Я хочу взять в банке в долг деньги и купить квартиру. В какой банк лучше обратиться?

«Кватира Плюс» №4 /2005.11.10/

Господин Винокур! Я хочу взять в банке в долг деньги и купить квартиру. В какой банк лучше обратиться? С кем посоветоваться? И сколько банков следует обойти: два, три, а может быть, десяток? Посоветуйте. Заранее благодарен, Михаил Винницкий, г. Киев.

Господин Винницкий! Постараюсь дать совет. Я не уверен, что Потенциальный Кандидат в Покупатели должен (вернее, я уверен, что не должен) самостоятельно «ходить по Банкам» за кредитом.

Ипотечный Консультант Банка, безусловно, поговорит с Кандидатом, даст ему стандартный набор рекламных проспектов и докажет (вернее, постарается доказать), что именно его Банк самый лучший, надежный, условия самые выгодные и Кандидат сделает огромную ошибку, если немедленно не возьмет кредит именно в этом Банке.

Консультант Банка никогда не обманет Посетителя, но Консультант… может чего-нибудь не сказать на первой встрече (его не спрашивают, он - не говорит). Например, не сообщить, что:

• Банк взымает с Клиента ежемесячную комиссию, при которой, сравнительно небольшая кредитная ставка превращается в сравнительно большую;

• Банк не разрешает преждевременную выплату кредита или взымает штраф за досрочное погашение;

• Банк требует, что бы в Договоре купли-продажи была указана обязательно истинная стоимость квартиры, что значительно удорожает оформление сделки и расходы на получение кредита;

• Банк рассматривает только официальную зарплату Клиента без учета дополнительных доходов;

• Банк рассматривает исключительно полный комплект документов на Заемщика и на квартиру, что может способствовать потере аванса (задатка), переданного Кандидатом;

• Банк не имеет отдельного удобного помещения для проведения сделки, а проходит это «таинство по переходу собственности» в общем зале, при хождении посторонних людей и невнимательном отношении работников Банка.

Консультант Банка, может всего этого не сказать, а Заемщик узнает о всех «сюрпризах» позже, а может быть даже на самой сделке.

Обращаю внимание, что нашему Кандидату нужно обойти как минимум три-четыре банка, а потом как-то свести все сведения в общую таблицу и сравнить «добытую информацию».

Зачем нужно «свести все общие сведения в общую таблицу»? Чтобы выбрать наилучшие условия.

При этом следует учесть расходы при оформлении кредита и Договора купли-продажи, а затем прибавить к ним сумму, которую необходимо принести в Банк для нотариуса.

А затем подсчитать общую сумму, требуемую к выплате за весь период кредитования и выбрать из «двух зол» - либо меньшую сумму при оформлении, либо меньшую сумму при полной выплате кредита.

Я не уверен, что каждый Кандидат может сделать правильный вывод самостоятельно. Нужно иметь специальную подготовку и знания.

А что же следует делать Клиенту? Как поступать?

Следует обратиться в Агентство недвижимости. Когда у нас в Центре происходит разговор с Клиентами, то мы знакомим их с условиями предоставления кредитов в различных Банках. И не всегда рекомендуем Банки с «меньшими кредитными процентами». Могут действовать и другие показатели.

Именно Агентство недвижимости должно сделать анализ деятельности Банков, работающих на этом рынке и сделать для своего Клиента единственно правильный выбор.

Агентству следует думать исключительно об интересах Клиента, а не о каких – либо «корпаративных» (в кавычках) интересах, например: наличие Договора только с одним Банком, что означает, что Агентство обязалось направлять Клиентов только в этот Банк.

Я хотел бы перечислить основные критерии, по которым Агентство может (а, скорее всего, должно) подбирать Банк для всего Клиента:

• Размер кредитной ставки (проценты).

• Гибкую позицию Банка в отношении оценки платежеспособности Клиента, т.е. учитывать не только официальный (не всегда действительный) доход.

• Быстроту рассмотрения документов, необходимых для принятия кредитным Комитетом решения о возможности предоставления кредита либо отказа от кредитования.

• Желание Банка работать по технологии, исключающей возможность потери Клиентом переданного за покупаемую квартиру аванса, т.е. рассматривать Клиента как – бы два раза: первый – только самого – Заемщика (платежеспособность (кредитная линия) и благонадежность); второй – Заемщика совместно с объектом Залога (история квартиры, личности владельцев, отсутствие рисков).

• Размер комиссии Банка при оформлении кредита и Договора залога (ипотеки).

• Наличие или отсутствие дополнительной (!) ежемесячной комиссии (о которой в рекламе не говорят), которая значительно удорожает размер стоимости кредита.

• Сумму расходов по оформлению «Договора купли - продажи», в т.ч. с учетом требуемой Банком цены квартиры в «Договоре купли - продажи» (она не обязательно должна равняться действительной стоимости квартиры, а может быть на 20…30 процентов больше размера кредита).

• Сумму расходов на страхование, а именно процент и база страхования, т.е. базовая стоимость от которой берется процент страхования.

• Возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций.

• Удобство для Клиентов проведения процедуры подписания «Договора купли - продажи», «Договора кредита» и Ипотеки, а именно:

• наличие специального отдельного помещения;

• возможность бесплатной проверки денег (не все деньги Покупатель берет в кредит, часть денег он приносит с собой, которую и нужно проверить на платежеспособность);

• расторопность и профессионализм работников Банка и нотариуса;

• наличие или отсутствие депозитных ячеек, в которые Продавец (при необходимости) может «спрятать» свои деньги;

• наличие у Банка многих отделений и филиалов в различных районах Киева и других городах Украины, что должно облегчить Заемщику удобство выплаты задолженностей;

• наличие у Банка депозитных программ, дающих возможность сохранить и умножить суммы, накопленные для первого взноса за приобретаемую квартиру;

• отношение сотрудников Банка к Заемщику при проведении подготовительной работы и обеспечение процедуры подписания «Договора купли - продажи», «Договора кредита» и «Договора ипотеки», которое (отношение) должно быть вежливым, доброжелательным с пониманием того, что молодая семья пришла в Банк совершать, может быть, самую главную в жизни акцию.

Именно по таким, основным, критериям Центр «МЕГОКОН-В» выбирает Банк для своего Клиента.

Вот и ответ, уважаемый г-н Михаил Винницкий. По Банкам ходить не нужно. А нужно найти хорошее Агентство.