Недвижимость и земельные участки
«Недвижимость - Комфорт» №3 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2001 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г..
Темы номеров 1?02 ?Кто такие Риелторы? Чем могут и должны заниматься Риелторские Фирмы или Агентства по недвижимости и 2?02 ?Введение ЕВРО? несколько ?выпадали? из тематики статей предыдущих номеров.
Давайте вспомним тематику.
С номера 12?2000 тема наших заметок ? ?Обязательство Продавца ?Собрать и предоставить Покупателю все документы, необходимые для подписания Договора купли-продажи, а также имеющие отношение к личностям Продавцов и объекту продажи?.
А с номера 11?2001 ? ?Пакет документов для случая когда Продавцом выступает юридическое лицо, а объектом продажи ? нежилая недвижимость?.
В процессе ?разбирательства? мы затронули такие вопросы:
1. Что такое ?нежилая недвижимость?;
2. Правовой статус объекта;
3. Изменение в составе собственников объекта за время его существования;
4. Обременения, которые могут быть у продаваемого объекта;
5. Случай, когда приобретается не весь объект, а только его часть;
6. Случай, когда удостоверяется ?Договор купли - продажи? государственного имущества в процессе приватизации;
7. Возможность оформления ?Договора купли - продажи? по схеме ?без нотариуса? и некоторые, возможные при этом ?подводные камни?;
8. Техническое состояние объекта;
9. Приобретение объектов недвижимости юридическими лицами - нерезидентами;
10. Особенности приобретения нежилой недвижимости с точки зрения Закона Украины ?О пожарной охране?;
11. Отчуждение недвижимости предприятий, признанных банкротом;
12. Недвижимость и коммуникации;
13. Обременение, которые может иметь объект купли ? продажи;
14. Недвижимость и земельные участки.
Последний абзац номера 23?2001 был таким ?В следующем номере мы продолжим разговор о приобретении нежилой недвижимости и, в частности о способах оплаты и особенностях приобретения коммерческой недвижимости в некоторых регионах Украины, а также о приобретении земельных участков нерезидентами?.
Поскольку тема номера 23?2001 ?Недвижимость и земельные участки?, то и продолжим ?земельную тему?.
Вступление в силу с 01.01.2002г. ?Земельного Кодекса Украины? и соответствующая ?либерализация? земельных отношений должны изменить структуру собственности на земельные участки в Украине и в частности, в больших городах.
Порядок купли ? продажи земли был утвержден уже довольно давно. Но до принятия Кодекса была разрешена только продажа земли под расположенными на ней объектами завершенного строительства. В том числе и под находящимися в частной собственности. Теперь можно покупать и свободные от застройки земельные участки, и площади на землях несельскохозяйственного назначения. То есть с начала года землю можно покупать и под постройку дома, и под строительство бизнес центра.
Помимо прочего такая постановка вопроса поможет решить серьезную проблему частников.
Как известно, до Нового Года по существующему положению можно было приватизировать не более 10 соток. Но, например, только в Киеве около 8 тысяч усадеб (домовладений) расположенных на земельных участках, превышающих эту норму.
Естественно эти землевладельцы до сих пор не подавали документов на приватизацию, чтобы не утратить ?излишки?.
С 1 января Нового Года частные лица уже могут выкупить у Государства всю свою землю.
А сколько же стоит земля?
В Киеве средняя цена одного квадратного метра составляет около 300 грн. Но в Центре Киева, ?Центральном ядре?, стоимость земли уже составляет около 1500 грн. и будет вероятно повышаться, особенно когда начнет развиваться вторичный рынок земельных ресурсов.
В Киеве ? самая дорогая в Украине Земля. Все таки Столица.
А сколько же стоит земля в других регионах Украины?
Квадратный метр земли несельскохозяйственного назначения в Киевской области оценивается в 4,6 грн., в Крыму ? 4,9 грн.,в Харьковской обл. ? 6,3 грн., в Донецкой обл. ? 36,4 грн., во Львовской ? 9,4 грн., а в Запорожской ? 3,9 грн.
Я хотел бы остановиться на такой немаловажной ?детали? как продажа земли (земельных участков) иностранцами.
Теперь иностранные физические и юридически лица (нерезиденты), а также лица без гражданства смогут покупать землю несельскохозяйственного назначения.
Сразу предвижу вопрос наших ?пересічних громадян?: ?Не будет ли вся земля, например в Киеве, скуплена иностранцами?.
Бояться этого не следует.
Во первых ? земля общественного назначения (дороги, парки и так далее), согласно новому Кодексу, не подлежат продаже, поэтому опасаться скупки земельных ресурсов ?строительного назначения? в столице и в Украине иностранными компаниями не стоит.
Кроме того, не подлежат продаже земли гослесфонда, водного фонда, прибрежной полосы, заповедников, железной дороги и т.д. и т.п.
И вообще, что плохого если землю купит иностранная фирма? Абсолютно ничего плохого, а даже много хорошего.
Например ?Билла - Украина? купит землю, расположенную под своими супермаркетами. Это хорошо или плохо? Я полагаю, что хорошо.
Во ? первых, этот участок не увезут за границу, а он останется с нами.
Во ? вторых, появятся новые рабочие места, т.е. меньше будет безработных и бедных.
В ? третьих, государство получает доход в виде налогов, т.е. пенсионеры получат пенсии.
В ? четвертых, участок, который принадлежит конкретной фирме, никогда (!) не превратиться в мусорник или свалку.
И последнее. Если даже рынок земли будет развиваться невиданными до сели темпами, то в Киеве в частную собственность может перейти не более 20 % земельных ресурсов столицы ? это максимум. Так стоит ли бояться? Конечно, нет.
Поскольку мы затронули новый Земельный Кодекс, то давайте о нем немного поговорим.
Сразу хотел бы отметить, что Кодекс не является Законом прямого действия. Что ?сие? означает? А то, что сам Кодекс не гарантирует законодательную базу и ее действие для эффективного использования земельного потенциала.
Следовательно, для того чтобы реализовать все возможности, предоставленные Кодексом нужно принять целый пакет Законов (около 30), которые и создадут механизм земельных отношений в Украине.
Эти Законы касаются в том числе и разграничения земель на государственную и коммунальную собственность, и оценки земли, и платы за землю, и государственной регистрации земельных участков, и ипотеки с землей, и охраны земли сельскохозяйственного пользования, создания государственного земельного Кадастра и многих других законоположений.
Читателям будет интересно узнать, что существует проблема, связанная с мораторием на оформление договоров купли ? продажи земли, который установлен до 2005 года.
Безусловно, это политическое решение, которое можно рассматривать как ?уступку? противникам принятия Кодекса.
Хотел бы затронуть и тему аренды земельных участков иностранцами.
Иностранные граждане имеют право получить земельный участок в пользование, как во временное, так и в постоянное. Постоянное ? это пользование без заранее установленного срока. Во временное пользование земли иностранцам предоставляется на условиях аренды. Условия, сроки, а также плата за землю определяются по согласованию сторон и обуславливаются в Договоре аренды. Временное пользование (аренда) землей может быть краткосрочным ? до 3 ? х лет, и долгосрочным ? от 3 ? х до 25 лет. В случае необходимости эти сроки могут быть продлены на период, не превышающий одного срока соответственно краткосрочного или долгосрочного временного пользования.
Полагаю, что Читателям важно знать, что Договор аренды земельного участка заключаются в письменной форме и удостоверяются нотариально.
Возможно в дальнейшем мы вернемся к теме земли, т.е. к Земельный Кодекс, который по мнению многих видных политиков ? это вторая Конституция Украины.