60 відсотків голосів.
Протокол загальних зборів акціонерів підпису?ться головою і секретарем зборів і не пізніш як через три робочих дні після закінчення зборів переда?ться виконавчому органу акціонерного товариства.?
Ст. 42 ?Правомочність рішень загальних зборів акціонерів?
? З решти питань рішення приймаються простою більшістю голосів акціонерів, які беруть участь у зборах (это ?наш случай?).
Ст. 43 ?Порядок скликання загальних зборів акціонерів?
? Крім того, загальне повідомлення друку?ться в місцевій пресі. ? Загальні збори не вправі приймати рішення з питань, не включених до порядку денного.
Ст. 45 ?Періодичність скликання загальних зборів акціонерів. Позачергові збори?.
? Позачергові збори повинні бути скликані виконавчим органом на письмову вимогу Ради акціонерного товариства?
Ст. 46 ?Рада акціонерного товариства (Спостережна Рада)?
?В акціонерному товаристві з числа акціонерів може створюватися Рада? яка представля? інтереси акціонерів у період між проведенням загальних зборі і межах компетенції, визначеної статутом.
В акціонерному товаристві, яке налічу? понад 50 акціонерів,створення Ради? обов'язкове .
Статутом? або рішенням або рішенням загальних зборів? на Раду? може бути покладено виконання окремих функцій, що належать до компетенції загальних зборів.
Питання, віднесені статутом? до виключної компетенції Ради? не можуть бути передані на вирішення виконавчих органів товариства.
Члени Ради? не можуть бути членами виконавчого комітету??
Ст. 47 ?Виконавчі органи акціонерного товариства.?
?Виконавчим органом?, який здійсню? керівництвао його поточною діяльністю, ? Правління або інший орган, передбачений статутом. Роботою правління керу? Голова Правління, який признача?ться відповідно до статуту?
Правління вирішу? всі питання?, крім тих, що належать до компетенції загальних зборів і Ради.
Загальні збори можуть винести рішення про передачу частини належних їм прав до компетенції Правління.
Правлініння ді? від імені акціонерного товариства в межах, передбачених? статутом.?
Ст. 48 ?Голова і члени правління акціонерного товариства?
Голова Правління ? вправі без довіреності здійснювати дії від імені товариства.
Уважаемые господа Читатели! Я понимаю, что статья получилась несколько ?суховатой?. А что же делать? Надо как-то противостоять этим ?бумажкам? с печатями и малоразборчивыми подписями, которые выдают за выписки из Протоколов и на основании которых осуществляються передача прав собственности на недвижимость и передача ? денег (!), совсем немалых. И кстати. Есть некоторые (!) особенности в передаче денег при ?общении? с юридическими лицами.
Об этом и многом другом, в т.ч. и об ?общении? с другими хозяйственными обществами, в последующих номерах.
Я никогда (!) не отказываю моим Читателям в консультациях (бесплатных), как по телефону, так и у меня в офисе. Все желающие, которые хотели бы получить, полный комплект статей ?Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ?, обращайтесь к нам по адресу ул. Коминтерна 15, оф. 520,521 или в редакцию журнала.
Звоните и приходите.
Если будут вопросы или пожелания, пишите в журнал, звоните мне. Мы открываем в Центре ?МЕГОКОН-В?
?ГОРЯЧУЮ ЛИНИЮ ДЛЯ КЛИЕНТОВ?
Т/Ф 235-89-32; 223-39-51; пейжер ?4610146 абонент 191845;
e-mail:megokon@freemail.com.ua
ВИНОКУР Владимир Исакович
- Директор Центра ?МЕГОКОН-В?
- Вице-президент Ассоциации Специалистов по Недвижимости Украины