Молодежная ипотека. Продолжение.

«Недвижимость и кредит» №4 /2005.11.24/

Уважаемые Читатели! С прошлого номера мы начали рубрику под названием «МОЛОДЕЖНАЯ ИПОТЕКА - STEP BY STEP (ШАГ ЗА ШАГОМ)».

Именно кредитование под приобретение квартир как нельзя лучше отображает сущность нашего издания – сочетание Риелторских и Банковских технологий иначали знакомиться (ближе и подробнее) с «действующими лицами» нашей тематики. Начали, безусловно, с рассказа о Молодежном фонде. Акцентировали мнение, что деятельность Фонда и его Руководителей направлена в Будущее Государства и способствует становлению и процветанию Украины.

В своих заметках мы уделяем должное внимание и Банку-Кредитору, и Покупателю-Заемщику, и, конечно же, Агентству недвижимости, которое должно быть умелым Посредником и обеспечивать взаимодействие и функционирование всего «механизма молодежных кредитов».

Мы поговорили о том, что НЕ каждое Агентство может оказывать услуги по подбору квартир под Молодежный кредит. Почему? Отвечу.

Обязательным условием успешной и (главное) законной (!) деятельности Агентства с Кандидатами должно быть наличие Договора Агентства с отделением Фонда в том Регионе, в котором приобретается квартира и Договора с Банком, который выдает Кандидату молодежный кредит.

Прежде чем Региональное отделение направит соответствующее письмо в Банк на возможность выдачи Молодежного кредита, т.е. кредита на более льготных условиях, чем обычный “взрослый” кредит и, особенно, соответствующего документа на частичную компенсацию «кредитных процентов», Агентство недвижимости должно передать в Банк результат Риелторской экспертизы и копию “Предварительного Договора”, а в Региональное отделение Фонда Письмо – рекомендацию», за подписью директора Агентства, в котором есть такой абзац:

“Враховуючи вищенаведене, прошу Вас погодити обрану Квартиру, на придбання якої може бути надано часткову компенсацію відсоткової ставки Банку, а також надати довідку про відповідність Кандидата умовам Порядку.”

Обращаюсь к моим молодым Читателям! Прежде, чем начать работать с Агентством по молодежному кредиту поинтересуйтесь имеется ли у этого Агентства Договор с отделением Молодежного Фонда в том Регионе, в котором Вы хотите приобрести квартиру.

Бывает, что Агентство, которое оказывает услугу, по подбору квартиры не имеет Договора с Фондом. Клиента об этом не предупредили. Что делает такое Агентство? Действует через другое Агентство, аккредитованное при Фонде, т.е. ищет и проверяет квартиры одна Риелторская Фирма, а ответственность перед Фондом и Банком принимает другая.

Тут как у Райкина: «Кто шил костюм? Все!!!»

Такая технология опасна, как для Агентства, взявшего на себя ответственность перед Государственным Фондом, (т.е. перед Государством), за проверку, которую она (Фирма) не проводила. Нельзя забывать, что речь идет о компенсации кредитных процентов, т.е. о бюджетных (государственных) деньгах. Я всегда удивляюсь «смелости» таких Агентств.

Особой опасности подвергается в этом случае и Клиент (Кандидат). К подобранной квартире имеются отношение как – бы два Агентства:

Первое – выполнило подбор квартиры и ее проверку, но не направило писем в Банк и в Региональное отделение Фонда по месту нахождения квартиры, т.е. официально ответственность на себя не приняло.

Второе – вроде бы приняло на себя ответственность, но в подборе и проверке не участвовало и может это доказать.

Некоторые Агентства, дающие рекламу о предоставлении в Киеве молодежных кредитов НЕ ИМЕЮТ НА ЭТО ПРАВО, т.к. У НИХ НЕ ЗАКЛЮЧЕН ДОГОВОР С КИЕВСКИМ РЕГИОНАЛЬНЫМ ОТДЕЛЕНИЕМ ФОНДА.

Агентство недвижимости в молодежном ипотеке несет ответственность, как перед Заемщиком, так и перед Государством.

Эта часть статьи должна быть интересна тем Читателям, которые приняли решение приобрести квартиры. К ним и обращаюсь.

Вы, уважаемые Читатели, желающие купить квартиру, не продаете, Вы ПОКУПАЕТЕ, т.е. у Вас есть или скоро будут деньги. При этом деньги могут быть немалые. А это уже серьезно.

Когда Вы даете рекламу на свой домашний телефон или обзваниваете подряд все фирмы (не зная, что это за фирмы, кто в них работает, что они умеют и т.п.) оставляя свои координаты, то Вы на весь город кричите: «У меня, по такого-то адресу, есть или скоро будет большая сумма денег для первого взноса при покупке квартиры» (по номеру телефона, при налаженной схеме, узнать фамилию и адрес - вопрос 3 минут).

Выбор хорошего Агентства важнее, чем выбор Банка, т.к. «хорошее» Агентство обязательно подберет «хороший» Банк.

Выбор Риелторской фирмы и, соответственно, Риелтора (бывает правда наоборот,) самый главный ВАШ вопрос, уважаемый Читатель.

Как это, как правило, происходит:

Вы, уважаемый Читатель, решили купить квартиру. А так как Вы человек цивилизованный, то понимаете, что делать это без специалиста нельзя и начинаете искать специалиста. Многие Клиенты допускают ошибку. Они ищут «брокера - маклера», а не Агентство. Это неправильно. Клиенту, следует ориентироваться на Риелторскую Фирму. В хорошей известной Фирме, заботяюдейся о своей репутации, НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПЛОХОГО БРОКЕРА. ЕГО НЕ БУДУТ ДЕРЖАТЬ. ПОЭТОМУ -ОРИЕНТИРУЙТЕСЬ НА ФИРМУ.

Никогда нельзя иметь дело с так называемым "черным Брокером", т. е. брокером, который нигде не зарегистрирован, никому не подчиняется и который, соответственно, не несет никакой ответственности ни перед своим Клиентом, ни перед законом.

Покупателю нужен Риелтор (обязательно грамотный и профессиональный) для обеспечения своей безопасности (в том числе и физической), для защиты от мошенников и аферистов и проведения отчуждения объекта (квартира, дом, земельный участок и т.п.) по такой технологии, которая обеспечила бы выполнение Продавцом своих обязательств по отношению к Покупателю.

Я не устаю повторять: - самый важный шаг для Молодой семьи -выбрать Агентство.

Уважаемые Читатели! Когда я (Ваш Автор) обговаривал с уважаемым мною, большим энтузиастом просветительской и рекламной деятельности на Рынке недвижимости Украины Главным Редактором издания «Недвижимость и Кредит» г-ном Александром Тарасенко, то мы поняли, что нашим Читателям (пересічним Громадянам) нужно бы объяснить основы кредитования (правовые, банковские, риелторские, страховые) для лучшего понимания и, главное, умелого применения на практике этих знаний в своей деятельности.

Я уверен, что Ипотека, как говорится, «стучится в нашу дверь» и мы с Вами должны не спеша (!) разобраться в этих понятиях. А разобраться для того, чтобы умело их применять на благо своей семьи.

Ипотека - это супертема, грамотная реализация которой может не только изменить (к лучшему) жизнь наших граждан, но и «вытянут» экономику Украины, а особенно, «молодежная ипотека».

Говорить будем подробно и обстоятельно. Так, чтобы каждый мой Читатель стал бы специалистом в этом жизненном вопросе.

Об ипотеке сейчас пишут все или … почти все. Вот краткий перечень названий отдельных статей за последнии несколько месяцев: «Дом, который построил Банк», «Іпотечне кредитування: перспективи та реалізація», «Вплив законотворення на очікувану динаміку іпотечного кредитування», «Іпотека – це ланцюжок, який здатен витягнути економіку України з кризи», «Ипотека – ключ к возраждению экономики Украины», «Захотят ли украинцы жить в долг?», «Іпотечне кредитування: сподівання на краще», «Інститут іпотеки – це база, на якій функціонують усі ринкові економіки».

Давайте напишем и мы, учитывая, что Читатель нашего уважаемого журнала «Недвижимость и Комфорт», не только директора крупной компании, но и просто человек, семьянин, который должен думать о своей семье, в т.ч. и об улучшении ее быта, т.е. о новой, большой квартире и не в самом плохом районе.

Давайте построим мои комментарии по принципу отдельных абзацев или вопросов, на которые можно давать ответы.

Термин «ипотека» появился в Греции еще в начале VI века до н.э. Ввел его Солон, и уже тогда значение этого слова связывали с ответственностью должника перед кредитором своими земельными владениями. А оформление этой ответственности выглядело так: на границе земельного участка, принадлежащего заемщику, ставили столб с надписью, указывающий на то, что эта земля обеспечивает претензии кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название «ипотека», что в переводе с греческого означает «подставка», «подпорка». Позже для этих целей появились специальные книги, получившие название «ипотечных».

В Германии ипотека появилась в XIV веке, во Франции – в конце XVI века. Известна она была и в России. Но после «революционных преобразований» 1917 года ипотека была изъята как форма залога, а позже исчезло и само понятие.

·       Система «рождения» денег в США базируется на ипотечном кредитовании. Так 40 % оборотов фондового рынка США дают государственные обязательства, 40 % - бумаги, обеспеченные ипотекой, и 20 % - все прочие виды ценных бумаг.

·       Образование одного рабочего места в строительной индустрии требует 5-6 рабочих мест в других областях промышленности.

·       Часть ипотечных кредитов в общем объеме ВВП в развитых странах составляет 20-60 %.

·       В мировой практике кредиты под залог земли составляют 95 % от инвестиционного ресурса фермеров. И только 5 % - это средства от продажи земельных участков.

·       Около 30% киевлян уже сегодня имеют материальные ресурсы, достаточные для участия в программе долгосрочного кредитования. Это люди, которые по уровню своего дохода ежемесячно могут откладывать на оплату кредита от 200 до 400 грн.

·       В Украине требуют разрешения жилищной проблемы от 1 млн. 200 тыс. до 2 млн. 100 тыс. наших граждан.

·       Общий объем кредитных ресурсов, мобилизированных с помощью ипотеки на Украине (в данном случае речь идет об ипотеке как финансовом инструменте инвестирования), составляет несколько сотен миллионов долларов США. При этом структура ипотечного рынка в стране выглядит так: промышленная и коммерческая ипотека – более 70 %, остальное – жилищная ипотека. В США жилищная ипотека занимает 74 % рынка, а коммерческая – 22 %.

·       За последние годы в Украине наблюдается тенденция к росту реальных доходов населения. Так объем номинальных денежных затрат и сбережений населения Украины увеличилось на 22,1 %.

·       Во всех странах с рыночной экономикой приватное финансирование жилищного строительства составляет преимущественную часть общего объема инвестиций в жилищное строительство. Так, в Бельгии 99 % инвестиций в жилое строительство относится к негосударственному сектору, в Венгрии – 95 %, в Польше – 90%.

Уважаемые Читатели! В следующем номере будет самая «скучная часть» моих заметок. Мы будем разбираться с терминами, понятиями в ипотеке. Статья будет скучной но, я уверен, очень полезной.