Беседы про ипотеку

«Недвижимость Киева» №0 /1970.1.1/

БЕСЕДЫ ПРО ИПОТЕКУ
Нет необходимости убеждать, что ипотека имеет огромный (не побоюсь этого слова) социально-экономический фактор.
 увеличивается число собственников квартир;
 снимается давление лишних денег;
 уменьшается инфляция;
 уменьшается безработица;
 улучшается социальная атмосфера.
Вместе с тем объемы кредитов при покупке жилья достаточно низки.
Почему? Причин (основных) несколько:
 достаточно низкая кредитоспособность населения, (примерно около 20 процентов населения могут сегодня взять кредит);
 не все способны грамотно оценить свои реальные доходы и соразмерить деньги, которые сегодня тратятся на аренду квартиры и будущие платежи по кредиту (как правило, это почти одни и те же суммы);
 отсутствует экономическая и юридическая культура населения;
 утрачено доверие к Банкам, (хотя в данной ситуации требуется не доверие Клиента к Банку, а Банка к Клиенту).
Что же сделать, что бы увеличить число кредитов, и превратить кредит в обычное дело для наших граждан?
Я ?насчитал? около 17 факторов, которые могут повлиять (положительно) на развитие ипотечного рынка.
1. Понижение размера кредитной ставки;
2. Увеличение срока кредитования;
3. Увеличение размера кредита по отношению к стоимости объекта залога;
4. Уменьшение суммы расходов по оформлению кредита;
5. Включение расходов по оформлению кредита в ?тело кредита?;
6. Применение индивидуальных схем выплаты кредита;
7. Развитие ипотеки на первичном рынке;
8. Изменение технологии рассмотрения возможности выплаты кредита конкретному Заемщику;
9. Изменение технологии рассмотрения возможности конкретного объекта быть объектом залога;
10. Внедрение страхования рисков Заемщика;
11. Предоставление Заемщику возможности предварительного ознакомления с кредитными документами для внесения в них согласованных изменений;
12. Применение технологии исключающей необоснованные затраты времени на поиск квартиры и потерю задатка, переданного за найденную квартиру;
13. Совершенствование самой процедуры оформления документов по кредитованию;
14. Формирование у населения положительного образа Заемщика.
15. Предварительное ознакомление Заемщика с технологией реализации залога при невозможности дальнейшей выплаты кредита.
16. Увеличение количества и компетентности публикаций в СМИ по ипотеке.
17. Привлечение Риелторских организаций к работе по ипотеке. Позиционирование ипотеки как риелторско-финансовой операции.
Я умышленно поставил пункт 17 на последнее место, хотя мог бы (и должен был) поставить на ПЕРВОЕ.
Почему? Давайте поговорим подробнее.
Привлечение Риелторских организаций к оформлению кредита с разработкой Риелторской экспертизы. Позиционирование ипотечного кредитования как Риелторско-финансовой операции.
Принципиальная схема ипотечного кредитования вполне понятна: нашел квартиру, взял кредит, купил квартиру (право владения), поселился в квартире (право пользования), погасил кредит и получил недвижимость в собственность (право пользования, распоряжения и владения). Все согласны, что это хорошо и удобно. Но если копнуть глубже, в некоторые нюансы операции ипотеки, то сразу же возникнет масса вопросов, на которые пока нет однозначных ответов. Причем, речь идет как об общих проблемах (например, нужно ли страховать договор ипотеки, и если да, то от чего?), так и о частностях (на каких условиях и с каким партнером лучше работать).
Разобраться во многих тонкостях иногда не под силу даже опытным специалистам, не говоря уж о тех, кто интересуется ипотечным кредитованием с точки зрения обычного Покупателя жилья. Им, конечно же, нужен Помощник и Советчик, которым должен быть профессиональный Риэлтор. От него зависит, пойдет ли Клиент на вторичный рынок или на первичный и к какому Застройщику, в какой Банк обратится и на каких условиях сможет получить кредит.
?Пересічному громадянену?, по большому счету, безразлично какая Строительная компания построит дом и какой Банк даст кредит.
У него (?пересічного громадянена?) есть несколько ?исходных? точек:
- район, где будет располагаться дом;
- характеристика дома;
- характеристика квартиры;
- примерная стоимость квартиры;
- сумма, которую он может выплачивать ежемесячно в погашение кредита.
Если такой Клиент обратиться к Риелтору (как это происходит у нас в Центре), то Риелтор сам должен найти ту Строительную компанию, которая построит ?нужный? дом с ?нужной? квартирой и тот Банк, который даст кредит на хороших условиях, лучше чем в других Банках. Строго говоря, Риелтор не должен ?привязываться? к какой ? то одной Строительной компании, предлагая только ее объекты, а работать с той, которая более подходит конкретному Клиенту.
Риелтор должен быть, скорее, дилером Банка, который с должным пониманием относится к проблемам Заемщика (Клиента).
Более того, я убежден, в то, что прибыль Риелторской фирмы и Банка, возрастет, если офис фирмы будет в одном блоке с безбалансовым отделением Банка.
Что дает такое сотрудничество Риелтора и Банкира?
Риелтор для своего Клиента сможет выбрать любую квартиру ? либо на первичном рынке, либо на вторичном. Но всю финансовую сторону будет обеспечивать Банк ? Партнер, (я подчеркиваю ?Партнер?). При этом Банк и Риелтор разрабатывают совместно (я подчеркиваю ?совместно?) такие условия кредитования, которые были бы привлекательными для Клиента. Понятно, что если условия ?привлекательны?, то и новых Заемщиков они ?привлекут?.
А весь долгий процесс кредитования, вплоть до окончания выплаты кредита, оговаривается в специальных приложениях и соглашениях между Заемщиком, Банком и ? Риелтором. Да, не удивляйтесь, и Риелтором.
Но такая технология уместна только с тем Банком, который понимает, что Риелтор ? это не ?джентльмен в поисках десятки? а полноправный, грамотный, профессиональный, законный Участник ипотечного процесса, который получает плату за услуги, кстати, также законно.
В нашем Центре ??МЕГОКОН-В?? разработана Программа с участием Центра, Банка, Строительной компании, Страховой компании, которые взаимодействуя друг с другом обеспечивают возможность Инвестору (Заемщику) построить достойное жилье, а всем другим Участникам ? получить достойную прибыль.
Риелтор, - это тот доверенный Специалист, который ?берет Клиента за руки? и бережно, со знанием дела проводит по сложному лабиринту операций по отчуждению недвижимости. Риелтор ? профессионал, гораздо лучше, чем обычный ?общий? юрист подготовлен к работе с Клиентами на рынке недвижимости.
Давайте проследим те организации с которыми должен работать Риелтор, как доверенное лицо Клиента, желающего купить квартиру за кредитные деньги.
В начале он должен найти квартиру, т.е. разобраться в достоинствах или недостатках домов. Затем умело провести переговоры со Строительной компанией и при необходимости изменить инвестиционный Договор в пользу своего Клиента.
В Банке Риелтор, представляя своего Клиента, должен доказать возможность выдачи кредита и добиться наилучших условий. Риелтор должен разговаривать с Банкирами ?на одном языке?, разбираться во всех тонкостях оформления и выплаты кредита. Отслеживать выплату и немедленно прийти на помощь своему Клиенту при любых сложностях.
Риелтор как равный, среди равных, участвует в переговорах Строителя и Банкира, Банкира и Страховщика. А зачастую не как ?равный?, а как ?тамада? этого ?делового застолья?.
Вот какова роль Риелтора в развитии и становлении Ипотеки.
К сожалению не все граждане смогут ?одолжить? деньги у Банка и купить себе жилье.
Хороший Риелтор не позволит своему Клиенту взять большую сумму в долг, а потом буквально голодать, пытаясь погасить кредит. Настоящий Риелтор скорее откажется от возможного куртажа (платы за услуги), чем уговорит сговорчивого Клиента на непосильный долг.
У нас в центре ?МЕГОКОН-В? разработан целый ряд документов, определяющих и регламентирующих совместную работу по ипотечному кредитованию на первичном и вторичном рынке.
Среди этих документов:
1. Договор между Центром и Банком.
2. Программа ?Строительство и приобретение жилой и коммерческой недвижимости по схеме ипотечного кредитование на первичном и вторичном рынке?.
3. Ориентировочный перечень документов, необходимых для развертывания работ по ипотечному кредитованию.
4. Программа совместных действий Центра и Банка по модернизации и развитию сферы услуг населению на рынке недвижимости.
5. Технология взаимодействия Банка, Центра и Клиента в Программе ?Приобретение недвижимости по схеме ипотечного кредитования?.
6. Ориентировочный перечень документов, необходимых для приобретения объектов недвижимости на вторичном рынке по схеме ипотечного кредитования.
7. Ориентировочный перечень работ и услуг при работе с Клиентами для приобретения объектов недвижимости на вторичном рынке по схеме ипотечного кредитования.
8. Ориентировочный перечень работ и услуг при работе с Клиентами для приобретения объектов недвижимости на первичном рынке по схеме ипотечного кредитования.
9. Ориентировочный перечень работ и услуг при работе по приобретению объектов недвижимости, найденный Клиентом самостоятельно.
10. Договор между Центром, Банком и Строительной компанией.

Уверен, что я показал и доказал значение Риелтора для развития и становления ипотеки в Украине, особенно на вторичном рынке. Чем раньше осознают эту истину Банки и Строители, тем скорее дополнительную и не малую прибыль они получат.
Мы в Центре ?МЕГОКОН-В? накопили достаточные знания и опыт и готовы поделиться ?накопленным? со всеми желающими.

Владимир ВИНОКУ
 Директор Центр ?МЕГОКОН-В?;
 Советник Президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, Председатель комиссии;
 Обладатель Сертификатов Фонда Государственного имущества и Нотариальной палаты Украины на право осуществления операций с жилой и нежилой недвижимостью на территории Украины
(Сертификат ? 00073)