Приобретение земельных участков. Серветут
«Недвижимость - Комфорт» №23 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2000 дан подробный перечень всех тем в статьях с 1996г. и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ?.
1. С номера 11?2001 тема наших заметок ? пакет документов для случая, когда Продавцом выступает юридическое лицо, а объектом продажи ? нежилая недвижимость.
В процессе ?разбирательства? мы затронули такие вопросы:
1. Что такое ?нежилая недвижимость?;
2. Правовой статус объекта;
3. Изменение в составе собственников объекта за время его существования;
4. Обременения, которые могут быть у продаваемого объекта;
5. Случай, когда приобретается не весь объект, а только его часть;
6. Случай, когда удостоверяется ?Договор купли - продажи? государственного имущества в процессе приватизации;
7. Возможность оформления ?Договора купли - продажи? по схеме ?без нотариуса? и некоторые, возможные при этом ?подводные камни?;
8. Техническое состояние объекта;
9. Приобретение объектов недвижимости юридическими лицами - нерезидентами;
10. Особенности приобретения нежилой недвижимости с точки зрения Закона Украины ?О пожарной охране?;
11. Отчуждение недвижимости предприятий, признанных банкротом;
12. Недвижимость и коммуникации;
13. Обременение, которые может иметь объект купли ? продажи;
14. Недвижимость и земельные участки.
2. В прошлом номере был такой абзац:
?Приобретая недвижимость, особенно нежилую, Покупатели иногда забывают или не уделяют должного внимания главной недвижимости ? земельному участку. Ошибочно полагая, что основное - это купить стены и крышу, а с землей ? будет видно, решим потом. НЕПРАВИЛЬНО!?
Познакомились со статьей Земельного Кодекса Украины: ?Виникнення права власності та права користування земельною ділянкою?. Мы убедились, что Продавец должен иметь оригинал государственного акта на земельный участок, наличие которой должен проверить Покупатель.
ПРОДОЛЖАЕМ.
3. При подготовке к подписанию Договора купли ? продажи следует обратить внимание на целевое назначение участка.
В Земельном Кодексе даже есть такая статья: ?Перехід права на земельну ділянку при переході прав на будівлю і споруду?.
Я полагаю, что нам Киевлянам целесообразно ознакомиться с принятым Киевским городским Советом документом под названием ?Рішення про затвердження Порядку надання земельних ділянок та оформлення права користування землею юридичним особам в м. Ки?ві?, а в частности п. 3.1. Приложения ?При передачі підпри?мствами, установами та організаціями будівель та споруд іншим підпри?мствам, установам та організаціям разом з цими об??ктами до них переходить право користування земельними ділянками, на яких знаходяться зазначені будівлі та споруди , при умові використання їх без зміни площі, конфігурації та цільового призначення?.
Например, если здание документально оформлено как цех, а после приобретения используется как оптовый магазин, то у Покупателя могут быть проблемы с переоформлением прав на участок, т.к. изменилось его целевое назначение.
Когда юридическое лицо приобретает права на сооружение, то необходимо обратиться в Киевский городской совет с заявлением по поводу оформления права пользования земельным участком.
4. К заявлению подается целый рад документов, перечень которых считаю необходимым напомнить Покупателям.
Из п. 3.2. Приложения
?● копія рішення або іншого розпорядчого документа про оформлення права користування земельною ділянкою або відведення земельної ділянки попередньому землекористувачу;
● документ, що посвідчу? право попереднього землекористувача на користування земельною ділянкою (нотаріально завірена копія);
● акт погодження зовнішніх меж землекористування з суміжними землекористувачами та матеріали земельно ? кадастрової інвентаризації земельною ділянки (при наявності). Якщо матеріали земельно ? кадастрової інвентаризації відсутні, то відповідні роботи при складанні технічної документації з оформлення права користування землею;
● статут (положення) підпри?мства, установи, організації (нотаріально завірена копія);
● свідотство про державну ре?страцію юридичної особи (нотаріально завірена копія);
● довідка про внесення до ?диного державного ре?стру підпри?мств та організацій України;
● документи, що у встановленому чинним законодавством порядку посвідчують передачу будівель та споруд;
● підпри?мства, установи і організації, які знаходяться в державній чи комунальній власності, подають довідку органу про майнову належність будівель та споруд.?
Я сознательно привел перечень документов для того, чтобы Покупатель знал перечень документов который необходимо потребовать от Продавца.
5. Я не хотел бы, чтобы у Читателей сложилось впечатление, что никак нельзя менять целевое назначение здания или менять конфигурацию участка. Можно. Но ? с учетом п. 3.6. Приложения: ?При відсутності у замовника правових документів на земельну ділянку, а також при передачі будівель та споруд зі зміною цільового призначення земельної ділянки, при збільшенні її площі або конфігурації здійсню?ться надання земельної ділянки в порядку відведення?. В этом случае юридическое лицо подает заявление в Киевский городской Совет, к которому прилагаются целевые пакеты документов, среди которых:
?● матеріали, що обґрунтовують площу земельної ділянки, її розміри, цільове використання та бажане місце розташування об??кта на території міста (район, адреса);
● статут (положення) підпри?мства, установи, організації (нотаріально завірена копія);
● свідоцтво по державну ре?страцію юридичної особи (нотаріально завірена копія);
● довідка про внесення до ?диного державного ре?стру підпри?мств та організацій України;
● викопіювання масштабу 1:2000 з діючого кадастрового плану міста з зазначенням варіантів розміщення об??кта, червоних ліній, між землекористувань, землекористувачів, меж земельної ділянки, намічуваної для відведення;
● у випадку необхідності вилучення (викупу) земельної ділянки ? згода власника землі чи землекористувача з умовами її вилучення (викупу);
● висновок Головкиївархітектури щодо умов використання земельною ділянки та наявності містобудівних обмежень та обтяжень;
● висновок Державного управління екологічної безпеки в м. Ки?ві;
● висновок МіськСЕС;
● висновок Управління охорони пам?яток історії, культури та історичного середовища, якщо земельна ділянка знаходиться в межах історико ? охоронних зон?.
Мы убедились в том, что пакет необходимых материалов ?немаленький? и собрать их не очень легко. Поэтому Покупателю следует хорошо подумать о замене целевого назначения объекта недвижимости.
6. Я хотел бы вспомнить в этой заметке такое понятие, как ?серветут?. Что это такое и какое отношение это красивое слово имеет к теме нашего разговора:
?Сервитут? - обмежене майнове право, яке забезпечу? не власнику майна можливості користування чужим майном з певними обмеженнями, встановленими законом або договором (із словника Бондаренко О. О., Вінокур В. ?., Кукса О.П. ?150 термінів із словника рі?лтора?).
Если Продавец передает только часть своего земельного участка, то у него в перспективе может возникнуть соблазн чинить различные препятствия в проезде (проходе) работников Покупателя через собственный участок, прокладке коммуникаций и т.д. Под этим предлогом от Покупателя могут потребовать, например, внесения дополнительных платежей ?на благоустройство?, ?за общее пользование землей? и др. Как известно, сервитутные права недостаточным образом урегулированы в законодательстве Украины. Поэтому для избежания проблем считаем целесообразным заключить между Продавцом и Покупателем отдельное ?сервитутное? соглашение с соответствующими гарантиями сторон и штрафными санкциями за нарушение обязательств. В указанном соглашении следует решить все возможности в данной конкретной ситуации вопросы, например, относительно обязанности Продавца обеспечить бесплатное и беспрепятственное использование Покупателем пешеходных и автомобильных дорог, определенных объектов инженерной инфраструктуры, права Покупателя на прокладку и эксплуатацию различных коммуникаций, доступа на земельный участок соответствующих служб и т.д.
В следующем номере мы продолжим разговор о приобретении нежилой недвижимости и, в частности о способах оплаты и особенностях приобретения коммерческой недвижимости в некоторых регионах Украины, а также о приобретении земельных участков нерезидентами.