Расчет между Покупателем и Продавцом (часть 2)
«Недвижимость - Комфорт» №9 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2001 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г.
1. При обсуждении (с номера 11?2001) темы по отчуждению нежилой недвижимости (коммерческой недвижимости) мы подошли к вопросу о денежном расчете за купленный объект. Я подумал, что, вероятно, моим Читателям будет интересно подробно ознакомится с этим вопросом. И был прав. Так считают мои Читатели.
Итак. На ближайшие номера темой наших заметок будет ?РАСЧЕТ МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЕМ И ПРОДАВЦОМ?.
2. В прошлом номере мы поговорили о взаиморасчете наличными деньгами во время подписания Договора купли ? продажи в нотариальной конторе, как говорится ?из рук в руки?.
Первый способ.
Расчет производится ДО подписания Договора.
Второй способ.
Расчет производится ПОСЛЕ подписания Договора купли ?продажи. Причем я отметил и объяснил причину преимущества именно этого способа.
К сожалению, в статьях прошлого номера была допущена досадная опечатка.
В статье напечатано ?? Я рассказал обо всех (!) моментах, которые необходимо учитывать при расчетах ??, а следует читать ?? Я рассказал НЕ обо всех (!) моментах, которые необходимо учитывать при расчетах ??.
2. Продолжаем тему ?РАСЧЕТ МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЕМ И ПРОДАВЦОМ?.
Я хотел бы еще раз вернуться к началу нашего разговора. Передача денег супер ? важный момент сделки по подписанию Договора купли ? продажи. Если не уделить этому вопросу должного внимания, то обмен ?деньги за квартиру? может не произойти. Кто?то может остаться ?с деньгами и квартирой?, а кто ? то ?без денег и квартиры?. Поэтому мы будем говорить о безопасности расчетов.
3. Я скажу честно, уважаемые Читатели. Мне неизвестны абсолютно на 100 процентов, надежные схемы расчетов. И видимо, в принципе быть таких схем не может, как не могут считаться на 100 процентов надежными никакие, даже правительственные, гарантии.
3.1. Я отбрасываю такой ?дикий? способ, как расчет в парадном, в автомашине или другом подобном месте.
Почему нужно обратить внимание на схему расчета:
3.1.1. Безусловно, некая группа лиц знает о том, что в определенном месте, в определенное время будет определенное лицо которое принесет деньги. И другое лицо, которое унесет их с места сделки, например из нотариальной конторы.
Поэтому, мои уважаемые Читатели:
а) Храните тайну ? ?Враг не дремлет?. Никто, даже самые близкие не должны знать о времени и месте сделки. Пусть об этом знает два человека ? Ваш Риелтор и кто ? нибудь из членов семьи. Это еще один ?мотив? для выбора надежного Риелтора, как говориться ?не с улицы?. От Риелтора во многом зависит Ваша безопасность.
б) Кроме того, нужно с должным вниманием подойти к выбору нотариальной конторы. Она должна быть также ?надежна?. Надежна в смысле надежности и удобства подъезда и, главное, отъезда. Возможности Покупателю и Продавцу как ? то обособиться и ? расплатиться. И при этом не бояться, что кто ? нибудь (!) может войти и как ? то помешать такому ?интимному? делу как денежный расчет.
3.2. Нельзя забывать , что существует опасность передачи недоброкачественных купюр (сознательно или несознательно). Другими словами Риелтор или Риелторы должны обеспечить такую технологию сделки, при которой была бы возможность произвести надежную проверку купюр.
Я не очень доверяю детекторам, проверяющим купюры только в ультрафиолетовом свете. Такая проверка не очень надежна.
Совет можно дать такой. Проверку осуществить, например, в банке на хорошем и дорогом детекторе.
В прошлом номере я уже писал о необходимости проверки денег у проффесионалов.
Проверенные и просчитанные деньги запечатать в конверт, на котором (на ?заклейке?) расписываются Покупатель и Продавец. Конверт с деньгами остается у Покупателя, который с Продавцом или его Риелтором уже не расстаются до самой нотариальной конторы, где после подписания ?Договора купли - продажи? происходит передача ранее проверенных купюр, которые можно, в крайнем случае, еще раз пересчитать.
Хочу обратить внимание Читателей, что проверку денег должен осуществлять профессионал, причем как ?то заинтересованный в качестве проверки. Может это должен быть приятель Продавца или специалист, к которому постоянно обращается Риелтор и который не хочет потерять Клиента. Но при этом никто не даст справку по проверке купюр. Стоит напомнить, что прохождение купюр только через ?сканер? (проверка магнитного слоя) еще недостаточно для признания купюры платежеспособной. Дополнительно необходимо проверить: отсутствие проколов более 0,5 мм; посмотреть в ультрафиолетовых лучах качество бумаги; наличие защитных полос; не залита ли купюра, какой - либо агрессивной жидкостью; отсутствие надписей на портретах; наличие микрошрифта и еще много других признаков подлинности купюр.
4. Безусловно, передача денег методом ?из рук в руки?, пожалуй, НЕ самый надежный способ.
А какой ? же надежный способ? И есть ли он?
Давайте ?изобразим? самый надежный способ, как некий идеал и будем в своей практике стремится к этому идеалу, приближаясь или отдаляясь от него.
5. Передача денег ?со счета на счет? по безналичному расчету и в национальной валюте. Это мечта каждого Продавца, он ничем не рискует, а в результате может получить сумму в любой (!) валюте.
Хотел бы отметить, что этот способ практически единственный в случае, когда Покупателям объекта является ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО. Моим Читателям следует знать, что ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО ? НЕ МОЖЕТ, как правило, РАССЧИТЫВАТЬСЯ НАЛИЧНЫМИ ДЕНЬГАМИ, А МОЖЕТ ТОЛЬКО ПО БЕЗАЛИЧНОМУ РАСЧЕТ И В НАЦИОНАЛЬНОЙ ВАЛЮТЕ.
А если Продавец ЛИЦО ФИЗИЧЕСКОЕ, то ему мои рекомендации очень (!) важны.
5.1. Покупатель и Продавец открывают на себя банковские счета в гривнах. А может быть у них уже есть свои счета в национальной валюте, а если Покупатель юридическое лицо, то наверняка, есть.
Можно в разных Банках и в разных городах, но лучше в одном городе и в одном Банке, тогда прохождение денег происходит практически мгновенно и ?прозрачно?.
5.2. Заключается трехсторонний договор между Покупателем, Продавцом и Банком, по которому оговоренная сумма перечисляется с расчетного счета Покупателя на расчетный счет Продавца при выполнении определенных условий и предъявления оговоренных документов.
Например. Договора купли ? продажи, зарегистрированного в БТИ, справки о выписке и т.п., после предъявления которых деньги перечисляются на расчетный счет Продавца в этом или другом Банке.
Плюсы:
а) Гибкость, т.е. могут обслуживаться ?цепочки? сделок с различными доплатами.
б) Наличие банковских документов, т.е. легкая доказуемость проведения расчетов.
в) Невозможность мошенничества с фальшивыми деньгами, ?куклами? и т.п.
Минусы:
а) В случаи, какого - либо срыва сделки и конфликтной ситуации с Продавцом (деньги уже внесены, а Продавец не соглашается подписывать Договор отчуждения и ничего не разрешает банку), деньги Покупателя ?зависают?- получить их с блокированного, по условиям договора, счета можно только через суд или с помощью умело составленного Договора.
б) Обязательность указания в Договоре купли-продажи истинной, полной стоимости (хотя, я считаю, что это не ?минус?, а ?плюс?).
в) Опасность столкнуться с ?проблемами? банка, которые немедленно скажутся на участниках Договора купли-продажи, т.е. затруднением или невозможностью снятия денег.
г) Дополнительные расходы, связанные с выплатой процентов банку за участие в сделке и расходов на обналичивание денег.
5.3. Но, допустим, Продавец не хочет получать деньги в гривнах, а хочет в долларах США. Имеет полное право.
5.4. Итак! Сделка произошла. На расчетном счету у Продавца ? некая сумма в гривнах. Достаточно большая. Что может сделать Продавец?
5.4.1. Снять деньги со счета в гривнах. При этом Банк удержит с Продавца один процент с снимаемой суммы.
Если на счету 10?000 гривен и Продавец хочет их снять, то ?на руки? он получит 9?900 гривен. Важный момент. Хороший риелтор это знает и учитывает при определении суммы, которую Покупатель должен перечислить на расчетный счет Продавца.
5.4.2. Перечислить деньги на другой расчетный счет, в другом банке и в другом городе, но в Украине, естественно.
Деньги можно перечислить как на расчетный счет иного физического лица, а можно и на свой (личный) расчетный счет, уже имеющийся или специально, предварительно, открытый.
Для перечисления денег не обязательно открывать счет в другом банке, в другом городе. Можно перечислить деньги самому себе ?до востребования?. Приехать и по паспорту ? получить, уплатив один процент за обналичивание.
За перевод денег банк не берет ?свой процент?, а если и берет, то ?символическую? сумму.
5.4.3. Купить доллары.
Тем более, что Договор (неофициальный) с Покупателем и был эквивалент в долларах. Тут нужно быть внимательным и знать некоторые особенности ?банковских операций?.
5.4.4. Приведем пример.
Продавец хочет в результате продажи квартиры получить от Покупателя, допустим, юридического лица ?на руки? 10?000 долларов США. При этом официально и законно.
Какую же сумму должен перечислить покупатель?
Покупатель должен перечислить такую сумму, чтобы хватило на:
- открытие счета ( ориентировочно, 25 гривен);
- покупку валюты, но не по курсу НБУ, а по рыночному курсу в Банке;
- на уплату одного процента в Пенсионный фонд (при покупке валюты);
- на обналичивание денег один процент.
При курсе покупки доллара США, например, 5,4 гривны за доллар, Покупатель должен перечислить
(10?000 * 5,4 * 1,1 * 1,1) + 25 = 65?365 гривен.
А если Продавец хочет зачислить доллары на валютный счет и перечислить в другой город в Украине, то необходимо учесть расходы на открытие валютного счета (примерно 50 гривен) и перевод валюты (примерно 30 долларов). Опять могут возникнуть проблемы. Во время переговоров между Покупателем и Продавцом и даже в день перечисления трудно, а вернее, невозможно предусмотреть курс доллара, т.е. знать точную цифру ?гривневого эквивалента?, соответствующего ?долларовой стоимости? объекта.
Как же быть? Способ есть. Его знает опытный Риелтор, который построит технологию сделки так, что бы обеспечить безопасность, законность (!) и интересы обеих Сторон.
6. Бывают случаи, довольно часто, когда Продавец проживающий в другом городе Украины или в другом государстве продает квартиру в Киеве.
В следующем номере мы поговорим о безопасных и законных методах взаиморасчета в такой ситуации.