Круглый стол ?Законодательное управление рынка недвижимости и профессиональной деятельности специалистов по недвижимости?
«Недвижимость - Комфорт» №6 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2001 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г..
1. С номера 11?2001 мы (почти год) вели разговор по проблемам и технологии отчуждения нежилой (коммерческой) недвижимости. Мы договорились о том, что будем продолжать эту важную тему в последующих номерах.
Поскольку Украина находится в ожидании чрезвычайного события, а именно выборов в Верховный и другие Советы, мы с Вами (Риелторы и Клиенты рынка недвижимости) не можем остаться в стороне от участия в предвыборных мероприятиях.
У Риелторов есть претензии к нынешнему Верховному Совету и должна быть надежда на разрешение (хотя бы частичное) проблем рынка недвижимости.
2. Полагаю, что полезно в предверии выборов поговорить по этим проблемам.
Тем более, что недавно по этому поводу был подробный и обстоятельный разговор. 25 января этого года в Киеве за Круглым столом собрались ведущие Риелторы Украины, Представители Государственных структур и Комитетов, Международных фондов и общественных организаций, народные депутаты. Тема Круглого стола - ?Законодательное урегулирование рынка недвижимости и профессиональной деятельности специалистов по недвижимости, как фактор повышения социальной стабильности и инвестиционной привлекательности Украины?.
Что же это такое - рынок недвижимости Украины? Ежегодно в нашем Государстве более 3 млн. граждан регистрируют около 500 тыс. сделок, связанных с отчуждением объектом недвижимости.
За последние 10 лет в Украине приблизительно 12 млн. жителей страны осуществили приватизацию своих земельных участков общей площадью более трех млн. гектар. Жители городов приватизировали около пяти млн. квартир и одноквартирных домов. Приватизировано и акционировано более 60 тыс. предприятий, львиную долю стоимости которых составляет недвижимость. Все эти процессы способствовали росту объема рынка недвижимости. В результате, годовой оборот этого рынка Риелторы оценивают в более, чем 3 млрд. долларов США.
Отмечалось, что рынок недвижимости Украины прошел через пять этапов.
Первый этап. 1993-1996 гг. ? создание и формирование рынка, увеличение цен (в Киеве в 1995 году цены в долларах США в среднем возросли на одну пятую часть, в 1996 ? на четверть), одновременно возросло и количество операций.
Второй этап. 1997-1998 гг. ? период ценовой стабилизации. В первую очередь это касается Киева. В регионах понижение цен началось раньше. В конце 1998 года цены начали падать и в Киеве. Все это сопровождалось понижением количества операций на рынке.
Третий этап. 1999-2000 гг. ? период резкого падения цен (в Киеве за эти два года квартиры в среднем подешевели на треть). Но резкое падение цен в 2000 году привело к увеличению спроса на рынке недвижимости и, соответственно, к росту физического объема рынка. Все это повлекло изменение тенденций на рынке и появления нового этапа ? этапа начала роста цен.
Четвертый этап. январь ? август 2001 г. Начало медленного, постепенного, незначительного роста цен, в первую очередь в столице.
Пятый этап. Многие специалисты считают, что он начался с печальных событий в Нью-Йорке 11 сентября 2001, которые повлекли резкий рост цен в долларах США на рынке жилья. Я полагаю, что это не так.
Этот ?бум? был вызван предлагаемой сменой европейских валют и непониманием публики, что, например, замена греческой драхмы на евро никак не может отразится на судьбе и цене ?гостинки?на Борщаговке. Почему ? то многие решили, что с долларом ?все покончено? и нужно срочно что ? нибудь купить, а Продавцам следует ?придержать? свои объекты и уже продавать их за евро.
Кроме того, ?долларовая лихорадка? побудили многих вынуть доллары из чулка и превратить их в объекты недвижимости.
3. Какие же законодательные Акты на сегодняшний день обеспечивают функционирование рынка недвижимости Украины?
● Конституция Украины и Закон Украины ?Про власність? определяют условия приобретения, владения и распоряжения имуществом.
● ?Гражданский кодекс Украины? устанавливает порядок и правила отчуждения недвижимого имущества, требования к Владельцу и добросовестному Приобретателю, а также особенности распоряжения совместным имуществом.
● ?Кодекс о браке и семье? устанавливает условия распоряжения совместным имуществом супругов, а также права родителей и опекунов (попечителей) по распоряжению имуществом несовершеннолетних и недееспособных граждан.
● ?Земельный кодекс Украины? устанавливает порядок приобретения, владения и распоряжения земельными участками, а также особенности их отчуждения.
● Закон Украины ?Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні? устанавливает единый порядок определения стоимости недвижимого имущества при налогообложении и транзакциях.
● Закон Украины ?Про нотаріат? и ??нструкція про порядок нотариальних дій нотаріусів України? устанавливают порядок нотариального удостоверения договоров отчуждения объектов недвижимости или их частей.
● Жилищный кодекс Украины устанавливает порядок пользования и распоряжения жилыми помещениями, а также права владельцев жилья и съемщиков помещений.
● ??нструкція про порядок державної ре?страції права власності на нерухомість юридичних та фізичних осіб? устанавливает порядок государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества в Украине.
● Декрет Кабинета Министров Украины ?Про державне мито? определяет размер государственного налога за нотариальные действия по отчуждению объектов.
4. А что же необходимо Риелторам и особенно Клиентам, для защиты их прав?
Разработать Закон ?Про формування нерухомого майна? и подзаконные Акты к нему:
· ?Положення про проведення технічної інвентарізації та паспортизації об??ктів нерухомого майна?;
· ?Положення про формування прав власності на новозбудовані, перебудовані, реконструйовані об??кти нерухомого майна, а також в інших випадках, передбачених законодавством?.
После принятия Закона Украины ?Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні? было бы совершенно закономерно разработать и принять Закон ?Про податок на нерухоме майно?. Отсутствие налога на недвижимое имущество привело к тому, что приватизация квартир и домов для милионнов граждан Украины ничего не изменила при расчетах с государством и его организациями по поводу владения недвижимости. Владельцы приватизирорваной или приобретенной недвижимости фактически оплачивают ту же самую плату за квартиру, как и проживающие в квартирах государственного фонда.
5. Но это все ?общие? законы. Но Риелторам нужны ?Свои Законы?.
Вопросы о неоходимости установить правила работы на рынке недвижимости и урегулировать деятельность его Участников неединожды ставились Ассоциацией специалистов по недвижимости (риелторов) Украины перед Верховным Советом. Но все равно предложенные проекты Законов ?Про рі?лторську діяльність? и ?Про здійснення операцій з нерухомим майном? безосновательно приняты не были.
В связи с этим и пытаясь навести порядок на рынке недвижимости, АСН(р)У начала добровольную сертификацию риелторов. Она предусматривает определенные условия и треьования к уровню знаний Риелторам для выдачи Сертефиката, а также утвердить Реестр сертифицированых Риелторов и Агентств недвижимости. Сертификация должна содействовать созданию более прозрачных условий проведения операций с недвижимостью и удалению с рынка случайных участников и мошенников. Но для достижения этой цели в полном объеме нужно поддержать сертификацию законодательными Актами.
6. Я утверждаю, что нашим Риелторам далеко не безразлично, кто будет в Верховном Совете, в чьих руках будет судьба нашего рынка недвижимости и кто будет решать проблемы его Участников.
В качестве Кандидатов в депутаты Советов разного уровня зарегистрированны и Риелторы.
Их фамилии достаточно известны в Риелторских кругах, и я полагаю, что мы не должны проходить мимо .
Голосуйте за Риелторов! (Лозунг).