Зачем нужен риэлтор и какие функции он выполняет?

«Кватира Плюс» №2 /2006.2.2/

Г-н Винокур! У меня к Вам такой вопрос. Зачем нужен риэлтор и какие функции он выполняет? Есть ли ответственность риэлтора перед своим клиентом?

Некоторые мои коллеги утверждают, что берут деньги за предоставление информации. Полагаю, что этого недостаточно. Информация есть во многих журналах, газетах, в Интернете, на столбах и заборах на улице и т. п. Найти информацию в газете, организовать просмотр, может и сам покупатель.

Хочу сразу заметить, что я с глубочайшим уважением отношусь к моим коллегам, в частности к моим сотрудникам, выполняющим, поверьте, нелегкую работу по организации просмотров. Это десятки, иногда даже сотни звонков по уточнению параметров квартир.

Зачастую, «брокеры-маклеры», которые будто бы работают «от продавца», в квартирах никогда не были, ничего ни о них, ни о продавцах не знают, документов не видели, подробностей не знают и не хотят знать. Вся их «работа» с объектом заключается в том, чтобы дать объявление в газете (как правило – бесплатное), или развесить листовки на улицах. А ведь нужно среди всей этой информации отсортировать необходимую. Затем совместить просмотры так, чтобы за вечер просмотреть не один, а несколько объектов в определенном микрорайоне. Согласовать встречи по времени, продумать последовательность и все это с учетом нерадивости, непрофессионализма многих «брокеров-маклеров» (риэлторами их не назовешь), которые могут не прийти на встречу, не предупредить об отмене, перепутать время и дату просмотра, дать неверную информацию о квартире и так далее, и тому подобное. Но свои деньги, которые неправильно называют «комиссионными», получать хотят в полной мере, а иногда даже в большей, чем риэлтор покупателя. Кстати, это и есть один из признаков непрофессионализма, отступление от правил, принятых в профессиональном сообществе.

Легко ли все вышеперечисленное? Нет! Нелегко!

А нужно ли высокое мастерство и профессионализм риэлтора для назначения и организации просмотров? Для организации просмотров, полагаю, не обязательно. Терпение и выдержка – нужны! Квалификация риэлтора как агента, должна проявиться в умении заинтересовать друг в друге покупателя и продавца, т. е. найти те правильные слова, чтобы показать обеим сторонам выгодные обстоятельства сделки: чтобы покупатель захотел купить именно эту квартиру, а продавец – продать ее только этому покупателю, возможно даже с некоторой уступкой в цене. Но основную оплату за свои услуги риэлтор должен получать не за поиск квартиры, а совсем за иное.

За что же берет деньги профессиональный риэлтор? За снижение рисков! За обеспечение выполнения продавцом и покупателем своих обязательств по отношению друг к другу.

Можно ли уменьшить риск? Уверен, что настоящий риэлтор может, вернее должен, риск свести к минимуму. Особенно это важно на вторичном рынке.

Можно ли полностью исключить риск при приобретении квартиры? Полагаю, что нельзя!

Мошенники тоже имеют своих «кулибиных», и если природа “отказала” Вам, уважаемые читатели, в криминальном таланте и риэлторских знаниях, то предусмотреть своими силами всевозможные варианты жульничества не удастся никогда.

Степень риска повышается с увеличением числа переходов права собственности, т. е. когда объект недвижимости, например, квартира, переходила из рук в руки несколько раз. Покупая квартиру на вторичном рынке, вместе с приобретенной недвижимостью покупатель автоматически получает гипотетическую возможность ее потерять. И поверьте, что общий небольшой процент риска при таких операциях без участия риэлтора, будет слишком слабым утешением, если именно Ваша собственность станет абсолютным пополнением относительной цифры. Следует помнить, что потерпевшим в этом случае окажется последний собственник - именно он утратит и имущество, и деньги. Как, в таком случае, можно выяснить ситуацию, связанную с объектом недвижимости?

Целиком полагаться на нотариусов, которые удостоверили предыдущие сделки, и удостоверяют Вашу сделку, увы, не стоит. Государство возложило на нотариусов исключительно ответственность за законность самой процедуры удостоверения договора, а не юридическую доброкачественность перехода собственности.

Более того, нотариус - не следователь. Он не врач – психиатр, хотя и пишет в договоре фразу «дееспособность проверена», пообщавшись с продавцом всего несколько минут. Нотариус не обращается к соседям, не задает вопросов дворникам, участковым, милиционерам и мастерам ЖЭКов. Все перечисленное должен проделать хороший риэлтор из хорошего агентства.

Нужно заметить, что исследовать историю квартиры очень непросто, т. к. сегодня, при отсутствии Закона «О риэлторской деятельности», необходимость которого поддерживает Ваш Автор, сложно получить сведения в различных инстанциях, в том числе, даже посмотреть дело у нотариуса, совершавшего предыдущую сделку.Если же архивные документы все же получены, то для проверки их легитимности и подлинности нужно произвести качественную экспертизу, которая потребует дополнительных, иногда существенных материальных и временных затрат.

Самое правильное – всегда отказываться от участия в сделке, и, соответственно, от заработка, если возникает угроза опасности для клиента. Работать нужно только на клиента, а не на совершение сделки любым способом, в том числе и за счет его безопасности.

Так нужен ли риэлтор и как отличить действительно профессионального и надежного риэлтора от человека, желающего заработать деньги на посредничестве?

Всегда вызывает удивление объявления следующего содержания: “Куплю квартиру без посредника”, то есть - без риэлтора. Это глубочайшее и принципиальнейшее заблуждение. Такие объявления дают очень смелые и ... очень глупые люди. Экономя на риэлторском обслуживании, они рискуют остаться без денег за квартиру и без самой квартиры.

Выбор риэлторской фирмы и, соответственно, риэлтора - самый главный вопрос для покупателя.

Допустим, Вы решили купить квартиру. И, как человек цивилизованный, понимаете, что делать это без специалиста нельзя и начинаете поиск. Многие клиенты допускают ошибку. Они ищут брокера, а не фирму. Это неправильно. В хорошей, известной компании, заботящейся о своей репутации, не могут работать плохие специалисты-риэлторы. Потому клиенту следует ориентироваться именно на риэлторскую фирму.

Больше всего следует опасаться «помощи» знакомых, которые недавно купили или продали квартиру и решили, что могут профессионально, т. е. за деньги, заниматься операциями с недвижимостью.

Ни в коем случае нельзя иметь дело с так называемыми «черными брокерами», т. е. брокерами, которые нигде не зарегистрированы, никому не подчиняются, и которые, соответственно, не несут никакой ответственности ни перед своим клиентом, ни перед Законом. Самая актуальная беда рынка - неграмотные, непрофессиональные риэлторы, и их как никогда много. Всем, кто собирается купить или продать недвижимость, следует помнить, что участие в этих сделках случайных людей может обернуться очень большими проблемами.

Покупатель должен обязательно нанять (я не стесняюсь этого слова) риэлтора, который обеспечит выполнение всех обязательств продавца. Он обеспечит и примет на себя ответственность за «чистоту» и законность приобретения, т. е. вступит со своим клиентом в договорные гражданско-правовые отношения, которые зафиксируют обязательства риэлтора по отношению к своему клиенту.

Наша жизнь идет, люди богатеют или разоряются, женятся или разводятся, рождаются и умирают. Дети растут и со временем хотят жить отдельно. И все эти обстоятельства отражаются на рынке недвижимости. Каждый из нас хотя бы один раз в жизни сталкивается с проблемой, когда нужно купить, продать, подарить, завещать, разделить, арендовать, сдать в аренду или передать в залог (ипотеку), т. е. совершить какие-либо действия со своей недвижимостью. И заниматься этими сложнейшими задачами должен риэлтор.

Есть и должна быть! И появляется она только при правильно и грамотно заключенном договоре на обслуживание клиента. Он может называться по-разному: «Договор на услуги» или «Договор поручения», но в нем должны быть четко и однозначно прописаны обязательства риэлтора перед клиентом. При доказуемом невыполнении своих обязательств, риэлтор понесет наказание, в т. ч. и через судебное разбирательство.

Приглашать риэлтора - экономически выгодно, несмотря на то, что за его услуги нужно платить. Профессионал сэкономит клиенту силы, здоровье и время. Стоимость услуг риэлтора значительно меньше стоимости квартиры, которую можно потерять. Кроме того, как и повсюду в цивилизованном мире, профессиональная ответственность риэлтора должна быть застрахована в солидной страховой компании. Думайте и принимайте правильное решение, уважаемые Читатели!