Ипотека шаг за шагом. Шаг 1.

«Метро» №4 /2004.2.24/

Читатели издания «Метро-офис» просят меня написать серию статей про ипотеку, а если точнее, то о практических шагах семьи, которая хотела бы купить квартиру, но деньги взять в долг у Банка.

Для начала. Для начала. Одалживание денег в Банке – это Кредит.

Одалживание денег для приобретения квартиры под залог этой же квартиры – ипотечное кредитование или проще ипотека.

Всем не хватает денег. Умение брать и отдавать кредит один из факторов определяющих уровень бизнесмена и не только бизнесмена.

Нам следует знать, что нигде и никогда жилищная проблема без ипотеки не решалась. Не будет она решена и в Украине.

Кому же нужна ипотека? Многим. В первую очередь Заемщику, - он покупает квартиру.

Затем Строителю, Банкиру, Риелтору, Страховщику – они зарабатывают деньги.

Образование одного рабочего места в строительной индустрии требует 5 … 6 рабочих мест в других областях промышленности: производство строительных материалов, ремонтные работы, мебель, электробытовые товары и многое, а многое иное.

Этап первый. Обдумывание. Принятие решения.

«Брать деньги в долг «стыдно» или «НЕ стыдно».

Брать в долг стыдно – это правда. Стыдно когда мужчина одалживает сто гривен на сапоги для ребенка или лекарство для жены, но одолжить … 20’000 долларов США для приобретения квартиры для своей семьи не только не стыдно, но я бы сказал престижно и почетно.

Попробую пояснить свою мысль, может быть и странную, но во всяком случае … мою.

Мне 56 лет (к сожалению) и я вырос и сформировался в «совке». Помню рекламу «Денег в банке накопил и … (что – то там) купил», т.е. сперва накопил деньги за долгие годы, а затем уже купил что – нибудь хорошее.

Самый главный этап - Этап принятия решения.

На этом этапе семья должна взвесить все аргументы "за" и "против" и принять решение. Очень часто такие "заседания" происходят у меня в офисе. Собирается семья и мы "взвешиваем". Должен заметить, что я никогда (повторяю "никогда") не «стимулирую» у своих Клиентов решение о приобретении квартиры в кредит, хотя при этом я лишаюсь своего вознаграждения. Но я всегда (повторяю "всегда") ставлю интересы моих Клиентов превыше своих. В этом основа работы Центра "МЕГОКОН-В".

Сегодня на рынке целевого жилищного кредитования («ипотечное кредитование») в Киеве работает около десятка Банков, а собственно ипотечное кредитование заключается в выдаче кредита под залог покупаемой квартиры (дома).

Если обобщить основные условия кредитования физических лиц разными банками под покупку жилья, то они следующие:

·       максимальный срок кредита (сейчас это до 10 лет);

·       минимальный первоначальный взнос от стоимости квартиры (20…30%);

·       процентная ставка по кредиту годовых в валюте (не ниже 13%)

Итак, существует ДВА варианта приобретения жилья в кредит на первичном рынке:

1) Покупка уже готовой квартиры, т.е. дом, построен и сдан в эксплуатацию.

Для покупки готовой квартиры в кредит Клиент должен заключить с Банком два Договора:

• Кредитный Договор;

• Договор залога.

По кредитному Договору Клиент от Банка получает в долг деньги для приобретения квартиры, а по Договору залога – эту же квартиру передает в залог.

2) Финансирование строительства квартиры через инвестиционно кредитную схему.

Клиент берет кредит, отдает деньги строительной организации и начинает выплачивать кредит Банку, с самого начала или во время строительства дома.

Инвестиционно – кредитная схема предусматривает заключение трех Договоров:

• Кредитного Договора;

• Договора залога имущественных прав на строящееся жилье;

• Тройственного Договора – поручительства со строительной компанией.

Когда квартира будет готова (построена, и дом сдан в эксплуатацию), но кредит не погашен, клиент должен переоформить договор залога уже готового жилья, т.е. Договор залога имущественных прав заменяется на Договор залога имущества. После этого клиент получает квартиру в «неполную» собственность. Это означает, что Клиент может владеть и пользоваться квартирой, но не имеет права распоряжения ею (продать, сдать в аренду, подарить и оформить право наследования).

При выборе Банка имеют значение т.н. «второстепенные условия».

«Второстепенные» условия могут оказаться ключевыми при выборе Банка. Банковские комиссионные и одноразовые расходы Клиента, связанные с оформлением права собственности и кредита на квартиру, существенно колеблются от Банка к Банку и могут составить от 100 до 800 долларов САШ и выше. Поэтому их сумма и объем покрываемых ими услуг, механизм начисления платы за одноразовые услуги (процент от сделки или фиксированная величина) и процедура выплаты (сразу или частями) также являются весомыми факторами выбора схемы того либо иного Банка. Определенную роль в принятии решения о выборе Банка-партнера может сыграть и срок рассмотрения заявки Клиента на получение кредита, а также перечень необходимых для подачи в Банк документов, который тоже может существенно отличаться.

Я уже неоднократно писал о том, что Клиенту (Инвестору, Заемщику) по сути дела не особенно важно, какая строительная компания построит ему дом, и какой Банк даст ему кредит.

А что же ему важно? Что же должна «взвесить» семья, что учесть, какие расчеты сделать?

Сразу хотел бы отметить – нельзя лечиться самому. И квартиру приобретать (тем более в кредит) самому тоже нельзя. Кто же помогает Клиенту?

И все это делаю я – Риелтор, который должен работать и со Строителем и с Банком, и с Продавцами (если приобретается квартира на вторичном рынке), и со Страховыми компаниями, то есть соединить воедино всех этих «субъектов» рынка и… удовлетворить своего Клиента.