Коммерческая недвижимость, виды, размещение
«Недвижимость - Комфорт» №7 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2001 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г.
1. Прошлый номер был посвящен теме, ?оккупирующий? все средства массовой информации. И мы с Вами, уважаемые Читатели, не могли остаться в стороне от судьбоносного события этого года.
Вы уже догадались ? Выборы в Советы Всех Уровней.
А до прошлого номера, а именно с 11?2001 мы обсуждали тему купли ? продажи нежилой недвижимости.
Обсудили довольно много вопросов:
1. Что такое ?нежилая недвижимость?;
2. Правовой статус объекта;
3. Изменение в составе собственников объекта за время его существования;
4. Обременения, которые могут быть у продаваемого объекта;
5. Случай, когда приобретается не весь объект, а только его часть;
6. Случай, когда удостоверяется ?Договор купли - продажи? государственного имущества в процессе приватизации;
7. Возможность оформления ?Договора купли - продажи? по схеме ?без нотариуса? и некоторые, возможные при этом ?подводные камни?;
8. Техническое состояние объекта;
9. Приобретение объектов недвижимости юридическими лицами - нерезидентами;
10. Особенности приобретения нежилой недвижимости с точки зрения Закона Украины ?О пожарной охране?;
11. Отчуждение недвижимости предприятий, признанных банкротом;
12. Недвижимость и коммуникации;
13. Обременение, которые может иметь объект купли ? продажи;
14. Недвижимость и земельные участки.
А в номере 5?2002 еще две:
15. Нежилая недвижимость и регион.
16. Коммерческая недвижимость и товарная биржа.
2. Вопросов обсудили много, но не касались одного из самых главных. А какие же у нас ?главные? вопросы: здоровье и ? деньги. Вот о ?деньгах? мы и не говорили. В том числе и способах расчета между Покупателем и Продавцом. Безопасных и законных естественно. Читатели должны понимать, что особенно внимательно нужно ?рассчитываться? при приобретении объектов у юридических лиц в сравнении с физическими. Большая разница и немалые отличия.
Ну, о деньгах несколько позднее. Это будет очень интересная тема.
А пока поговорим о коммерческой НЕДВИЖИМОСТИ.
Очень ориентировочно всю коммерческую недвижимость можно подразделить на несколько групп:
● Бизнес ? Центр,
● Торговые помещения (площади),
● Офисные помещения,
● Производственные помещения,
● Складские помещения (площади).
Все эти объекты должны приносить доход владельцу и способствовать получению дохода.
Давайте разберемся с некоторыми из них более подробно, чтобы показать безусловную целесообразность инвестирования средств в коммерческую недвижимость с целью извлечения дохода.
3. Давайте разберемся подробнее.
3.1. Бизнес ? Центр.
По мнению западных специалистов, Киев со своим географическим положением со временем станет очень важным звеном в системе деловой жизни Европы и всего мира. Рост интереса к вложениям в коммерческую недвижимость связан, прежде всего, с тем, что в Киев снова потянулись иностранные и иногородние предприниматели, которые активно подыскивают помещения под свои представительства. Однако сейчас на этом рынке наблюдается дефицит арендных площадей.
Учитывая эту тенденцию рынка, одним из наиболее быстрых и выгодных способов получения дохода является редевелопмент - перепрофилирование уже существующих зданий в бизнес ? центры. Ведь на строительство нового офисного центр уходит два ? три года. Между тем, отремонтировав старое здание, где ранее находилось какое ? нибудь НИИ или промышленное предприятие, можно начать сдавать помещение уже через полгода после начала ремонта (реконсрукции).
Несмотря на ?обшарпанный? вид, здания построенные в 60 ? 80 годах, имеют прочные несущие конструкции. Ремонт обычно занимает около года. После проведения в короткие сроки частичной реконструкции в бывших производственных и административных помещениях можно создать офисные, торговые, спортивные центры, рестораны. Окупаемость инвестиций в данные объекты по моему мнению составляет 3,5 ? 4,5 года только на арендных платежах (без учета возрастания стоимости самого объекта).
Специфика Бизнес ? центров состоит в предоставлении арендаторам целого комплекса услуг: круглосуточная охрана здания, высококачественная цифровая связь, сервис ? бюро, удобные места для парковки, кафе. Необходимо, что ? бы бизнес ? центр имел аккуратный и оригинальный вид. Это является дополнительным преимуществом в глазах арендаторов, ведь помещения, арендуемое компанией, становится частью ее имиджа и соответственно увеличит доход владельца.
Но создать бизнес ? центр ? это только начало дела. Для того чтобы вложения оправдались, необходимо объектом грамотно управлять: найти арендаторов, обеспечить им высокий уровень услуг, оперативно решать постоянно возникающие бытовые проблемы. Все эти ожидаемые сложности часто пугают инвестора.
Наш Центр оказывал и оказывает услуги по подбору и управлению коммерческой недвижимостью.
3.2. ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ.
а) Супермаркеты.
Одно из перспективных направлений рынка коммерческой недвижимости Киева ? торговые площади. Спрос на аренду магазинов в последнее время значительно вырос. Отмечается стабильный интерес к любым торговым площадям от 40 ? 100 кв. м до нескольких тысяч.
В Киеве наблюдается дефицит высококлассных торговых центров, имеющих удобные торговые залы, стильный дизайн, современную систему вентиляции, охрану, парковку. В состав желательных для крупного торгового центра услуг также входит кафе и игровые площадки для детей. Все эти показатели влияют на цену арендной платы, что, естественно, сказывается на качестве товаров и уровне потенциальных потребителей (средний, выше среднего).
Конечно, для магазина предпочтительнее расположение в центре, и обязательно в проходном месте.
Однако для крупного торгового центра, площадью более 1000 кв. м., местоположение не играет решающей роли. Возможность одновременной закупки продовольственных и промышленных товаров приводит к экономии сил, времени и средств потенциальных потребителей и расценивается ими, как особо положительный фактор. Не имеет смысла ехать за покупками в центральные районы, если все нужные товары можно купить ближе к дому. Поэтому спросом пользуются не только торговые площади в центре города, но и в спальных районах. В качестве примеров можно назвать магазины типа ?Велика книжки?, ?Билла?, ?Сельпо?.
б) Небольшие магазины.
Известно, что в настоящее время купить помещение под магазин а центре крайне сложно. Центральный район Киева на протяжении всего времени существования рынка коммерческой недвижимости был объектом особого спроса, и практически все сколько ? нибудь привлекательные коммерческие объекты уже скуплены. Но это не значит, что площадей, подходящих для коммерческого использования, в центре Киева нет.
Если прогуляться по центральным улицам Лондона, Парижа, Хельсинки или любого другого европейского города, можно заметить, что на первых и вторых этажах домов почти нет жилых помещений. Все нижние этажи, как правило. Занять под небольшие уютные магазинчики и ресторанчики, заняты также и дворы. В Киеве картина иная. Процесс развития центральных районов только набирает силу, поэтому большая часть объектов недвижимости в центре еще не выкуплены и не используется рационально. Сейчас покупатели проявляют все больший интерес к жилым помещениям на первых этажах домов, которые можно перепрофилировать в небольшие магазинчики. Если квартира выходит окнами на одну из оживленных улиц, существует возможность сделать для нее отдельный вход и перевести это помещение в нежилой вход.
Разумеется, перевод жилого помещения в нежилой фонд ? дело долгое и непростое. Сначала необходимо найти помещение, проанализировать возможности его коммерческого использования, провести множество согласований с различными городскими инстанциями, грамотно перестроить помещение для новых нужд.
Я обязательно в последующих номерах расскажу об ?этапах? перевода объектов в нежилой фонд.
Поскольку мы затронули тему перевода жилого помещения в нежилое, то давайте поговорим об этом более подробно. А начнем с того, что Покупателям квартир в жилых домах с целью размещения коммерческой недвижимости СЛЕДУЕТ знать, какие объекты доходной недвижимости могут располагаться в жилых домах.
Итак, в первом, втором и цокольном этажах жилых зданий допускается размещение помещений для:
● магазинов розничной торговли, предприятий общественного питания, бытового обслуживания, отделение связи ? общей площадью не более 700 кв. м,
● сбербанков, магазинов и киосков союзпечати, женских консультаций, раздаточных пунктов молочных кухонь, юридических консультаций и нотариальных контор, загсов, филиалов библиотек, выставочных залов, контор жилищно ? эксплуатационных организаций, для физкультурно ? оздоровительных занятий ? общей площадью до 150 кв. м,
● культурно ? массовой работы с населением, а также помещений для групп кратковременного пребывания детей дошкольного возраста (кроме цокольного этажа).
Исключается размещение в первом, втором и цокольном этажах жилых зданий:
● предприятий общественного питания с числом мест более 50 и домовых кухонь производительностью свыше 500 обедов в день,
● пунктов приема посуды, а также магазинов суммарной торговой площадью более 1000 кв. м,
● специализированных магазинов, строительных, химических и других товаров, эксплуатация которых может привести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки, магазинов с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов, специализированных рыбных и овощных магазинов,
● предприятий бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (например, ювелирные мастерские) ? однако сюда не входят парикмахерские и часовые мастерские нормируемой площадью свыше 100 кв. м,
● мастерские по ремонту бытовых машин и проборов, ремонту обуви площадью свыше 100 кв. м,
● бань, саун, прачечных и химчисток ? кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг белья в смену,
● автоматических телефонных станций, предназначенных для телефонизации жилых зданий, общей площадью более 100 кв. м, общественных уборных,
● похоронных бюро.
В последующих номерах мы вернемся к разговору о доходности недвижимости, технологии перевода объектов из жилого фонда в нежилой и о способах оплаты приобретаемой недвижимости.