Чем занимается Риелторская фирма. Виды услуг, ответственность
«Недвижимость - Комфорт» №1 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2001 дан подробный перечень всех тем в статьях с 1996г. и их разбивка по годам и по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ?.
Вот и Новый - 2002 год! Ведь только в начале Года есть чувство Праздника, а потом будут Будни и Работа.
И операции на Рынке Недвижимости - на Риелторском рынке.
В этом номере журнала я прерву ?стройный порядок? моих ?повествований? и хочу ответить на вопрос моих Читателей.
А кто же такие Риелторы? И чем могут или должны заниматься Риелторские Фирмы, или Агентства по недвижимости, или Маклерские Конторы?
1. Организации (предприятия), которые действуют на рынке, недвижимости могут называться по-разному:
- Брокерская (маклерская) контора;
- Агентство недвижимости;
- Риелторская фирма (контора).
Что же это такое за слово - Риелторская фирма.
Любой англо-русский словарь сразу снимет завесу таинственности. Открыв, его мы узнаем, что английское слово realty означает не что иное, как недвижимое имущество. Следовательно, риелторская фирма, имеет дело с этим самым недвижимым имуществом, то есть работает на рынке недвижимости.
2. Для начала определимся.
Недвижимое имущество - это такое имущество, которое нельзя передвинуть, не нанеся ему существенных повреждений, а именно: всякого рода строения или их части, а также земельные участки.
Рынок недвижимости - это совокупность сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Причем спектр таких сделок достаточно широк. Это и купля-продажа, и мена, и имущественный наем (аренда), и договоры пожизненного содержания и т.п.
Следовательно, Риелтор, Риелторская фирма либо участник сделок с недвижимостью, либо занимается обслуживанием таких сделок.
Рассуждая таким образом, достаточно просто определить основные виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости:
- информационные услуги;
- консультации;
- посреднические операции;
- торговая деятельность.
3. Информационные услуги
Наиболее распространенный вид деятельности. Сущность заключается в сборе информации о спросе и предложении на рынке недвижимости и предоставлении Клиенту информации о возможных вариантах сделок. Клиент, выбрав подходящий вариант, самостоятельно или с технической помощью Риелтора заключает сделку.
Этот вид деятельности на рынке недвижимости является наиболее простым, с него начинали свою работу большинство Агентств недвижимости. Услуги Риелтора здесь сводятся, в основном, к подбору вариантов, а также к сопутствующим услугам, таким как предоставление помещения для переговоров, показ Клиенту объекта недвижимости, договоренность с нотариусом о времени и месте подписания сделки, предоставление транспорта и т.п.
Простота этого вида деятельности обуславливает и его недостатки. Так, Риелтора всегда беспокоит, что стороны, познакомятся лично и могут, обойтись и без него, тем более, что предотвратить такой исход законными средствами весьма затруднительно.
4. Консультационные услуги.
Тоже довольно распространенный в настоящее время вид деятельности на рынке недвижимости. Кроме того, он наиболее обширен и разнообразен. Заключается в предоставлении Клиенту различного рода консультаций по вопросам, так или иначе имеющим отношение к объектам недвижимости. Консультации можно классифицировать по областям знаний. В частности к объектам недвижимости могут иметь отношение:
● юридические консультации (по вопросам правоотношений, связанных с объектами недвижимости);
● технические консультации (о техническом состоянии объекта недвижимости, его технических и эксплуатационных характеристиках и свойствах, необходимость ремонта и т.д.);
● экономические консультации (стоимость объекта, ликвидность, экономика инвестиций, окупаемость и т.п.);
Хотелось бы обратить внимание, что хороший Риелтор может (и должен) самостоятельно предоставлять консультации по всем вопросам, не прибегая к услугам специалистов, а если и ?прибегая?, то в редких случаях, когда нужны более глубокие и специальные знания.
Риелтор достаточно сложная профессия.
Я перечислю некоторые области знаний, в которых должен ?разбираться? хороший Риелтор:
● психология;
● правоведение;
● юридические основы проведения операций с недвижимостью;
● градостроительство;
● архитектура;
● основы строительного дела;
● оценка технического состояния объектов недвижимости;
● оценка имущества, имущественных прав и бизнеса;
● управление объектами недвижимости; инвестиционная деятельность;
● организация и руководство риелторской деятельностью;
● информатика в риелторской деятельности;
● основы бухгалтерского учета и налогообложения;
● строительные материалы;
● макро- и микроэкономика;
● маркетинг рынка недвижимости;
● городское землеиспользование;
● деловая этика и деловой язык.
Я не могу утверждать, что он (Риелтор) должен быть достаточно сильным специалистом во всех перечисленных ?дисциплинах?, но иметь очень ?серьезное понятие?, просто обязан.
4. Посреднические операции.
Закон Украины ?О налогообложении прибыли предприятий? определяет посредническую операцию как хозяйственную операцию субъекта предпринимательской деятельности, который выступает в роли комиссионера в договоре комиссии, консигнатора в консигнационном договоре либо поверенного в договоре поручения. Поскольку в соответствии с тем же Законом ?О налогообложении прибыли предприятий? консигнация предусматривает экспорт материальных ценностей на склад, а экспортировать объект недвижимости, тем более на склад не представляется возможным, посреднические операции на рынке недвижимости возможны только в виде договоров поручения или комиссии.
4.1. Договор поручения.
В Гражданском Кодексе Украины есть глава 34, которая так и называется ?Поручение?.
В соответствии со статьей 386 Кодекса по Договору поручения одна сторона (Поверенный) обязуется исполнить от имени и за счет другой стороны (Доверителя) определенные действия. То есть, Риелтор, выступая в качестве Поверенного, от имени и за счет Клиента (Доверителя) участвует в заключении сделки.
Это может быть купля, продажа, мена, аренда, т.е. практически любая сделка. При этом права и обязанности заключенной сделки возникают у Клиента. Риелтор несмотря на то, что он является активным участником сделки, юридически остается как бы ?в стороне?. Он не несет ответственность за исполнение сделки сторонами. За оказанные услуги (то есть за заключение сделки) Риелтор получает от Клиента плату.
Оплата вознаграждения входит в обязанности Доверителя, так указано в статье 391 ?Обязанности доверителя?.
? 3) по исполнении поручения уплатить поверенному вознаграждение, если оно причитается?.
Этот пункт предусматривает, что Доверитель после исполнения поручения обязан выплатить Поверенному вознаграждение, если оно причитается.
Я хотел бы обратить внимание Читателей на такое обстоятельство:
Риелтор (Поверенный) выполняет Договор от ИМЕНИ Клиента и ЗА СЧЕТ Клиента (Доверителя).
4.2. Договор комиссии.
В соответствии со статьей 395 Гражданского Кодекса Украины, по договору комиссии одна сторона (Комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (Комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени и за счет Клиента (Комитента). Это также может быть практически любая сделка. Существенным отличием договора комиссии от договора поручения является то, что права и обязанности по заключенной Комиссионером сделки возникают у последнего (у Комиссионера), даже если Комитент был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения относительно исполнения сделки. Комиссионер не отвечает перед Комитентом за исполнение заключенной Комиссионером за счет Комитента сделки. Однако Комиссионер может принять на себя поручительство за исполнение третьим лицом этой сделки (делькредере).
4.3. Снова обращаю внимание Читателей:
Риелтор (Комиссионер - Посредник) выполнят Договор комиссии от СВОЕГО ИМЕНИ, но ЗА СЧЕТ КЛИЕНТА.
Как мы видим, в описанных выше посреднических операциях с недвижимостью все сделки заключаются за счет Клиента. Риелтор выступает только посредником.
Таким образом, посреднические операции на рынке недвижимости это заключение Риелтором от имени Клиента или от своего имени, но обязательно в интересах и за счет Клиента, практически любых сделок, предметом которых является объект недвижимости или связанные с ним права.
Для Клиента наиболее выгодной из посреднических операций является договор комиссии, поскольку Риелтор, выступающий в качестве Комиссионера, несет более жесткую ответственность, как перед Клиентом, так и перед третьими лицами.
4.4. Наиболее частый в деятельности Риелтора - Договор на предоставление посреднических услуг.
Предметом такого Договора может, например, быть:
?ЗАКАЗЧИК поручает, а Риелтор ? ПОСРЕДНИК обязуется:
- исполнить ряд действий с целью нахождения оптимального Покупателя, готового приобрести объект ЗАКАЗЧИКА ? ПРОДАВЦА;
- содействовать ЗАКАЗЧИКУ в заключении ?Договора купли ? продажи?.
В обязательстве Посредника могут быть, например, такие:
- провести соответствующие маркетинговые исследования конъюнктуры рынка;
- использовать собственную и собирать другую информацию про потенциальных Покупателей;
- проводить необходимую рекламную работу;
- совершать переговоры с потенциальными Покупателями.
За выполнение Договора Посредник получает вознаграждение.
4.5. Некоторые Риелторы называют получаемые за свою работу деньги - комиссионные. Это совершенно неверно, т.к., в основном, Риелторы работают НЕ по Договорам комиссии. А что же получают Риелторы? Плату за услуги, а по старому или, даже, по старинному - ?КУРТАЖ?.
5. Говоря о посреднических операциях полезно вспомнить об истории посреднической или маклерской деятельности.
Маклер ? слово голландского происхождения. Впервые в России оно появилось благодаря реформам, проводимым Петром ?. В 1717 году в составе Коммерц-Коллегии была учреждена должность Гоф-Маклера ? высшего государственного чиновника, ведавшего покупкой и продажей казенных товаров. В российском просторечии таких должностных лиц стали именовать ?торговыми сводчиками?.
С 1721 года сначала в портовых, а затем во всех крупных городах России, начинают появляться маклеры, назначаемые властями, из представителей купеческого сословия, для выполнения посреднических функций в различных торговых операциях. С 1762 года торговое законодательство России предписывало назначать маклеров во всех городах, где регулярно происходили большие торги. Купеческий Устав 1781 года возлагал на маклеров обязанность не только ?сводить? контрагентов по торговой сделке, но и оформлять это сделку в соответствии с действующими нормами гражданского права. В дальнейшем эта тенденция сохраняется, в 1782 году учреждаются частные маклеры, которые в закрепленных за каждым из них районах (частях) города (откуда, собственно, и пошло название этой профессии), должны были свидетельствовать, то есть нотариально оформлять сделки по отчуждению городской недвижимости.
Вскоре появляются ?маклеры рабочего люда и слуг? - предтеча нынешнего бюро по трудоустройству населения; они оказывали посреднические услуги в приеме на работу. Затем оформляется институт ремесленных маклеров, оказывавших посреднические услуги мастерам, подмастерьям и их ученикам в сфере возникавших между ними торговых и трудовых отношений.
Особенностями маклерского дела на этапе его становления было следующее:
- это были должностные лица государства;
- маклерам принадлежала монополия на все виды посреднической деятельности;
- деятельность эта включала нотариальное оформление дел.
В 19 веке в связи с бурным развитием торгового дела в ведущих странах Европы прежние правовые нормы, регламентирующие деятельность маклеров, стали тормозом в торговом обороте. Во второй половине 19 века Англия, Германия, Франция, а затем и Россия постепенно ликвидируют монополию государства в маклерском деле и ?открывают? профессию маклера для частных лиц.
Маклерское дело начинает активно развиваться, в основном в рамках биржевых операций, где управляющее воздействие государства является достаточно сильным. Для каждой биржи устанавливается предельное количество маклеров, которые в зависимости от их специализации, подразделялись на торговых маклеров и фондовых маклеров. Первые оказывали посреднические услуги в сфере торгового оборота, а вторые ? в сфере кредитно-денежного обращения.
На различных этапах развития биржи в число биржевых маклеров входили:
- корабельные маклеры и маклеры морского страхования. Они оказывали посреднические услуги при купле-продаже кораблей, их постройке, фрахтовании. При содействии этих маклеров определялся размер ущерба, понесенного судовладельцами и купцами;
- биржевые нотариусы, свидетельствующие проводимые на бирже торговые операции между иностранными купцами и сделки, совершенные ими, с отечественными торговцами;
- биржевые аукционисты, которые вели аукционные торги.
Не образуя особой корпорации, биржевые маклеры подчинялись биржевому комитету и правилам, которые этим комитетом разрабатывались.
Согласно установленному порядку биржевой маклер не вправе был уклоняться от поручений, входящих в округ его обязанностей. В посреднических сделках он с равной тщательностью должен был соблюдать интересы обеих сторон. Маклеру запрещалось вести собственную торговлю. Всем маклерам предписывалось сохранять коммерческую тайну, им было запрещено состоять у кого-либо в приказчиках и совершать сделки с иностранными купцами без особого на то разрешения Министерства торговли и промышленности или Министерства финансов.
По заключении сделки маклер составлял по каждому делу так называемую ?маклерскую записку? - специальный документ, фиксирующий проведение сделки на определенных условиях. По доказательной силе этот документ был равен нотариальному акту и имел ?бесспорное доказательство?. Основное содержание записки переносилось в маклерскую книгу, которая сохранялась в течение 25 лет на той бирже, где сделка была оформлена.
За посреднические услуги маклер получал вознаграждение ? куртаж (он составлял, как правило, 1 % от суммы проведенной сделки и выплачивался в течении года с момента заключения сделки). Получение куртажных денег предоставляло радостное событие в жизни маклера и сопровождалось ?гульбой и возлияниями?, как сообщалось в тогдашних печатных изданиях. Отсюда возник термин ?кураж?, ?куражиться?, который и приобрел несколько другое ироническое значение ? ?бурно радоваться, праздновать с нелепым ломаньем перед окружающими?.
Основными требованиями к лицам, желающим заниматься маклерской деятельностью, были следующие. Кандидат должен был быть:
- российского подданства;
- христианского вероисповедания;
- происхождением из купцов или мещан;
- возрастом не моложе 30 лет.
Закон рекомендовал отдавать предпочтение ?лицам купеческого рода невинно упадшим?, то есть бывшим торговцам, обанкротившимся не по своей вине.
6. Торговые операции в Риелторской деятельности.
Четкого законодательного определения торговой деятельности нет(вернее, я не нашел). Но из смысла действующих нормативных актов можно заключить, что торговая деятельность это деятельность субъекта по купле и последующей продаже товаров с целью получения прибыли, образуемой за счет разницы между ценой приобретения и реализации товаров. Применительно к рынку недвижимости торговая деятельность заключается в купле и последующей продаже объектов недвижимости.
То есть, Риелтор за свой счет и за свой риск покупает объекты недвижимости, а затем продает их по более высокой цене.
Отметим, что для Клиентов такая форма работы Клиента наиболее выгодна, поскольку они имеют дело только с Риелтором, являющимся стороной по сделке, поэтому исполнение сделок не зависит от третьих лиц.
Естественно, что торговая деятельность на рынке недвижимости является наиболее сложной и рискованной (для Риелтора). Риелтор должен располагать значительными оборотными средствами. Чтобы не прогадать, Риелтор должен хорошо ориентироваться в ценах и тенденциях их изменения. Если говорить кратко, торговая деятельность на рынке недвижимости это, по моему мнению, ?высший пилотаж? риелторства. Она требует высокой квалификации специалиста и наиболее выгодна для потребителя.
7. Вот чем могут и должны заниматься Риелторы. Вот за что они получают свое вознаграждение, свой КУРТАЖ.