Расчет между Покупателем и Продавцом (часть 1)
«Недвижимость - Комфорт» №8 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2001 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г.
С номера 11?2001 (практически год) мы обсуждаем тему купли- продажи нежилой недвижимости, которую называют еще коммерческой. Условно разделили этот тип недвижимости на пять групп и довольно подробно поговорили о Бизнес ? центрах и Торговых помещениях с точки зрения извлечения прибыли.
1. В прошлом номере был такой абзац ?Вопросов мы обсудили много, но не касались одного из самых главных. А какие же у нас ?главные? вопросы: здоровье и ? деньги. Вот о ?деньгах? мы и не говорили. В том числе и о способах расчета между Покупателем и Продавцом. Безопасных и законных (или ?почти законных?) естественно. Читатели должны помнить, что особенно внимательно нужно ?рассчитываться? при приобретении объектов у юридических лиц?.
2. Поговорим о расчетах между Продавцом и Покупателем. Сперва я хотел писать исключительно о способах платежа при отчуждении коммерческой недвижимости, т.к., как правило, одной из Сторон сделки (в этом случае) выступает юридическое лицо (именно коммерческая недвижимость и юридические лица ? основная тема наших заметок). Расчет физических лиц с юридическими лицами имеет свою особенность.
Юридическое лицо, в большинстве случаев, не имеет права пользоваться наличными деньгами. Юридическое лицо - Продавец, должен получить деньги на свой расчетный счет, а в качестве Покупателя перечислить некую сумму на расчетный счет Продавца, даже если Продавец - физическое лицо.
У меня с Читателями сложилась такая практика, если уж мы затрагиваем какую ? либо тему, то стараемся ?осмотреть? ее со всех сторон. Поступим так и на этот раз. И темой наших заметок будет:
?РАСЧЕТЫ МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЕМ И ПРОДАВЦОМ?.
3. Взаиморасчет осуществляется наличными во время подписания Договора купли ? продажи, как говориться, ?из рук в руки?.
Существует несколько способов:
Первый способ. Расчет производиться ДО подписания Сторонами Договора. Мой коллега из Ялты г?н Буздаков Лев Николаевич считает, что такой порядок расчетов лучше (я так не считаю, но об этом ниже). Почему? Потому, что тогда в содержании Договора будет указано, что Продавец получил от Покупателя сумму полностью до подписания Договора. В этом случае нотариус при удостоверении Договора, устно получает подтверждение Сторон о проведении расчета. Это означает, что если спустя некоторое время продавец обратиться в суд с иском о расторжении Договора по причине того, что с ним не рассчитались, то свидетельством оплаты за имущество будет не только содержание нотариального удостоверенного Договора, но и сам нотариус, который тоже будет давать показания в суде (если захочет). Его показания будут в пользу Покупателя, поскольку нотариус может (?) засвидетельствовать, что обе Стороны Договора подтвердили факт проведения расчетов. Что и требовалось доказать ?
Должен заметить (это относиться ко всем способам и ситуациям), что при подписании Договора купли-продажи нотариус не удостоверяет факт передачи денег.
Стороны рассчитываются самостоятельно, в какой угодно валюте, на свое усмотрение и под свою персональную ответственность.
Чем, по моему мнению, не очень удобен этот способ? Особенно, для Покупателя.
Дело в том, что при нотариусе расчет не происходит и нотариус (нейтральное лицо) не видит (и не хочет видеть) процедуру расчета. Что может произойти? Стороны рассчитались еще до прибытия к нотариусу или у нотариуса, но в отдельной комнате. Покупатель отдал деньги Продавцу, а тот ? не пошел подписывать Договор (не хочет!) или утверждает, что с ним рассчитались не полностью. Отнять у него деньги? Чем? Силой? Слезами? Неизвестно. Мне могут возразить. Пусть Продавец напишет расписку о том, что деньги получил полностью. А если Продавец не захочет писать расписку? Особенно, когда полученная им сумма сильно (!) отличается от указанной в Договоре. И с самой распиской тоже ?не все ясно?. Мне опять могут возразить. Сделка должна происходить у ?своего? нотариуса. А во время передачи денег, документы (оригиналы) находятся у нотариуса, который не отдаст их Продавцу, если тот заявит, ?что денег не получал или получил не всю сумму?. Но я хотел бы знать, под каким предлогом нотариус НЕ отдаст документы Продавцу, в т.ч. и ?свой? нотариус. Лучше, такой ситуации избежать. Как?
Второй способ. Расчет производиться после подписания Договора. Хочу заметить, что лично я пользуюсь именно этим методом.
1) Документы попадают к нотариусу заранее. Примерно за сутки. Нотариус (безусловно ?свой?) внимательно их изучает и составляет проект договора.
2) Не у каждого нотариуса есть ?нормальный? детектор проверки денег, в т.ч. и валюты. Поэтому я предпочитаю, чтобы деньги проверялись, в специализированном заведении и занимался бы этим специалист. Например, в Банке. Проверенные деньги можно сложить в пакет, заклеить его и соответствующим образом подписать как Продавцу, так и Покупателю. Проверенные купюры (в пакете), остаются у Покупателя, который уже с Продавцом не расстается. Они вместе едут к нотариусу.
3) Проект Договора уже готов (см. пункт ?1?). Стороны его внимательно читают и, при необходимости, корректируют. Нотариус вносит изменения в Договор и Стороны его подписывают.
4) Складывается такая ситуация. Деньги еще у Покупателя, Продавец Договор уже подписал. Опасно ли это для Продавца? Нет, не опасно. Так как право собственности к Покупателю еще не перешло. Дело в том, что при подписании Договора купли ? продажи происходит некий обмен: денег (у Покупателя) на право собственности (у Продавца). Нельзя владеть одновременно и первым и вторым, а можно чем либо одним. При расчете по первому способу, когда расчет происходит до подписания Договора, возникает момент когда у Продавца, ?еще есть право? собственности и ?уже есть деньги?. Такая ситуация, по моему мнению, ?не есть правильная?.
5) После подписания Договора, Покупатель и Продавец проходят в отдельную комнату на расчет. Более того, они могут рассчитаться прямо у нотариуса (если тот разрешит), т.к. деньги просчитаны, проверены, находятся в пакетах (конвертах), которые предоставил Продавец (что исключает возможности ?куклы?) и происходит просто передача конвертов (вскрытых конечно).
6) После чего нотариус своей подписью и печатью удостоверяет Договор. В этот момент переходит право собственности.
7) Мне могут возразить, а если Продавец получив деньги, скажет нотариус, что ничего не получал. Но давайте вспомним, что нотариус ?свой?, т.е. ?свой? для Риелтора, с которым совершил уже не одну сделку и они доверяют друг другу. И если, Риелтор подтвердит, что деньги переданы, то нотариус удостоверяет Договор, на котором Продавец (Продавцы) уже расписались, в том числе и в получении денег.
Я рассказал, о всех (!) моментах, которые необходимо учитывать при расчетах, т.к. уверен, что мои Читатели люди умные и осторожные и будут безусловно пользоваться услугами настоящих Риелторов ? профессионалов, которые сумеют (должны суметь) обеспечить безопасность, в т.ч. и физическую своих Клиентов.
В следующих номерах мы продолжим эту тему.