?Поручительство? при приобретении квартир по схеме ипотечного кредитования
«Недвижимость - Комфорт» №7 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?.
В номере 24?2002 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г. Около 170 статей.
На сайте Центра ?МЕГОКОН-В? http://www.uarealt.net/megokon, можно прочитать все мои статьи и задать мне, Винокуру Владимиру Исаковичу, различные вопросы, интересующие моих Читателей.
С номера 13?02 мы ведем подробные разговор про ипотеку, т.е. приобретения жилья с частным кредитованием под залог этого же жилья.
С чем уже успели познакомиться мои Читатели.
· Немного истории (13'02);
· Правовые понятия:
· Обязательства, кредитор, должник, солидарные обязательства (14'02);
· Договор в гражданском праве, документ, сделка (15'02);
· Двухсторонние сделки, письменные сделки, договор займа, кредитный договор (16'02);
· Задаток, поручительство, неустойка, штраф (17'02);
· Залог (18'02);
· Потребительский кредит, цена и стоимость (19'02);
· Рыночная стоимость (20'02);
· Ликвидационная стоимость (21'02);
· Схемы и группы ипотечного кредитования, программы ипотеки за рубежом (22'02);
· Ипотечное кредитование, одна из причин увеличения стоимости жилья ? 2'03;
· Термины по рынку недвижимости в части деления на сегменты - 3'03;
· Формирование положительного образа Кредитора, некоторые цифры, характеризующие ипотечный рынок - 4'03;
· Два варианта приобретения жилья в кредит, факторы, влияющие на решение клиента воспользоваться услугами банка - 4'03;
· Технология приобретения квартиры в кредит на вторичном рынке 5?03.
Продолжаем.
В прошлом номере мы начали подробно рассматривать технологию приобретения квартиры в кредит на вторичном рынке.
Выделим несколько основных моментов.
1. Выбор Риелтора, а точнее Риелторской Фирмы. Я доказал важность выбора именно Фирмы, а не ?брокера - маклера? и подписания Договора на обслуживание Клиента персонально с директором Фирмы.
2. Первый разговор с Клиентом и получение им ?свежей? информации по соответствию денег, которые хочет (или может) потратить Клиент и квартиры, в которой он хотел (!) бы жить.
3. Определение суммы, которую должен потратить Клиент с учетом стоимости квартиры, стоимости расходов по услугам Риелторских Фирм, а так же расходов по оформлению Кредита.
Мы рассмотрели пример, в котором для приобретения квартиры стоимостью 18 тысяч долларов США, Клиент берет Кредит в 12 тысяч долларов США.
4. Определение ежемесячных расходов по выплате Кредита и сравнение их с финансовыми возможностями Клиента.
5. Оценка возможности Клиента получить Кредит, на основании имеющихся у него документов.
6. Оценка возможности Клиента получить Кредита в части правового статуса квартиры, передаваемой в залог и имеющиеся при этом ограничений, накладываемых на Клиента.
Уважаемые Читатели! Если Вы действительно хотите купить квартиру и взять кредит обязательно прочитайте статью в предыдущем номере или посетите наш Центр ?МЕГОКОН-В? и получите необходимую (бесплатную) консультацию.
Продолжаем.
Я хотел бы остановиться на чрезвычайно важном вопросе, который обязательно должен быть понятен моим Читателям. Грамотное владение тем правовым понятием, о котором мы будем говорить в этой статье, может значительно (!) увеличить шансы Заемщика в получении кредита и пользования им.
Наша тема ? ПОРУЧИТЕЛЬСТВО.
1. Я уже писал о поручительстве в номере 17?2002, но это были ?общие? понятия, а в этом номере мы поймем (должны будем понять) как важно хорошо ориентироваться в ?секторе поручительства?.
Сперва общие понятия:
Поручительство ? это Договор, по которому одно лицо (Поручитель) бер?т на себя обязательство перед Кредитором (тот, кому должны) Должника (тот, кто должен) полностью или частично отвечать за неисполнение обязательств Должником. В случае неисполнения обязательств Должником перед Кредитором, нес?т ответственность и сам Должник, и Поручитель, прич?м они отвечают солидарно. Что это значит? А то, что Кредитор может обратиться через суд с иском, как к Должнику, так и к Поручителю. При этом Поручитель отвечает в том же объ?ме, что и Должник за сам долг, за возмещение дополнительных убытков, за уплату процентов, штрафа или пени.
Давайте уважаемые Читатели ?переиначим? некоторые слова в удобный для нас (вернее для темы моих заметок) вид.
· Кредитор ? Банк, который выдал кредит;
· Должник ? Заемщик, который взял кредит у Банка;
· Поручитель ? Лицо которое приняло на себя обязательство Заемщика перед Банком вернуть кредит (долг).
Итак. Есть Кредитор, Должник и Поручитель. Заемщик ?что-то? должен Банку, но не исполняет своего обязательства. Вместо Должника обязательство по отношению к Банку исполняет Поручитель. Выполнил обязательство, и сам стал Кредитором по отношению к тому же Заемщику.
Я повторю пример, который я когда ? то уже приводил и который мне очень нравится.
Бендер Остап Иброгимович ? (Кредитор) по Договору займа одолжил у Корейко Александра Ивановича (Должника) до 1 января 2010г. некую сумму (10?000 гр.), а гр. Паниковский Михаил Самуилович при этом Поручитель. В Договоре, составленном между ними должны (могут) быть такие абзацы:
- Я, Паниковский М.С. ручаюсь перед Бендером О.И., за возврат ему Корейко А.И. долга в сумме 10000 гривен в названный выше срок.
- Если до 01 января 2010г. долг в сумме 10000 (десять тысяч) гривен Корейко А.И. не будет возвращен, Бендер О.И. обязуется сообщить об этом Паниковскому М.С., который в течение 10 дней после получения такого сообщения обязуется выплатить эту сумму Бендеру О.И.
- Я, Бендер О.И., получив от Паниковского М. С. сумму долга, обязуюсь передать ему право требования по Договору займа.
Такой же или примерно такой же Договор может быть между Банком (Кредитором), Корейко А. Л. (Заемщиком) и Паниковским М .С. (Поручителем).
2. А теперь Важное!
В каких случаях можно (или необходимо) применять ?Договор поручительства?.
Первый.
Клиент (Покупатель, Заемщик) не имеет дохода. По разным причинам не имеет: не работает, не может найти работу, проходит обучение в Университете, находится на содержании другого лица или иное.
Может ли такой гражданин купить квартиру и взять кредит?
Может. Если прочтет эту (и другие) мои статьи.
Второй.
Клиент работает и имеет заработок, при этом официальный, НО ?
В некоторых Банках обращают внимание на справку с места работы Заемщика об официальном заработке. Такой официальный ежемесячный заработок может быть не очень большой, т.е. значительно меньше, чем ежемесячная сумма выплат по телу кредита и процентов по кредиту.
Заемщик объясняет Банку, что официальный доход ? это не весь его доход и ему (Заемщику) хватает денег (с лихвой) для выплаты кредита. И он (Заемщик) передает в залог квартиру, которую можно будет обратить в пользу Банка (Кредитора), если он (Заемщик) не сможет выплачивать долг.
Есть ли выход? Безусловно.
Третий.
Заемщик не хотел бы чтобы на работе знали о том, что он приобретает квартиру и при этом берет кредит. Одна из причин такого ?нежелание? может быть вполне объяснимая опасность ?попасть в зависимость? от Работодателя, который понимает, что Сотрудник ? Заемщик должен обязательно сохранить работу, может ?ужесточить? к нему отношение.
В этом случае также пригодиться знание о поручительства.
Главная идея поручительства в нашем случае заключается в том, что Собственником квартиры становиться одно лицо, а Кредит должно выплачивать другое.
3. Давайте знакомиться с Поручительством более подробно.
Во - первых. Эффектность использования Поручительства зависит прежде всего от кредитоспособности Поручителя и от правильности юридического оформления этих отношений.
Я хотел бы обратить внимание моих Читателей, что нельзя абсолютно слепо доверять составителям банковских документов. Зачастую в них бывают некоторые ?неправильности?, как правило в свою пользу. По этому необходимо либо самому хорошо разбираться, либо приглашать специалистов. И конечно нельзя подписывать документы НЕ читая их. Необходимо ознакамливаться с ними за ранее и не спеша.
Во - вторых. Поручительство характеризуется имущественным содержанием и имеет дополнительный характер относительно обеспеченного ее обязательства. Поручительство не преследует цель заставить Должника (Заемщика) вернуть долг, оно (Поручительство) только устанавливает дополнительный источник удовлетворения требований Банка. Поручителем может быть как лицо физическое (гражданин), так и организация (юридическое лицо). Более того Поручителем перед Банком может быть другой Банк, с которым тесно связан Заемщик.
На практике ?Договора поручительства? зачастую смешивают (путают) с ?Договорами поручения?.
Поручение-это самостоятельный вид обязательств, в следствии которых одна сторона (Поверенный) обязуется от имени и за счет другой стороны (Доверитель) выполнить определенные юридические действия.
Особенно часто бывают ошибки при переводе на украинский язык ?Договор поручительства? переводят как ?Договір поруки?, а не ?Договір поручительства?.
В третьих. При предоставлении кредита под обеспечение Поручительства, Банк должен убедиться в платежеспособности поручителя. При этом анализируются банковские справки про состояние наличных средств, баланс поручителя и др.
Если Поручитель ? физическое лицо ? требуются справки с места работы о доходе, декларация о доходах, справки с БТИ про наличие (отсутствие) в собственности объектов недвижимости, справки с Банков о наличии депозитных или других счетов.
В четвертых. Действующее законодательство нигде не обуславливает, что ?Договор поручительства? обязательно должен быть подписан вместе с ?Кредитным договором?.
?Договор поручительства? может быть подписан и после заключения ?Кредитного договора?.
Но если ?Договор поручительства? подписывается до ?Кредитного договора?, то это пример договора, заключенного под условием (ст.61 ГК Украины). Заключая ?Договор поручительства?, Банк и Поручитель зачастую еще не знают, будет или не будет заключено основное обязательство (Кредитный договор).
В этом случае необходимо указать, что ?Договор поручительства? становится действующим при условии заключения ?Кредитного договора?. Кроме того, необходимо обозначать сумму, в пределах которой Поручитель несет ответственность, а так же условие, что при признании ?Кредитного договора? не действительным, становится не действительным и ?Договор поручительства?.
В следующем номере мы поговорим о содержании ?Договора поручительства?.