Нежилая недвижимость, пакет документов
«Недвижимость - Комфорт» №5 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2000 дан подробный перечень всех тем в статьях с 1996г. и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ?.
С номера 3?99 мы начали тему: ?Обязательства Покупателя и Продавца по отношению к друг другу?. Узнали, что одним из обязательств Продавца есть ?Собрать и предоставить, документы необходимые для подписания Договора купли ? продажи, а также имеющие отношения к личностям Продавцов и к продаваемому объекту?.
Весь ?пакет? можно разделить:
- документы обязательные;
- документы дополнительные обязательные;
- документы дополнительные необязательные.
(очень подробно о документах читайте в предыдущих номерах)
Среди дополнительных, обязательных документов есть такие два:
- Брачный Контракт;
- Разрешение одного из супругов на отчуждение объекта недвижимости, который является их совместным имуществом.
В прошлом номере мы разобрались с такими вопросами:
1. Стороны брачного контракта;
2. К какому виду (типу) сделок можно отнести Брачный Контракт;
3. Гарантия соблюдения положений Брачного Контракта;
4. Ограничение по содержанию Брачного Контракта;
5. Изменение в Брачном Контракте;
Кроме того мы обратили внимание на главную (на мой взгляд) тему Брачного контракта.
?Договоренности, которые могут быть изложены в Брачном контракте?.
Почему ?главную?? Приведу пример:
Женщина продает квартиру, которую купила до замужества. Вроде бы у мужа не надо брать специального заявления. Но если супруги заключили Брачный контракт, то в нем могут быть совершенно особые (!) договоренности.
Продолжаем.
Договоренности, которые могут быть изложены в Брачном Контракте:
1. Может быть изложен порядок ведения и финансирования совместного хозяйства. То есть, можно договориться какую сумму каждый из супругов ?кладет? в общий бюджет, оговаривают возможность наличия ?своих денег?, а не прячут ?заначку?, что в наш ?просвещенный век? некрасиво и несовременно;
2. В Контракте можно оговорить и обязательства нематериального характера. Например, жена ухаживает за престарелыми родителями мужа, а муж работает на садовом участке родителей жены;
3. Приобретенные для одного из супругов во время брака вещи профессионального характера (музыкальные инструменты, медицинское оборудование, спецавтомобиль и т. д.) входят в общую совместную собственность;
4. Безусловно самые большие проблемы возникают конечно при разделе имущества, а особенно, недвижимого имущества.
Давайте вспомним. Имущество можно подразделить:
- имущество, требующие обязательную Государственную регистрацию: квартиры, дома, гаражи, дачи, участки, автомашины, моторные лодки,
- имущество, требующие регистрацию: доля в имуществе фирм, акции, счета в банках, в т.ч. и депозитные,
- ценное имущество, которое не требует обязательной регистрации и момент ?появления? которого в семье трудно определить: антиквариат, драгоценности, предметы искусства, мебель, домашнюю технику, деньги в виде наличности.
Именно фиксация принадлежности последнего вида имущества и есть одна из главных задач Брачного Контракта. В случае развода, если нет доказательств, принадлежности имущества одному из супругов до вступления в брак, имущество может быть признано, в соответствии с Кодексом Украины о браке и семье, ОБЩИМ СОВМЕСТНЫМ ИМУЩЕСТВОМ, наравне с тем, которое приобреталось в период брака и которое должно быть разделено при прекращении брака (разводе).
5. Давайте более подробно поговорим о недвижимом имуществе.
5.1. Контракт может определить имущественные права и обязанности супругов. Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное до и после свадьбы, а так же полученное в подарок или по наследству;
5.2. Если будущие супруги не подписывали Брачный Контракт, то все имущество приобретенное ими (или одним из них) в период законного (!) (не гражданского) брака есть ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ СУПРУГОВ.
Но будущие супруги могут договориться, т. е. Записать в контракт что все имущество приобретенное в период брака есть собственность одного из них, и при разводе не делится.
Более того. В Брачный Контракт можно вносить дополнения в течении всей супружеской жизни. Например.
Родители дарят сыну деньги для приобретения квартиры, но не хотят, что бы в случаи развода, жена могла претендовать на ее часть.
Сейчас это происходит так. Квартира приобретается на родителей. (Расходы). Регистрация Договора купли ? продажи в БТИ. (Расходы). Проблема с телефоном и ЖЕКом т. к. родители прописываться в ?новой? квартире, как правило, не собираются (Расходы). Кроме того, у Родителей могут быть проблемы с дотацией по квартплате в квартире, где они живут и прописаны. (Могут быть расходы). Сбор документов и подписание ?Договора дарения? квартиры сыну. (Расходы). Регистрация Договора дарения в БТИ. (Расходы).
Итак, много времени и денег. А как было бы хорошо, если бы молодая супружеская пара предварительно (до свадьбы) подписала бы Брачный Контракт.
Перед приобретением квартиры супруги зашли к нотариусу, удостоверявшему, их Брачный Контракт и внесли бы Дополнение о том, что квартира по такому адресу, приобретается за деньги родителей мужа и на его имя, является его личной собственностью и жена не претендует на часть этого недвижимого имущества.
5.3. Известно, что разводы (прекращение брака), очень сильно ?бьют?, в первую очередь, по детям. И не только в ?моральном? отношении, а и в ?материальном? тоже.
При разделе имущества исходят из равенства долей обоих супругов.
Дети в этом раздели участия не принимают, т. к. при жизни родителей они не имеют права на их имущество. И если в государственных квартирах, приватизированных уже с родившимися детьми, последние имеют какую-то долю в стоимости квартиры (не всего имущества: мебель, машина, гараж, дача, аппаратура и др., а только квартиры), то в случаи, когда ребенок родился уже после приватизации или если квартира в ЖСК, то дети ничем (!) не владеют и их интересы при разводе не учитываются. Однако с учетом интересов детей, а так же заслуживающих внимание интересов супругов, одному из них при разводе судом (!) может быть выделена большая часть имущества. Обращаю внимание ? судом.
А в Брачном Контракте можно оговорить, что при разделе имущества, а в первую очередь ? недвижимого, обязательно будут учитываться интересы детей, как равноправных собственников.
5.4. В Брачном Контракте можно оговорить и права супругов на недвижимое имущество, приобретенное до брака, которое после развода должно остается за своим прежним собственником. Факт приобретения имущества до законного (!) брака нужно доказать, и, если, с недвижимостью как-то проще, т. к. есть соответствующие документы, то, например, с брильянтовым колье сложнее и требуются свидетельства о том, что купили его папа с мамой, а не любящий муж в качестве подарка на день Святого Валентина.
Но и с имуществом, которым владели супруги до брака, также есть некоторые особенности. Например.
Жене до вступления в брак принадлежал участок с небольшой ?хаткой?. В период брака ?хатка? была достроена или перестроена и превратилась в вполне достойный дом. Все эти изменения были в обязательном порядке зарегистрированы в БТИ. При разводе и разделе имущества суд конечно же учтет, что ?хатка? значительно увеличила свою стоимость уже в период брака и часть ее стоимости есть ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ.
5.5. В Брачном Контракте можно оговорить (записать), что все полученное любым из супругов в подарок или по наследству недвижимое имущество будет считаться их ОБЩЕЙ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ, и каждый будет владеть половиной.
А теперь, уважаемые Читатели, привожу пример.
Продавалась квартира, принадлежащая молодой женщине по ?Договору дарения?, который был совершен, когда собственница была уже в браке.
Ни нотариус, ни риелтор согласия супруга не потребовали, т.к. квартира была НЕ приобретена на ?общие деньги?, а подарена супруге и вроде бы муж к ней (квартире), отношения не имеет.
Договор купли-продажи был совершен. Деньги продавцу были, переданы и тут супруг подает в суд на признание ?Договора купли-продажи? НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ, т. к. у супругов был заключен Брачный Контракт, по которому все подарки признаются совместной собственностью . Начались у Покупателей проблемы. И все по тому, что многие, в т. ч. и нотариусы не придают Брачному Контракту серьезного значения, а следовало бы.
Поэтому у нас в центре в специальных опросных листах для Продавца есть вопрос ?Заключился ли Брачный Контракт??
Кроме того, я прошу нотариуса записать в Договоре купле - продажи свидетельства Продавца по отсутствию Брачного Контракта.
Я думаю, уважаемые Читатели, что я доказал Вам, что Брачный Контракт ? это не шутка и относиться к нему нужно СЕРЬЕЗНО.