Брокер? Маклер? Агент?
«Пенсия» №0 /1970.1.1/
Разговор в автобусе - ?Что-то тебя не видно во дворе, Семен Петрович. Куда подевался?? ?Да, переехал я. Квартиру в нашем доме продал, а другую купил, получше.И денег не очень много добавил?. ?И не обманули тебя? Они, брокеры ? маклеры, жулик на жулике?.
?Нет, мой не такой. Чисто, грамотно сработал. Все проверил, уладил, помог. Я очень доволен. Хоть и заплатил ему не мало, но здоровье и покой дороже. С большим удовольствием отдал деньги специалисту?.
1. Предисловие.
Каждое утро на одном из Киевских телеканалов в программе ?Недвижимость?, в рубрике ?Азбука недвижимости? (ее еще называют ?Азбука от Владимира Винокура?), Ваш автор отвечает на вопросы телезрителей.
Один из вопросов был такой:
?На что должен обратить внимание Покупатель при осмотре квартиры: на документы, на историю квартиры, на личности Хозяев и на что-нибудь еще??
Я ответил так (на первый взгляд очень странно).
?Ни на что вышеперечисленное. Покупатель при осмотре квартиры должен обратить внимание (в первую очередь) на ? свои ощущения. Если Покупатель чувствует себя в квартире не комфортно, если она ему ?жмет? и ?тянет? - нужно немедленно уйти, несмотря на цену, вид из окна и хороший унитаз.
Если же Покупатель вошел в квартиру и ему не хочется уходить, если квартира ?теплая? и ?пушистая?, то следует за нее бороться?.
А как же документы, хозяева и история? Их что не нужно проверять? Нужно! Обязательно! И тщательно! А кто же сделает эту Важнейшую и сложнейшую работу?
Как и любую ?сложнейшую и важнейшую работу? - Профессионал, Специалист. В нашем случае - РИЕЛТОР.
Что же должен проверить Риелтор, на что обратить внимание, какие собрать сведения и на какие вопросы получить ответ при приобретении для своего Клиента, допустим, квартиры?
В моем вопроснике около пятидесяти позиций, только по личностям владельцев ? 15, по квартире ? около 20 и т.д.
2. Кто же я такой, Винокур Владимир Исакович? И чем я занимаюсь?
И за какие ? такие заслуги мне доверили беседовать с Вами - Читателями популярнейшего издании ?Пенсия??
Кто я? Я ? Риелтор. А кто же такие Риелторы? Откуда они ?взялись?? Чем занимаются? И имеют ли право заниматься?
Давайте разберемся, спокойно и обстоятельно.
Еще недавно слово ?РИЕЛТОР? было незнакомо в Украине. Бытовали и бытуют понятия ?Агент?, ?Брокер?, ?Маклер?, ?Посредник?. Но эти термины могут относиться к любой деятельности, например, ?Агент по рекламе?, ?Брокер на фондовой бирже?, ?Маклер по ценным бумагам?, ?Посредник по продаже автомобилей?.
Вместе с тем, в мире давно существует однозначное понятие АГЕНТА ПО ПРОДАЖЕ ДОМОВ И ИМЕНИЙ (от англ. REALTY -недвижимость), т.е. в нашей транскрипции РИЕЛТЕРА или РИЕЛТОРА (пока мы еще окончательно не договорились).
Немного истории.
Брокерское дело исторически явилось продолжением различных форм посреднических операций, которые существовали во все века человеческой цивилизации. В сущности, с английского языка слово ?брокер? и переводится как ?посредник?. Вначале термин ?брокер? употреблялся лишь на Лондонской товарной бирже, начавшей действовать в 1566 г.
По мере усиления значения Великобритании в мировой торговле, особенно после выхода на первое место среди фондовых бирж Лондонской фондовой биржи, английская терминология приобретает наибольшее распространение и брокерство связывается именно с биржевой деятельностью.
Благодаря деятельности других бирж в обиход вошли и другие эквиваленты английского термина ?брокер?: немецкого ?маклер?, французского ?куртье? или ?биржевой агент?.
В дореволюционной России наибольшее распространение для обозначения биржевых посредников получило слово ?маклер?.
В нашем понимании слово "маклер" неразрывно связано с понятием ?квартирного бизнеса?. В действительности это не совсем так. МАКЛЕР - слово немецкого, по другим источникам - голландского происхождения. Впервые оно появилось благодаря реформам, проводимым Петром I. В 1717 году в составе Коммерц-Коллегии, была учреждена должность Гоф-маклера - высшего государственного чиновника, ведавшего покупкой и продажей казенных товаров. В российском просторечии таких лиц стали именовать "торговыми сводниками".
Но на нашем рынке, такое слово, как ?маклер? еще существует. Более того в некоторых малограмотных Агентствах считается, что ?Брокер? - это начальник ?Маклера?.
В нашем Центре "МЕГОКОН-В", мы называем себя РИЕЛТОРАМИ.
Давайте, господа Читатели, привыкать к слову РИЕЛТОР и уважать как само слово, так и его носителя - Специалиста в области операций с недвижимостью.
Господа Читатели! Я хотел бы ещ? раз объяснить, кто такой настоящий РИЕЛТОР-ПРОФЕССИОНАЛ.
Это СПЕЦИАЛИСТ(!), который не только подыщет Вам квартиру через всевозможные информационные системы и газеты, а также организует просмотры (в конце концов, Вы можете сделать это сами, большого умения или специальных знаний для этого не требуется), а (самое главное!) проверит все обстоятельства, связанные со сделкой, не побоится (и имеет право) поставить свою подпись на ?Договоре по обслуживанию Клиента?, который навсегда у него (Клиента) останется, и будет нести ответственность за свои действия. Вот такой специалист и есть РИЕЛТОР, а остальные - ?черные жучки?, которые дискредитируют это высокое звание и мешают нормальной цивилизованной работе рынка недвижимости.
3. Как Вы думаете, уважаемые Читатели, почему такое известное издание как ?Пенсия?, уделяет внимание проблемам недвижимости?
Состояние рынка недвижимости и процессы, происходящие на нем есть, если хотите, одним из признаков стабильности и цивилизованности Государства, в т.ч. и такого молодого, как Украина.
Я уверен, что все мы, хотя бы один раз в жизни, сталкиваемся с проблемой: купить, продать, подарить, завещать, разделить, снять в аренду, сдать в аренду, передать в залог (ипотеку), т.е. совершить какие-либо действия со своей НЕДВИЖИМОСТЬЮ.
Несмотря ни на что, жизнь продолжается и кто-то будет богатеть, беднеть, разоряться, жениться, выходить замуж, разводиться, рождаться, умирать (увы!). Дети будут вырастать и захотят жить отдельно. И все эти обстоятельства найдут отражение на РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
4. Легко ли стать Риелтором?
ДА! ЛЕГКО.
К сожалению, сегодня в Украине нет документа единого образца, определяющего права того или иного лица заниматься РИЕЛТОРской деятельностью, т.е. действовать на рынке НЕДВИЖИМОСТИ.
Но Читатели должны знать, что все-таки существуют разрешительные документы, дающие право некоторым операторам рынка легально заниматься операциями с недвижимостью.
Такие разрешительные документы дают не всем, и получить их так же не просто. Но они есть.
В частности Ваш Автор имеет Сертификат от Фонда Госимущества Украины на право проведения операций с нежилой недвижимостью и Сертификат от Нотариальной палаты Украины на право заниматься операциями с жилой недвижимостью.
НЕТ! НЕ ЛЕГКО!
Риелтор должен много знать и уметь.
Вот краткий перечень наук, в которых профессиональный Риелтор должен очень хорошо ориентироваться:
· психология;
· правоведение, юридические основы проведения операций с недвижимостью;
· градостроительство, архитектура, основы строительного дела, в т. ч. строительное черчение;
· оценка технического состояния объектов недвижимости, оценка имущества, имущественных прав и бизнеса;
· управление объектами недвижимости;
· инвестиционная деятельность;
· банковские технологии, кредитование, залоговые операции;
· страховые технологии;
· девелопменская деятельность.
· организация и руководство риелторской деятельностью;
· информатика в риелторской деятельности;
· основы бухгалтерского уч?та и налогообложения;
· строительные материалы;
· безопасность в риелторской деятельности;
· эстетика, история культуры;
· иностранный язык;
Хороший, грамотный Риелтор ? это высококультурный человек. Он умеет красиво одеваться и правильно говорить, знаком с правилами этикета, хорошо разбирается в политике и экономике, в т.ч. и мировой.
В Киеве ?трудятся? на ?ниве недвижимости? около 500 (!) фирм и фирмочек, т.е тысяч десять ?как бы? Риелторов, но профессионалов, из них на несколько порядков меньше.
Отсутствие в Украине государственного лицензирования Риелторов и Риелторских фирм усугубляет недоверие граждан к подобным организациям.
В настоящее время разработаны несколько законопроектов о Риелторской деятельности, находящиеся в комиссиях Верховной Рады. Автор этой статьи - соавтор одного из них.
5. Так нужен ли Риелтор, и как отличить Риелтора (с большой буквы) от человека, желающего ?сшибить? немного денег на посредничестве.
Я всегда с удивлением читаю объявления типа: ?Куплю квартиру без посредника?, то есть, без Риелтора. Такие объявления дают очень СМЕЛЫЕ и ... очень ГЛУПЫЕ люди. Они могут остаться с сэкономленными на риелторском обслуживании деньгами, но?без денег за квартиру и без самой квартиры.
Ведь только кажется, что в ПОЛИТИКЕ, ФУТБОЛЕ, МЕДИЦИНЕ и ... НЕДВИЖИМОСТИ все вс? понимают.
Это глубочайшее и принципиальнейшее заблуждение.
Выбор Риэлторской фирмы и, соответственно, Риелтора (бывает правда наоборот) самый главный для Вас вопрос, уважаемые Читатели.
Допустим, Вы решили купить квартиру. И, как человек цивилизованный, то понимаете, что делать это без специалиста нельзя и начинаете искать специалиста. Многие клиенты допускают ошибку. Они ищут брокера, а не фирму. Это неправильно. Клиенту, следует ориентироваться на Риелторскую фирму. В хорошей, известной фирме, заботящейся о своей репутации НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПЛОХОГО РИЕЛТОРА. ЕГО НЕ БУДУТ ДЕРЖАТЬ. ПОЭТОМУ - ОРИЕНТИРУЙТЕСЬ НА ФИРМУ, АГЕНТСТВО.
И особенно на Агентство, входящее в Ассоциацию специалистов по недвижимости Украины.
Самое страшное, если Вам начнут ?помогать? знакомые, которые недавно купили или продали квартиру и решили, что могут профессионально, т. е. за деньги, заниматься операциями с недвижимостью. Глубочайшее и опаснейшее заблуждение. Пироги- ...., сапоги-..., а квартиры - Риелтор!
6. Никогда нельзя иметь дело с так называемым ?черными брокерами?, т. е. брокерами, которые нигде не зарегистрированы, никому не подчиняются, и которые, соответственно, не несут никакой ответственности ни перед своим Клиентом, ни перед Законом.
Я хотел бы привести некоторые абзацы из моего выступления на съезде Риелторов Украины по поводу ?черных брокеров-маклеров?.
?Необходимо отделить профессионала от дилетанта, ввести лицензирование и сертификацию, обеспечить нормальную работу профессионалам?.
?Пополнившаяся армия ?черных? маклеров не улучшила ситуацию на рынке, а лишь увеличила долю ?нечистых? сделок.
?Отсутствие лицензирования на рынке недвижимости дает зеленую улицу ?черным? маклерам, чем подрывается авторитет настоящих профессионалов?.
?Операции с недвижимостью - это чуть ли не единственный бизнес, которым, к сожалению, сегодня может заниматься практически любой?.
?Сейчас основная беда рынка - плохие, неграмотные, непрофессиональные риелторы, которых, как никогда много. Всем, кто собирается купить или продать недвижимость, следует помнить, что от случайных людей могут быть очень большие проблемы?.
7. Убедил ли я своих уважаемых Читателей в том, что Риелтор необходим?
Не знаю. Надеюсь, что убедил. Но, на всякий случай, продолжу ?убеждать? и дам некоторые рекомендации.
Поговорим о Клиенте, особенно Клиенте ? Покупателе. Зачем ему нужен Риелтор?
Покупателю нужен Риелтор (обязательно грамотный и профессиональный) для обеспечения своей безопасности (в том числе и физической), для защиты от мошенников и аферистов и проведения отчуждения объекта (квартира, дом, земельный участок и т.п.) по такой технологии, которая обеспечила бы выполнение Продавцом своих обязательств по отношению к Покупателю.
Что же это за обязательство?
Давайте разберемся.
Обязательства Продавца по отношению к Покупателю.
1). Продать квартиру по оговоренной цене и в оговоренные сроки.
2). Собрать и предоставить Покупателю все документы, необходимые для подписания Договора купли-продажи, а также имеющие отношения к личностям Продавцов (например, справка из психоневрологического диспансера) или к продаваемому объекту (например, заключения о техническом состоянии дома).
3). Дать правдивые сведения по всем вопросам, задаваемым Риелтором Покупателя.
4). Выполнить определенные платежи.
5). Выписаться из квартиры не позднее оговоренной даты.
6). Освободить квартиру не позднее оговоренной даты.
7). Оплатить все коммунальные задолженности и телефонные переговоры на день передачи ключей.
8). Содействовать Покупателю в переоформлении телефонной линии.
9). Не менять и не демонтировать без разрешения Покупателя электро - и сантехническое оборудование квартиры.
10). Не препятствовать въезду Покупателя в приобретенную квартиру.
11). Предупредить Покупателя о правах третьих лиц на объект.
12). Сохранить квартиру в период между моментом перехода права собственности и моментом передачи квартиры.
13). Дать расписку Покупателю в принятых деньгах и отсутствию претензий по расчету.
Обязательства Покупателя по отношению к Продавцу.
1). Приобрести квартиру по оговоренной цене, в оговоренные сроки и в согласованной валюте.
2). Не требовать от Продавца выселения или выписки ранее согласованного срока.
3). Не требовать от Продавцов выполнения не предусмотренных обязательств (например, установить новую плиту или новые краны).
4). Рассчитаться с Продавцом ?нормальными деньгами по безопасной схеме?.
Уважаемые Читатели! Покупатель должен выполнить всего ЧЕТЫРЕ обязательства, а Продавец ? ТРИНАДЦАТЬ.
Поэтому Покупатель должен обязательно (!) нанять (я не стесняюсь этого слова) Риелтора, который и обеспечит выполнение всех обязательств Продавца. Обеспечит и примет на себя ответственность за ?чистоту? и законность приобретения, т.е. вступит со своим Клиентом в Договорные (гражданско-правовые) отношения, которые зафиксируют обязательства Риелтора по отношению к своему Клиенту.
Я уверен - ПРИГЛАШАТЬ РИЕЛТОРА - экономически выгодно, несмотря на то, что за услуги нужно платить, но Риелтор сэкономит Вам силы, здоровье(!) и время. Кроме того, стоимость услуг Риелтора значительно меньше стоимости квартиры, которую можно потерять. Думайте и принимайте ПРАВИЛЬНОЕ(!) решение.
На сегодняшний день наиболее профессиональным и перспективным является ?эксклюзивный? принцип работы, к сожалению, крайне редко используемый на практике. И в этом, как ни странно, вина самих Клиентов. В основе эксклюзивного метода лежит индивидуальная работа с объектами и Клиентами. Многие считают, что, обзвонив десяток различных Агентств, они добьются лучшего результата, чем, заключив договор на обслуживание с одним. К сожалению, практика показывает обратное: только ?эксклюзивная?, договорная форма работы дает Агентству возможность максимально использовать свои профессиональные возможности, чтобы гарантировать успех в выполнении поставленных Клиентом задач. И именно такой подход дает возможность обеспечить совершенно иной уровень предоставления услуг, как при продаже, так и при покупке или аренде недвижимости. Заключение договора на обслуживание, в котором можно оговорить все свои пожелания и требования, обоюдовыгодные условия для каждого частного случая, не означает ?привязать? себя к одному Агентству, это означает дать возможность Агентству предоставить Вам максимум услуг на должном уровне.
Безусловно, настоящий Риелтор, тот, у которого есть работа, есть Клиенты и который ?знает себе цену? без Эксклюзивного Договора НЕ БУДЕТ выкладываться.
Работать без эксклюзивов может только неудачливый или начинающий ?маклер-брокер?, который или учиться или надеется на ?счастливый случай?.
Открою один ?секрет?, уважаемые Читатели.
В Киеве существуют Риелторские базы как в ?напечатанном? виде (газеты, журналы), доступные всем, так и базы существующие в электронном виде, пользование которыми стоит денег, при этом НЕмалых денег.
?Брокеры-маклеры? из плохих фирм или те, работающие как ?черные брокеры? НЕ имеют доступа в эти база.
Могу заверить, что Покупатель, который надеется на то, что девять Риелторов из девяти разных Агентств могут ?выродить? ему квартиру за один месяц ? сильно ошибаются.
Настоящий профессионал, отвечающий за свои действия, уверенный в себе ? без эксклюзива работать не будет.
Не работаю без эксклюзива и я ? Владимир Винокур. Но, своему эксклюзивному Клиенту отдаю все свои знания, время и опыт.
10. За что Риелтор берет деньги, т.е. за какие услуги?
Некоторые мои Коллеги утверждают, что ?берут? деньги за информацию. Чепуха. Информация есть во многих журналах, газетах, в интернете, на столбах, заборах и т.п.
Вычитать информацию в газете, организовать просмотр, может и ученик старших классов средней школы.
За ?что же? берет деньги профессиональный Риелтор?
За снижение Рисков!!!
Можно ли полностью исключить риск при приобретении квартиры? Полагаю, что Нельзя!
Можно ли его уменьшить? Уверен, что настоящий Риелтор МОЖЕТ (вернее должен) риск свести к минимуму. Особенно это важно на вторичном рынке.
Мошенники тоже имеют своих ?кулибиных?, и если природа ?отказала? Вам, уважаемые Читатели, в криминальном таланте, и риелторских знаниях, то предусмотреть всевозможные варианты жульничества, не удастся никогда.
?Степень риска? повышается с увеличением числа переходов права собственности, т.е. когда объект (допустим ?квартира?) переходила ?из рук в руки? несколько раз.
Покупая квартиру на вторичном рынке, вместе с приобретенной недвижимостью Покупатель автоматически получает гипотетическую возможность ее утратить. И поверьте, что общий небольшой процент риска при таких операциях, без участия Риелтора, будет слишком слабым утешением, если именно Ваша собственность станет абсолютным пополнением относительной цифры.
Следует помнить, что потерпевшим в этом случае окажется последний Собственник - именно он утратит и имущество, и деньги.
Вспомним, что риск оказаться жертвой мошенников и преступников тем выше, чем чаще недвижимость переходила из рук в руки. Как, в таком случае, можно выяснить ситуацию, связанную с объектом недвижимости?
Целиком полагаться на нотариусов, которые удостоверили предыдущие сделки, и удостоверяет Вашу сделку, увы (!), не стоит. Государство возложило на нотариусов исключительно ответственность за законность самой процедуры удостоверения Договора, а не юридическую доброкачественность перехода собственности.
Более того, нотариус не следователь. Он (нотариус) не врач ? психиатр, хотя и пишет в Договоре фразу ?дееспособность проверена?, пообщавшись с Продавцом всего несколько минут. Он (нотариус) не ходит по соседям, не задает вопросов дворникам, участковым, милиционерам и мастерам ЖЭКов.
Все перечисленное должен (!) проделать хороший Риелтор из хорошего Агентства.
Должен заметить, что исследовать ?историю? квартиры очень НЕ просто, т.к. сегодня, в отсутствии Закона ?О Риелторской деятельности?, необходимость которого поддерживает Ваш Автор, сложно получить сведения в различных инстанциях, в том числе, даже посмотреть дело у нотариуса, совершавшего предыдущую сделку.
Если же архивные документы все же получены, то для проверки их легитимности и подлинности нужно произвести качественную экспертизу, которая потребует дополнительных, иногда существенных затрат материальных и временных.
Но хочу Вас заверить, уважаемые Читатели, что я со своими сотрудниками проверяю довольно много различных обстоятельств, имеющих отношение к сделке.
Самое главное (!) ? я всегда (!) отказываюсь от участия в сделке, и, соответственно, от заработка, если вижу (а иногда ?чувствую?) опасность для своего Клиента.
Я наставляю своих сотрудников: ?Работать нужно только (!) на Клиента, а не на совершение сделки любым способом, в том числе и за счет его (Клиента) безопасности?.
Если после всего вышеизложенного мои Читатели еще сомневаются в необходимости Риелтора ? то я ? ?умываю руки?.
Однако уверен, что после прочтения этой статьи у меня и у моих высококвалифицированных Коллег количество Клиентов ? УВЕЛИЧИТСЯ, а количества афер на рынке недвижимости ? УМЕНЬШИТЬСЯ.
ДАЙ-ТО Б-Г!