Проблемы Молодежной Ипотеки. Заключение ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА.
«Недвижимость - Комфорт» №50 /1970.1.1/
Мы продолжаем рассматривать проблемы Молодежной Ипотеки.В прошлых номерах мы обсуждали тему ВЫБОРА КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЕМ и начали рассматривать иной важнейший (!) этап приобретения ? заключение ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА.
Напомню: ?Предварительный договор - это особый правовой феномен, институт, опосредующий самостоятельный круг отношений по заключению в будущем Основных договоров и требующих специального правового регулирования?.
Вопросу ?Предварительного договора? мы посвятили четыре номера нашего журнала.
Почему так много? Да потому, что эта тема наиважнейшая.
Я иногда провожу свои Авторские семинары и один из семинаров так и назывался ? ?Предварительный договор ? основа процесса купли-продажи недвижимости?.
Да и само подписание ?Предварительного договора? у меня в офисе занимает не менее двух часов.
Какая же цель и сверхзадача такого тщательного проведения Предварительного договора?
Любым способом (повторяю: ?любым?), снизить риск приобретения квартиры для Покупателя. Риск этот присутствует всегда. В большей или меньшей степени. Его нельзя сделать нулевым, его можно только максимально снизить. А для этого нужно задавать много вопросов Продавцам, требовать заполнения документов и справок, заполнить анкеты и опросные листки. Беседовать и подписывать определенные документы не только с Владельцем, но и с теми, кто прописан (зарегистрирован) в квартире. Если нужно, встречаться с соседями, работниками ЖЕКа, бабушками у парадного, которые ?все про всех знают?, с дворниками, участковым милиционером, а, иногда, и с участковым врачом.
Проверить предыдущие сделки (если квартира переходила несколько раз из рук в руки). Убедиться в законности приватизации (если квартира была приватизирована) или законность получения квартиры в собственность при договоре инвестирования.
Выяснить, кто проживает над квартирой, слева и справа, так как квартира может продаваться из-за соседа-джазового ударника, живущего на верхнем этаже, либо соседа-алкоголика, проживающего за стенкой.
Безусловно все мои расследования могут и не понравиться Продавцу, но умный ? должен понять, а Коллега (Риелтор Продавца) ? поддержать.
Бывают (и очень часто, к сожалению) ситуации, когда мой Коллега ? Риелтор Продавца весьма недоволен таким подходом при Предварительном Договоре.
Подчас и Продавцу не нравится такая технология.
Хорошо, если Клиент-Продавец оказывается умным и грамотным человеком, и понимает, что моя технология (в т. ч. и перечень вопросов и желание ознакомиться с некоторыми дополнительными документами), если и отличается от технологии, принятой в других Агентствах, то не по причине моей ?вредности? и ?занудства?, а исключительно из-за желания максимально СНИЗИТЬ РИСКИ ДЛЯ МОЕГО КЛИЕНТА, который оплачивает как мою работу, так и (следуя порядку, который принят в Киеве), услуги моего Коллеги, - Риелтора Продавца.
Кроме того, Риелтор Продавца, который возражает, а подчас и препятствующий сбору информации, во-первых, нарушает нормы нашей Риелторской этики, а во-вторых ? ?некрасиво? себя ведет.
По отношению к Покупателю (который оплачивает его работу), препятствуя выяснению очень многих обстоятельств, имеющих отношение как к квартире, так и к личностям Продавцов.
Я осознаю, что Агентство ?МЕГОКОН-В? ? неудобное Агентство, с ним не очень легко сотрудничать другим Фирмам. Но каким? Только тем, которые не понимают (или делают вид, что не понимают) своей ответственности, в т.ч., и уголовной, за непрофессиональные действия.
Безусловно, мне неприятно и обидно отношение ко мне некоторых Коллег из других Агентств, которые могут сказать примерно так:
?Владимир Исакович! Нам интересно с Вами работать, мы можем многому научиться, но уж очень высокие у Вас требования. Нам удобнее работать с другим Агентством, с которым мы быстренько договоримся, они не будут от нас требовать необязательных ?лишних? документов, и задавать ?много? вопросов, и мы легко заработаем деньги?.
Или могут сказать так: ?Владимир Исакович! Мы с Вами работать не будем. С квартирой, которую мы продаем, не все хорошо. Вы это обязательно заметите и нашу квартиру не купите, а другое Агентство ?копаться? не будет, и мы быстренько проведем сделку. Без всяких хлопот и легко заработаем деньги?.
Хотел бы заметить, что, к счастью, с Агентствами, входящими в ассоциацию специалистов по недвижимости Украины или Союз специалистов по недвижимости в г. Киеве, таких ?проблем? не бывает.
В конце-концов, именно снижение рисков при приобретении ? и есть главная задача Риелтора.
Можно ли полностью исключить риск при приобретении квартиры? Полагаю, что - Нельзя!
Можно ли его уменьшить? Уверен, что настоящий Риелтор МОЖЕТ (вернее должен) риск свести к минимуму. Особенно это важно на вторичном рынке.
Продолжим наш разговор в следующем номере.