Договор купли-продажи "Под условием"
«Недвижимость - Комфорт» №41 /1970.1.1/
Все номера нашего любимого издания ?Недвижимость и комфорт? в этом году посвящены темам, которые как бы подводят нас к ?Вопросу-Вопросов? - переходу права собственности от Продавца к Покупателю и всей технологии, всех действий на этом нелегком пути.В прошлых номерах (с 36 по 39?06) мы объяснили разницу в моменте перехода права собственности до 01.01.04 г. и после этой даты.
Выяснили, что право собственности переходит в кабинете у нотариуса, путем внесения соответствующих сведений в Государственный реестр правочинов, а уже потом право собственности регистрируется в БТИ.
Привели несколько примеров, в которых показали применение понятия ?под условием?.
?Первый. Покупатель хочет купить квартиру, но всей суммы нет, есть, допустим, половина а остальная будет позднее, например, через месяц.
Что делать? Как ?застолбить? за собой квартиру??
И ответил на этот вопрос.
Продолжаем.
Второй. Квартиру покупает юридическое лицо, которое не может расплатиться с Продавцом наличными деньгами, ни гривнями, ни, тем более, долларами, а может сделать оплату ?по перечислению?.
Продавец не хочет подписывать договор, т.к., ?не видит? денег, а Покупатель без подписи Продавца не имеет юридических оснований перечислять деньги со своего счета на счет Продавца.
В этом случае применяется Договор под условием, при котором Продавец ставит первую подпись под Договором, Покупатель перечисляет деньги, а затем Продавец подписывает специальное заявление.
И сделка будет завершена, когда Продавец получит всю оговоренную сумму, а к Покупателю перейдет право собственности.
На самом деле все происходит несколько сложнее и правильное проведение подобной технологии можно доверить только хорошему, грамотному Риелтору.
Мы более подробно поговорим об этой технологии в статьях, посвященных методам оплаты сделки, т.е., расчету между Покупателем и Продавцом.
Поскольку Договор, в частности, Договор купли-продажи, - это один из видов сделки, а именно, двусторонней и многосторонней сделки, то к ним можно (и нужно) отнести определения, которые мы приводили к понятию ?сделка?. Другими словами:
Договор-сделка ? это общий волевой акт, образованный взаимными волеизъявлениями его сторон, сформированными и выраженными свободно, без какого-либо внешнего воздействия на их волю. Эта свобода от внешнего воздействия в гражданском праве возведена в ранг основных принципов ? принцип свободы договора, который состоит из трех элементов: свобода заключения договора, свобода выбора заключаемого договора, свобода определения условий договора.
Некоторые отступления от основной темы или ?несколько слов о словах?
Перевод термина ?правочин? на русский язык ? ?сделка?.
Например, Ст. 202 ГК Украины на украинском языке звучит ?Поняття та види правочинів?.
На русском языке та же статья называется так ?Понятия и виды сделок?.
Но в русском переводе Постановление по регистрации права собственности звучит так ?Об утверждении временного Порядка Государственной регистрации правочина?, т.е. термин ?сделка? исчез, но сама ?СДЕЛКА?, конечно же, не исчезла. Понятие ?сделка? очень важно и я хотел бы, чтобы мои Читатели хорошо понимали правовую сущность ?сделки?.
Сделка ? это правовой Акт, который выражает добровольное (!) изъявление воли сторон. Именно этим она отличается от административных Актов, в которых гражданские правоотношения могут возникнуть на основании того или иного распоряжения компетентного Государственного Органа.
Административные Акты- это Законы, Постановления, Указы.
Закон, который принимает Верховная Рада, Постановления Кабмина Украины, или Указы Президента - не есть Правочины.
А почему?
Потому что мы с Вами, уважаемые Читатели, обязаны исполнять Законы, Постановления и Указы даже в том случае, когда они нам не нравятся, т.е. у нас как бы отсутствует ?добровольное изъявление воли? на их принятие.
В сделках отношения между Участниками должны строиться на основе Свободы Договора, Справедливости, Разумности, Добросовестности. Эти принципы закреплены в Гражданском Кодексе, в частности, Ст. 3 ?Загальні засади цивільного законодавства?.
А вот теперь более детально об этих важнейших правовых терминах.
Свобода выбора ? состоит в признании за субъектом гражданского права возможности заключать договора (или воздержаться от заключения договоров) и определять их содержание по своему усмотрению соответственно достигнутой с контрагентом договоренности.
Справедливость ? можно трактовать как определение нормой права объема, границы осуществления и защиты гражданских прав и интересов лица, адекватно его отношениям правовых норм.
Добросовестность ? означает стремление надлежащим образом защитить гражданские права и обеспечить выполнение гражданских обязанностей.
Разумность ? это взвешенное решение вопросов регулирования гражданских отношений с учетом интересов всех участников последних, а так же, публичного интереса.
Хотел бы отметить еще одно важнейшее понятие, изложенное в Ст. 204 ГК Украины ?Презумпція правомірності правочину?.
1. Правочин ? правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.?
Презумпция (латинское praesumptio) правомерности ? означает, что сделка есть правомерная, т.е. законная и действующая до тех пор, пока суд не установит ее недействительность.
Я заметил, что у людей, особенно, старшего возраста, слово ?сделка? вызывает некоторую настороженность и опасение. Напрасно. Термин ?сделка? - нормальный правовой термин.