Официальный ?Договор аренды?
«Пенсия» №0 /1970.1.1/
Движимая недвижимостьУважаемые читатели! В прошлом номере мы начали интересный (я надеюсь) разговор о сдаче в аренду квартир и домов, то есть жилья. И разобрались в том, как нельзя поступать. А как же нужно?
Кто кому должен и как при этом не попасть впросак
Основа цивилизованных отношений между арендатором и арендодателем ? грамотно составленный письменный договор аренды.
Официальный ?Договор аренды? ? достаточно непростой документ, составить который может совсем не каждый риэлтор и даже (тем более) не каждый нотариус или юрист ?широкого профиля?.
При купле-продаже квартиры рискует в большей степени Покупатель, по отношению к которому Продавец должен выполнить достаточно большой перечень (около 15) обязательств, тога как Покупатель по отношению к Продавцу ? практически только два:
1. передать нефальшивые деньги;
2. не ?мешать? (!) безопасной ?эвакуации? этих денег с места сделки.
При аренде хозяин (арендодатель) в очень многих моментах существенно ?зависит? от арендатора.
Обязательства арендатора по отношению к арендодателю (владельцу) таковы:
1. Своевременно производить оплату аренды ?нормальными? деньгами.
2. Не портить оборудование и мебель в квартире.
3. Не мешать соседям и не наносить им ущерб.
4. Не отказываться от оплаты телефонных переговоров и электроэнергии.
5. Не сдавать арендованную квартиру другим лицам, например, почасово или посуточно.
6. Выехать и освободить квартиру согласно условиям договора аренды, т.е. по окончании срока аренды либо по обоснованному требованию Владельца.
7. Использовать квартиру по назначению.
8. Ликвидировать за свой счет ущерб, нанесенный арендодателю.
9. Предоставить арендодателю возможность беспрепятственно посещать свою квартиру с целью проверки ее использования.
10. Застраховать квартиру от последствий пожара и ущерба, который арендатор может своими действиями нанести владельцу.
Обязательства арендодателя (владельца) по отношению к арендатору таковы:
1. Предоставить квартиру в аренду своевременно в состоянии, которое отвечает ее назначению и условиям договора аренды.
2. Отвечать за недостатки сданной квартиры, которые препятствуют ее использованию.
3. Предупредить арендатора о правах всех лиц, имеющих какое-либо отношение к квартире.
4. Совершать за свой счет ремонт оборудования квартиры, если поломка произошла не по вине арендатора.
Количество отдельных обязательств арендатора по отношению к владельцу больше, чем наоборот, а это означает, что риэлтор-консультант больше нужен владельцу, чем арендатору (при купле-продаже ? наоборот).
Но и арендатор может попасть в неприятную ситуацию, если будет действовать самостоятельно.
Приведу пример.
По условиям аренды арендатор в счет платы делает ремонт. Сделал ремонт, затратил деньги, а затем? Владелец настаивает на освобождении квартиры. Если договор составлен неграмотно или вообще отсутствует, то в судебном порядке (а иногда и не в судебном порядке) арендатору придется ?освободить? объект.
Риэлтор же снизит до минимума риски сторон, обеспечит прозрачность и законность сделки.
Кто, о чем и на какой срок договаривается
А теперь более подробно о ?Договоре аренды?.
1. Нужно ли заключать договор письменно и удостоверять нотариально? Нужно.
В Гражданском кодексе нет однозначного требования по этому поводу, однако есть указание, что личность стороны ? физического лица должна быть удостоверена нотариусом.
2. Нотариусу необходимо предъявить:
· правоустанавливающий документ на квартиру (показать);
· паспорт арендатора и арендодателя;
· справку ? характеристику БТИ (оставить у нотариуса).
3. Предметом договора может быть изолированная комната, часть комнаты, исключая неприспособленные помещения (кухню, коридоры, подвалы и т.п.).
4. В тексте договора указывается не только сам арендатор, но и лицо, которое будет проживать вместе с ним.
5. Необходимо указать срок договора. Если срок не указан, то договор действует пять лет (Ст. 821 ГК Украины).
Важное обстоятельство!
Если арендатор ? юридическое лицо, то квартира может использоваться исключительно (!) для проживания в ней физических лиц, фамилии и имена которых указываются в договоре.
6. Можно ли сдавать в аренду неприватизированное жилье? Можно.
Такая аренда называется поднайм, и в этом случае действуют правила, установленные статьями 91-94, 97 Жилищного кодекса.
Деньги ? вперед, видеокассету ? про запас и чтоб никого лишнего?
1. В договоре аренды указываются размер и сроки внесения арендной платы, а также определяется, кто оплачивает коммунальные услуги и электроэнергию.
Как правило, арендатор вносит деньги ?вперед? за первый и последний месяц. Этот ?последний? месяц очень важен, так как если арендатор перестал платить, то за месяц ?неуплаты? деньги уже внесены, а потом ? нужно менять арендатора.
2. Рекомендуется составить подробную опись имущества в квартире, скрепить ее подписями сторон и приложить к договору. Обычно в договоре аренды предусматривают ответственность арендатора за материальный ущерб, причиненный по его вине.
В договоре можно оговорить взаимные обязательства сторон по капитальному (если квартира сдается на долгий срок) и текущему ремонту.
Безусловно, нужно включать только ценное имущество. Иногда, если в квартире хорошее оборудование или хороший ремонт, полезно сделать фото- или видеосъемку. Пригодится.
3. В договоре желательно указать, для каких целей арендатор может использовать квартиру, сколько человек в ней будет проживать, согласен ли арендодатель на содержание в квартире домашних животных и т. д.
Очень важно оговорить в договоре, согласен ли Арендодатель, чтобы Арендатор сдавал квартиру полностью или частично в субаренду (поднайм) другим лицам.
Если не делать такую запись, то арендатор может снять у вас квартиру, допустим, за 400 долларов в месяц, а затем сдавать ее посуточно за 40 долларов в сутки. Казалось бы ? пусть сдает, вам не жалко. Но? Договор у вас с одним лицом, а ущерб вам или соседям нанесет другой гражданин, который навредил и уехал.
4. Если квартира сдается с телефоном, в договор вносится условие оплаты всех переговоров арендатором. Отключение телефона от прямого выхода на автоматические каналы междугородней и международной связи не избавит арендодателя от финансовых проблем в случае недобросовестности арендатора.
Арендодатель может взять залог с арендатора на определенный период времени и вернуть его после оплаты последнего счета за телефонные переговоры. Рекомендуется периодически интересоваться своевременностью оплаты переговоров. С телефоном нужно быть особенно осторожным.
5. Арендодатель может договориться о предоплате за определенный период проживания.
Можно брать плату сразу за 3 или 6 месяцев вперед ? если согласен арендатор.
6. В договоре арендодатель должен указать, кто и когда имеет право посещать квартиру с целью контроля. Если это будет кто-либо из членов семьи или знакомых, желательно, чтобы последний подтвердил свое согласие на выполнение возложенных на него арендодателем обязанностей в тексте договора.
Владелец не может настаивать на том, чтобы приходить в квартиру в любое время и открывать дверь своим ключом. По крайней мере, это неприлично. Но иметь свой ключ и предупреждать о посещениях ? необходимо.
7. Если арендодатель захочет продать или подарить свою квартиру в период действия договора аренды, то, по закону, договор аренды сохраняет силу для нового собственника, о чем его, конечно, нужно предупредить.
То есть если договор аренды составлен грамотно, умело и нотариально удостоверен и если в период действия договора владелец продал квартиру, то новый владелец вместе с квартирой ?купил? и квартирантов.
Как нужно делиться с Государством?
Государство, естественно, не забыло о таком источнике доходов как арендная плата. Правила налогообложения доходов физических лиц от аренды можно условно разделить на две группы.
Если арендатор ? СПД
1. Если арендатор ? официальный субъект предпринимательской деятельности (СПД) (физическое или юридическое лицо), он является ответственным за удержание налога из суммы выплачиваемой арендной платы.
2. Ставка, по которой удерживать налог из сумм арендной платы, общая и составляет 13% (с 1 января 2007 года ? 15%).
Приведу пример.
Гражданин сдал в аренду свою квартиру некой фирме для проживания в ней директора. Арендная плата ? 5300 гривен в месяц.
Сумма налогов, подлежащая удержанию при каждой ежемесячной выплате арендной платы, составит (до 01.01.07.):
5300 х 0,13 = 689 гривен
Т.е. сумма, которую получит арендодатель ?на руки?, равна:
5300 ? 689 = 4611 гривен
Обратите внимание: доход получит арендодатель, а налог платит арендатор, но из денег арендодателя.
Если арендатор ? не СПД
Если арендатор ? обыкновенный гражданин, который не является субъектом предпринимательской деятельности, налог с доходов должен ежеквартально выплачивать сам арендодатель в течение 40 календарных дней, следующих за последним днем отчетного налогового квартала.
Приведу пример.
Гражданин сдал квартиру другому гражданину за 5300 гривен в месяц. Сдал, например, 1 января 2004 года, следовательно, не позднее 40 календарных дней, следующих за последним днем отчетного налогового квартала, т.е. не позднее 10 мая, должен выплатить налоговым органам сумму:
(5300 х 0,13) х 3 = 689 х 3 = 2067 гривен
Таким образом, в первом случае налоговым агентом, т.е. лицом, ответственным за удержание налога из суммы выплачиваемой арендной платы, является арендатор, а во втором случае ? сам арендодатель.
?И как отдать ему поменьше
Если бы тот гражданин, который сдает свою квартиру за 5300 гривен в месяц, зарегистрировался как субъект предпринимательской деятельности (СПД) на едином налоге, то платил бы налог не 689 гривен, а только около 150. Эффект очевиден.
Как определяется размер арендной платы
Сумма налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре, но не ниже минимальной суммы арендного платежа, зависящей от объекта аренды.
· Если это земельный участок сельскохозяйственного назначения, земельная доля (пай), имущественный пай, минимальная сумма арендного платежа определяется в соответствии с законодательством по вопросам аренды земли. На сегодняшний день минимальный размер арендной платы за землю сельхозназначения и земельные паи составляет 1,5% определенной согласно законодательству стоимости такого участка или стоимости пая; за имущественный пай ? 1% его стоимости.
· Если это любая другая недвижимость (включая земельный участок, находящийся под объектом недвижимости, либо приусадебный участок), минимальная сумма арендного платежа устанавливается органами местного самоуправления по методике, разработанной Кабмином, и сообщается жителям такой территориальной общины. Впрочем, если эта сумма не установлена до начала отчетного налогового года, то объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, определенной в договоре, без учета минимальной суммы.
Сегодня не существует (пока) ?минимальной суммы арендного платежа?. Во всяком случае, мне она неизвестна.
Это только кажется, что сдать жилье аренду ? простое дело!
Не обольщайтесь, уважаемые читатели, и обращайтесь за помощью к профессионалам.