Как безопасно и честно сдать квартиру

«Кватира Плюс» №1 /2005.10.2/

Владимир Исакович! Расскажите пожалуйста, как безопасно и честно сдать квартиру? Мы пенсионеры и такая добавка к пенсии нам очень нужна. Спасибо за ответ. Семья Козыревых, г. Киев.

Не удивляйтесь, уважаемые Читатели, действительно этот же вопрос был и в прошлом номере. Дело в том, что полного ответа я не дал. Вопрос состоял из двух, как бы, подвопросов:

• «безопасно» ли по отношению к себе;

• «честно» по отношению к Государству.

На первый вопрос я, судя по звонкам Читателей, вроде бы ответил.Но, хотел бы сделать некоторые дополнения, продиктованные звонками наших Читателей.

1. Нужно ли заключать договор письменно и удостоверять нотариально? Нужно.

В Гражданском кодексе нет однозначного требования по этому поводу, однако есть указание, что личность стороны — физического лица должна быть удостоверена нотариусом.

Если Арендатор — юридическое лицо, то квартира может использоваться исключительно (!) для проживания в ней физических лиц, фамилии и имена которых указываются в договоре.

·       правоустанавливающий документ на квартиру (показать);

·       паспорт Арендатора и Арендодателя;

·       справку — характеристику БТИ (оставить у нотариуса).

3. Предметом Договора может быть изолированная комната, часть комнаты, исключая неприспособленные помещения (кухню, коридоры, подвалы и т.п.).

4. В тексте Договора указывается не только сам Арендатор, но и лицо, которое будет проживать вместе с ним.

5. Необходимо указать срок Договора. Если срок не указан, то договор действует пять лет (Ст. 821 ГК Украины).

6. В Договоре указываются размер и сроки внесения арендной платы, а также определяется, кто оплачивает коммунальные услуги и электроэнергию.

Как правило, Арендатор вносит деньги «вперед» за первый и последний месяц. Этот «последний» месяц очень важен, так как если Арендатор перестал платить, то за месяц «неуплаты» деньги уже внесены, а потом нужно менять Арендатора.

7. Рекомендуется составить подробную опись имущества в квартире, скрепить ее подписями сторон и приложить к договору. Обычно в договоре аренды предусматривают ответственность арендатора за материальный ущерб, причиненный по его вине.

В договоре можно оговорить взаимные обязательства сторон по {капитальному (если квартира сдается на долгий срок) и текущему ремонту.

Безусловно, нужно включать только ценное имущество. Иногда, если в квартире хорошее оборудование или хороший ремонт, полезно сделать фото- или видеосъемку. Пригодится.

8. Если квартира сдается с телефоном, в договор вносится условие оплаты всех переговоров Арендатором. Отключение телефона от прямого выхода на автоматические каналы междугородней и международной связи не избавит Арендодателя от финансовых проблем в случае недобросовестности Арендатора.

Арендодатель может взять залог с Арендатора на определенный период времени и вернуть его после оплаты последнего счета за телефонные переговоры. Рекомендуется периодически интересоваться своевременностью оплаты переговоров. С телефоном нужно быть особенно осторожным.

9. Арендодатель может договориться о предоплате за определенный период проживания.

10. В Договоре Арендодатель должен указать, кто и когда имеет право посещать квартиру с целью контроля. Если это будет кто-либо из членов семьи или знакомых, желательно, чтобы последний подтвердил свое согласие на выполнение возложенных на него Арендодателем обязанностей в тексте договора.

Владелец не может настаивать на том, чтобы приходить в квартиру в любое время и открывать дверь своим ключом. По крайней мере, это неприлично. Но иметь свой ключ и предупреждать о посещениях — необходимо.

11. Если Арендодатель захочет продать или подарить свою квартиру в период действия договора аренды, то, по закону, договор аренды сохраняет силу для нового собственника, о чем его, конечно, нужно предупредить.

То есть, если договор аренды составлен грамотно, умело и нотариально удостоверен, и если в период действия договора владелец продал квартиру, то новый владелец вместе с квартирой «купил» и квартирантов.

12. Можно ли сдавать в аренду неприватизированное жилье? Можно. Такая аренда называется – «поднайм», и в этом случае действуют правила, установленные статьями 91-94, 97 Жилищного Кодекса.

Безусловно. А как нужно делиться с Государством?

Арендодатель получает доход и Законодатель, т.е. Государство, естественно не могло забыть о таком источнике доходов, как арендная плата.

Правила налогообложения доходов физических лиц от предоставления недвижимости в аренду можно условно разделить на две группы.

Арендатор - официальный субъект предпринимательской деятельности (СПД), при этом такой субъект может быть как физическим так и юридическим лицом.

1) Ответственнымза удержание налога из суммы, выплачиваемой арендной платы является сам Арендатор;

2) По какой ставке: Ставка, по которой удержится налог из сумм арендной платы, общая и составляет 13 % с (1 января 2007 года — 15 %);

3) Сумма налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не ниже некой минимальной суммы арендного платежа. Эта минимальная сумма определяется в зависимости от объекта аренды. Если это:

— земельный участок сельскохозяйственного назначения, земельная доля (пай), имущественный пай, — минимальная сумма арендного платежа определяется в соответствии с законодательством по вопросам аренды земли. На сегодняшний день минимально возможный размер арендной платы за землю сельхозназначения и земельные паи а составляет 1,5 % определенной согласно законодательству стоимости такого участка или стоимости пая (такой минимальный размер на сегодняшний день установлен Указом Президента Украины от 02.02.2002 г. ЛФ 92/2002 «О дополнительных мерах по социальной защите крестьян собственников земельных участков и земельных долей (паев)» (с учетом изменений, внесенных Указом от 13,09.2002 г. № 830/2002).) за имущественный пай — 2 % его стоимости (установлен Указом Президента Украины от 29.01'3001 г. № 62/2001 «О мерах по обеспечению защиты имущественных прав крестьян в процессе реформирования аграрного сектора экономики»);

— любая другая недвижимость (включая земельный участок, на­ходящийся под объектом недвижимости либо приусадебный участок), — минимальная сумма арендного платежа устанавливается органами местного самоуправления по методике, установленной Кабмином, и обнародуется способом, наиболее доступным для жителей такой территориальной общины. Впрочем, если такая минимальная сумма арендного платежа не установлена до начала отчетного налогового года, то объект налогообложения определяется только исходя из размера арендной платы, определенного в договоре аренды, без учета минимальной суммы.

Сегодня не существует (пока) «минимальной суммы арендного платежа». Во всяком случае - мне она не известна.

Гражданин сдал в аренду свою квартиру некой фирме для проживания в ней директора. Арендная плата 5000 гривен в месяц.

Сумма налогов, которая подлежит удержанию при каждой ежемесячной выплате арендной платы составит (до 01.01.07.):

Т. е. сумма которую получит Арендодатель «на руки» равна:

Обратите внимание - доход получит Арендодатель, но налог платит Арендатор, но из денег Арендодателя.

Если Арендатор — обычный гражданин, не занимающийся предпринимательством, то правила налогообложения арендной платы несколько отличаются от вышеописанных в «Первой группе». В этом случае налог с доходов должен ежеквартально выплачивать сам Арендодатель в течение 40 календарных дней, следующих за последним днем отчетного налогового квартала.

Сдал, например, 1 января 2005 года, следовательно не позднее 40 календарных дней, т.е. не позднее 10 мая должен выплатить налоговым органам сумму;

В «Первой группе» налоговым агентом, т.е. лицом, ответственным за удержание налога из суммы, выплачиваемой арендной платы, является Арендатор, а во втором случае - сам Арендодатель.

Хочу обратить внимание: если бы тот гражданин, который сдает свою квартиру за 5000 гривен в месяц сам бы зарегистрировался как Субъект предпринимательской деятельности (СПД) на едином налоге, то платил бы налог не 650 гривен, а только - около 150. Эффект очевиден.

Это только кажется, что сдача в аренду простое дело! Не обольщайтесь, уважаемые Читатели и обращайтесь за помощью к Профессионалам.