Особенности и рекомендации приобретения объектов недвижимости у юридических лиц
«Недвижимость - Комфорт» №19 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2000 дан подробный перечень всех тем в статьях с 1996г. и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ?.
С номера 12?2000 (уже более года) тема наших заметок - обязательство Продавца ?Собрать и предоставить Покупателю все документы, необходимые для подписания Договора купли-продажи, а также имеющие отношение к личностям Продавцов и объекту продажи?.
С номера 11?2001 мы разбираемся с пакетом документов для случая, когда Продавцом выступает ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО.
В прошлых статьях я писал:
?Покупателем объектов недвижимости нужно быть особенно осторожным, если Продавцом является юридическое лицо?.
?Чего боится Покупатель? Вернее, чего он должен бояться? Он должен бояться того, что Договор купли-продажи будет признан НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ. Это может произойти, если будет доказано (в суде, естественно), что документы, поданные Продавцом, не имеют юридической силы, а Представитель Продавца, подписавший Договор купли-продажи ? не имел на это права?.
Мы тщательно разобрались, как определить лицо, которое действительно имеет право подписывать Договора купли-продажи от имени продавца.
Уважаемые Читатели! Мы, в основном, уже разобрались с документами, которые нужны при подписании ?Договора купли-продажи? с юридическим лицом.
В процессе этого ?разбирательства? были затронуты различные обстоятельства.
Основные.
1. Кто имеет право подписывать ?Договор купли-продажи? от имени Продавца.
2. Что такое ?Директор? и ?Генеральный директор?. Что такое Дирекция.
3. Что определено Уставом. Что такое предельная сумма полномочий. Требования к Протоколу заседания высшего органа.
4. Осторожность при работе с филиалами, представительствами и т.п.
5. Какая доверенность нужна для лица, подписывающего ?Договор купли-продажи? от имени Продавца.
Как правило, юридические лица владеют нежилой недвижимостью, приобретение которой имеет много особенностей.
Хотелось бы отметить: ?юридические лица? и ?нежилая недвижимость? - удел НЕ всех риелторов. И даже ?очень не всех?.
Нужны большие знания и высокий профессионализм для обеспечения безопасности своего клиента ? Покупателя.
1. Сперва давайте разберемся, а что такое ?НЕЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ?.
Действующее законодательство Украины не содержит четкого определения ?нежилых помещений?. Существует определение ?жилых помещений?.
Жилищный кодекс Украины. Статья 6 ?Назначение жилых домов и жилых помещений?:
?Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве жилых служебных помещений и общежитий?.
Таким образом, к нежилым помещениям относятся любые помещения, не предназначенные для проживания и использующиеся для нужд промышленного характера. Полагаю, что к ним можно отнести и помещения, исключенные из жилого фонда, объекты незавершенного строительства, автозаправочные станции и т.п.
2. Подтверждение правового статуса продаваемого объекта.
Я уже писал в предыдущих статьях о документах, которые должен предоставить Продавец ? юридическое лицо. Их ?тринадцать (если Продавец ? физическое лицо, то необходимых документов - семь). При продаже объектов незаконченного строительства ? еще три документа.
Ранее мы подробно рассмотрели эти документы.
3. Покупателю (вернее, его Риелтору) было бы интересно получить информацию о изменениях в составе собственников объекта за все время его существования. Такие сведения имеются в БТИ. Правда, получить их совсем не просто, но? возможно. Постарайтесь.
Такие сведения важны для определения - сколько же раз объект менял хозяев. Хороший Риелтор должен проверить все ?переходы?. Нарушение Закона на любом из них - ?летит? вся ?цепочка?.
4. Покупатель должен быть уверен в том, что объект НЕ имеет никаких ОБРЕМЕНЕНИЙ.
В первую очередь ? отсутствие запрета на отчуждение, то есть отсутствие ареста или залога. Эти сведения получит нотариус из соответствующей справки ( мы уже подробно говорили, в предыдущих номерах, о Реестре запрещений). Безусловно, справка должна быть ?свежей?, т.е. в день совершения сделки. На Справке по отсутствию запрета на отчуждение объекта ?выбивается? дата, час, минуты и секунды. Это важное обстоятельство, которое декларирует точное время подписания Договора купли- продажи. Иногда, точное время сделки может помочь в судебном разбирательстве. Но, бывают более сложные ?обременения?- обременения объекта имущественными правами третьих лиц. Какими? Аренда, безвозмездное пользование и т.п.
Получить сведения о наличии этих прав достаточно не просто. Но? пусть Ваш Риелтор постарается. Вы же не хотите, уважаемый Читатель, приобрести объект, который сдан в аренду. И вместе с имуществом ?купить? и имущественные права, т.е. наличие Арендатора до окончания срока аренды.
В Договоре купли-продажи я, как правило, прошу нотариуса внести такой абзац:
?Продавці гарантують, що об??кт, який ? предметом цього Договору, на момент його укладання нікому не продан, не подарован, як внесок до статутного фонду не передан, не відчуджен іншим способом, не заставлен під податковою заставою, в спорі і під забороною (арештом) не перебува?, прихованих недоліків, а також прав щодо нього у третіх осіб (в тому числі за договорами найму) як в межах, так і за межами України нема??.
Более того, необходимо в Договоре купли-продажи записать жесткие и немалые штрафные санкции за нарушения Продавцом условий об обязательном предупреждении Покупателя о правах третьих лиц на объект продажи.
5. Очень часто при купле-продаже нежилых помещений отчуждается только его часть. В этом случае в Договоре купли-продажи четко указывается часть отчуждаемого помещения в дробях, которые указаны в справке-характеристике БТИ. В той же справке обозначены и Совладельцы объекта.
Мы уже писали, что Совладельцы должны письменно отказаться от приобретения продаваемой части объекта, т.к. они имеют право преимущественной покупки. На Договоре купли-продажи делается отметка, о том, какая часть продана.
Мы понимаем, что когда одним помещением владеют несколько собственников, то получается? коммунальная квартира.
Для того, чтобы упорядочить отношения между совладельцами желательно в ?Договоре купли-продажи? или в отдельном документе, который является неотъемленной частью Договора, определить и записать порядок конкретного пользования помещением.
6. Рассмотрим случай, когда удостоверяется ?Договор купли-продажи? государственного имущества в процессе приватизации..
Я бы посоветовал изучить все условия Договора с органом приватизации и убедился, что:
а) Продавец полностью рассчитался за приобретенное имущество (убедиться по документам, а не на словах);
б) Продавец выполняет все условия договора с государственным органом;
в) Предполагаемый Договор купли-продажи не противоречит условиям Договора о приватизации.
7. Если Покупатель - физическое лицо, то сделку обязательно (!) должен удостоверить нотариус. При этом за нотариальное удостоверение Договора купли-продажи взыскивается Государственная пошлина и сбор на Пенсионный фонд.
8. Если Покупатель и Продавец ? юридические лица, то Договор купли-продажи может быть осуществлен и без участия нотариуса.
Договор может быть подписан руководителями обеих организаций, а их подписи удостоверены круглыми печатями.
Да. Так можно делать. БТИ зарегистрирует такой Договор. Но, именно, при такой схеме и бывают основные нарушения. Почему? Потому что отсутствует тот ?контролер?, в лице нотариуса, или опытного Риелтора, который внимательно ознакомиться со всеми обстоятельствами сделки, проверить полномочия руководителей и легитимность предоставленных документов.
Особенно (!) важно быть внимательным и осторожным, если по схеме ?без нотариуса? прошли предыдущие сделки по приобретаемому объекту.
Как правило, их законность проверить практически невозможно. Бывает, что объект специально (!) перепродавался (как-бы ?понарошку?, т.е. имела место ? мнимая сделка) несколько раз, а потом уже продается, как говорят, ?за деньги?. Например, Вам уважаемый Читатель. И только после получения денег (настоящих) может начаться (необязательно, но ? может) судебный процесс по расторжению ?Договора купли - продажи?. Не Вашего, а предыдущего, но и добросовестному Покупателю (последнему) от этого не легче. Я довольно часто встречаюсь с подобной ситуацией, особенно при продаже на первичном рынке, когда квартира прежде чем попасть к тому, кто заплатил деньги и будет в ней жить, несколько раз переходила из ?рук в руки? и ? (как я выяснял) с нарушением законодательства.
9. Я советовал бы Покупателю, перед оформлением Договора купли-продажи ознакомиться с техническим состоянием объекта. Такая инспекция необходима для оценки будущих затрат, которые могут быть совсем НЕ МАЛЫМИ: ремонт, восстановление, реконструкция, всяческие улучшения и т.п.
В заключении этой темы: требования к документам и к личностям Продавцов должны быть одинаковыми при любой технологии, как с нотариусом, так и без него.
Можно экономить на налогах, но нельзя на консультациях опытного Риелтора.