Особенности и рекомендации приобретения объектов недвижимости юридическими лицами ? нерезидентами
«Недвижимость - Комфорт» №20 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2000 дан подробный перечень всех тем в статьях с 1996г. и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ?.
С номера 12?2000 (уже более года) тема наших заметок - обязательство Продавца ?Собрать и предоставить Покупателю все документы, необходимые для подписания Договора купли-продажи, а также имеющие отношение к личностям Продавцов и объекту продажи?.
С номера 11?2001 мы разбираемся с пакетом документов для случая, когда Продавцом выступает ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО.
Как правило, юридические лица владеют нежилой недвижимостью, приобретение которой имеет немало особенностей.
Из прошлого номера:
?Хотелось бы отметить: ?юридические лица? и ?нежилая недвижимость? - удел НЕ всех риелторов. И даже ?очень не всех?.
Нужны большие знания и высокий профессионализм для обеспечения безопасности своего клиента ? Покупателя.?
В прошлом номере, в развитие темы ?Нежилая недвижимость? я затронул некоторые особенности при приобретении нежилой недвижимости.
Основные:
1. Что такое ?нежилая недвижимость?;
2. Правовой статус объекта;
3. Изменение в составе собственников объекта за время его существования;
4. Обременения, которые могут быть у продаваемого объекта;
5. Случай, когда приобретается не весь объект, а только его часть;
6. Случай, когда удостоверяется ?Договор купли - продажи? государственного имущества в процессе приватизации;
7. Возможность оформления ?Договора купли - продажи? по схеме ?без нотариуса? и некоторые, возникающие при этом ?подводные камни?;
8. Техническое состояние объекта.
Продолжим тему, которую можно было бы назвать ?Некоторые рекомендации Покупателям нежилой недвижимости у юридического лица?.
1. Хотел бы обратить внимание Покупателей ? юридических лиц, а к тому же еще и ?НЕРИЗИДЕНТОВ?.
Мы уже достаточно много писали о ?резидентах? и ?нерезидентах?. Повторим, для физических лиц.
Резиденты ? физические лица (граждане Украины, иностранные граждане, лица без гражданства), которые имеют постоянное место проживания (регистрации) на территории Украины, в том числе временно находящиеся за границей.
Нерезиденты ? физические лица (граждане Украины, иностранные граждане, лица без гражданства), которые имеют постоянное место проживания (регистрации) за пределами Украины, в том числе временно находящиеся на территории Украины.
В нашем случаи Нерезидент ? это иностранное юридическое лицо (новая фирма или филиал), регистрация которых происходила на территории Украины. Естественно ? официальная регистрация. Такому Покупателю и его Риелтору необходимо знать, что существуют некоторые ограничения относительно прав нерезидентов как Покупателя недвижимости, впрочем, как и Арендатора.
Эти ограничения декларированы Постановлением Кабинета министров Украины ? 670 ?Об изменениях и дополнениях к Постановлению ?О порядке размещения дипломатических миссий, консультаций отдельных иностранных государств, представительств международных и иностранных организаций в Украине? (далее по тексту, Постановление).
В Киеве существует весьма уважаемая организация под названием ? Генеральная дирекция по обслуживанию иностранных представительств (ГДИП). Именно ГДИП имеет полномочия по регулированию сделок по недвижимости, совершаемых нерезидентами в Киеве.
ГДИП ? коммунальная коммерческая структура, подчиненная Киевской городской государственной администрации.
ГДИП имеет право регулировать, т.е. самым непосредственным образом вмешиваться в сделки по отчуждению недвижимости с участием иностранных юридических лиц (компаний, банков, фирм), неправительственных организаций (религиозных, благотворительных) и т.д.
а) В соответствии с п.4 Постановления, иностранное юридическое лицо, желающее разместить в Киеве офис, должно обратиться в ГДИП.
В соответствии с п. 5 Постановления ГДИП предлагает нерезидентам соответствующие помещения для приобретения или аренды.
А может ли быть случай, когда иностранец (юридическое лицо) через своего знакомого Риелтора подыскал себе помещение самостоятельно, без рекомендаций Генеральной дирекции? Может. Но ? Все равно нужно обратиться в ГДИП и получить (или не получить) решение о возможности размещения иностранного лица на объекте.
ГДИП имеет своих специалистов ? Риелторов, которые могут обслужить нерезидентов и предлагать, имеющееся на их учете помещения.
в) В соответствии с п.9 Постановления иностранное лицо (юридическое) может покупать, арендовать, использовать или реконструировать объект только с согласия ГДИП.
Такие же требования сохраняются и к процедуре нотариального оформления сделок и их регистрация в БТИ.
А что же бывает, если нерезидент нарушил столь ?жесткие? требования? Согласно Постановления, ГДИП уполномочен настаивать на прекращении использования приобретенного или арендованного помещения.
Будьте внимательны, господа Нерезиденты и их Риелторы.
Процедура получения соответствующего разрешения достаточно проста. Существует три срока рассмотрения заявления на приобретение или аренду недвижимости: обычный ? 30 дней; ускоренный ? 10 дней и срочный ? 5 дней. Плата сравнительно небольшая.
2. В наших заметках мы ведем разговор о безопасности приобретения объектов нежилого фонда. И я хотел бы поговорить о такой неожидаемой (я уверен) для моих Читателей, безопасности как ? ?пожарная безопасность?.
Безопасности относительно ситуации, когда пожарный надзор ? может запретить использование приобретенного Вами помещения.
В Украине есть закон ?О пожарной охране? от 17.12.1993г. и собственно все изменения к нему. По этому закону руководитель предприятия несет личную ответственность, вплоть до уголовной, за соблюдение правил противопожарной безопасности (ППБ).
Я не говорю о таких легко выполнимых требованиях как наличие огнетушителей и журнала прохождения сотрудниками инструктажа о правилах пожарной безопасности.
Я хочу обратить внимание уважаемых Покупателей, на обстоятельство, что для открытия офиса либо иного производственного предприятия необходимо разрешение Службы пожарной охраны. Такое разрешение получить не совсем просто. А они (эти требования) могут быть довольно значительными как по объему работ, так и, собственно, по своей стоимости. Например, инспектор пожарной службы посчитает (исходя из площади объекта и количества работающего персонала) необходимым наличие запасного выхода, системы автоматической пожарной сигнализации с выходом на пост охраны, наличие решеток, легко открывающиеся изнутри, применение негорючих материалов в отделке стен, потолка и пола, и наличие сертификатов на эти материалы; соответствующей электропроводки (силовой и осветительной); возможность удобства эвакуации людей и подъезда пожарных машин и много, много иного.
Наверное, такие требования пожарной службы справедливы и направлены они, в первую очередь, на нашу безопасность и сохранения здоровья.
При аренде, можно и, наверное, нужно внести в Договор аренды пункты, имеющие отношение к пожарной безопасности ? кто должен установить пожарную сигнализацию, какова ответственность Арендодателя и Арендатора по поводу соблюдения, каждым в отдельности или совместно правил ППБ.
После приобретения помещения вся ответственность ляжет на руководителя. Он, и только он, несет всю степень ответственности.
Поэтому, я бы рекомендовал перед приобретением нежилого помещения посоветоваться с инспектором Службы пожарной охраны. Желательно с районной и, конкретно, с тем инспектором, в ведении которого находится приобретаемое помещение.
Сделать это можно вполне официально и получить такое же официальное заключение, которое поможет на последующих этапах эксплуатации приобретенного помещения.
Покупатель или Арендатор должны помнить о том, что представитель Службы пожарной охраны имеет право опечатать помещение, в котором нарушаются ППБ.
Риелтор, с которым Вы, уважаемый Читатель, работаете должен все-таки что-нибудь понимать в ?основах? противопожарной безопасности.
Например, Ваш Автор, прошел специальные курсы и получил ?Посвідчення про проходження спеціального навчання з питань пожежної безпеки?.
Полученные знания и побудили меня написать этот раздел по поводу внимания к приобретаемому объекту с точки зрения предупреждения возможных осложнений со Службой пожарной охраной и, собственно, с возможными, непредсказуемыми и немалыми затратами.
В следующем номере мы продолжим тему ?Некоторые рекомендации Покупателям нежилой недвижимости? и поговорим о коммуникациях к приобретаемому объекту и немного о земельных вопросах.