Молодежная ипотека. Продолжение.

«Недвижимость и кредит» №1 /2006.1.23/

Уважаемые Читатели! Вы держите в руках третью статью из цикла «Молодежная ипотека. Step by step». В первых двух мы поговорили о таких важных темах:

• Что есть Молодежный Фонд и для каких целей он предназначен.

• По каким Программам работает Молодежный Фонд.

• «Портрет» молодого человека, принявшего решение взять кредит по молодежной схеме.

• Значение выбора Агентства недвижимости для успешного совершения договора купли-продажи и взятия кредита.

• Выбор Агентства недвижимости, как определяющий фактор успеха и надежности совершения сделки.

• Ипотека. Немного истории.

• Ипотека. Немного цифр.

Последний абзац предыдущего номера был таким:

«Уважаемые Читатели! В следующем номере будет самая «скучная часть» моих заметок. Мы будем разбираться с терминами, понятиями в ипотеке. Статья будет скучной но, я уверен, очень полезной.

Прежде всего, нам нужно четко уяснить: что же такое есть ИПОТЕКА.

В «первом приближении» – Ипотека есть способ обеспечения обязательства. Классическое определение термина «Ипотека» (из Закона Украины «Про ипотеку»):

«Іпотека - вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має прво у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом”.

Мы подходим к важнейшему правовому понятию, которое постоянно применяется и используется в определениях с недвижимостью. Это понятие – ОБЯЗАТЕЛЬСТВО (ЗОБОВ’ЯЗАННЯ).

Обязательство – такое гражданское правоотношение, в котором одна сторона (Должник) обязана совершить в пользу второй стороны (Кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, предоставить услугу, уплатить деньги и тому подобное) или воздержаться от определенного действия, а Кредитор имеет право требовать от Должника выполнения его обязанности.

На основании каких факторов возникают обязательства, а вернее, обязательные правоотношения? Основным таким фактором является гражданско-правовой договор. (Мы поговорим подробно о Договорах несколько позднее).

Давайте посмотрим на понятие “обязательство” с точки зрения операций с недвижимостью.

Обязательства – такие гражданские правоотношения, когда одно лицо (Должник) обязано совершить в пользу другого лица (Кредитора) определенные действия (например: продать квартиру, выписаться и освободить квартиру до определенного числа, оплатить все коммунальные платежи и телефонные переговоры на день передачи ключей) или воздержаться от определенных действий (например: не ломать стены перед продажей, не демонтировать газовую плиту, не ликвидировать телефонную линию и т.п.)

Обязательства могут быть односторонними, когда одна сторона имеет только права, а другая – только обязательства (например, в Договорах займа) и двухсторонние, когда каждая из сторон имеет и права, и обязательства (например, Договор купли-продажи).

Обязательствам всегда присущ конкретный состав и полная определенность участников. Их предметом, как правило, есть конкретные(!) позитивные действия (передача имущества, возврат долга выполнение определенных действий и др.), а не общие обязательства не мешать кому-нибудь в чем-нибудь. Кто же есть Стороны в обязательстве.

1) Сторонами являются Должник и Кредитор.

• Кредитор – (лат. creditor) в гражданском праве сторона в обязательстве, которая имеет право требовать от другой стороны – Должника исполнения обязательства, а именно, выполнить определенные действия или воздержаться от определенных действий.

• Должник – сторона в гражданском обязательстве, которая должна выполнить в пользу другой стороны (кредитора) определенные действия или воздержаться от них.

2) Если каждая из Сторон в обязательстве имеет одновременно и права и обязанности, она считается Должником в том, что она обязана совершить в пользу второй стороны, и одновременно, Кредитором в том, что она имеет право требовать от нее.

Я обращаю Ваше внимание, уважаемые Читатели, что понятие «Кредитор» и «Должники» - это общие понятия, они связаны не только с деньгами (но и с деньгами также), а с обязательствами в любом виде. Например, Продавец дал обязательство Покупателю поменять при продаже квартиры краны. В этом Договоре: Продавец – Должник, Покупатель – Кредитор. Наш пример, является разновидностью Договоров, которые называются - односторонние. Почему? А потому, что в таких Договорах одна сторона (Кредитор) приобретает только права (получить новые краны), а другая (Должник) только обязанности (купить и установить новые краны).

Должен заметить, уважаемые Читатели, что большинство Договоров – есть двухсторонние, то есть такие, по которым каждая из сторон имеет как права, так и обязанности. Другими словами, каждая из сторон и Кредитор и Должник. Например, всем нам близкий Договор купли-продажи: Продавец – имеет обязанность передать квартиру (Должник) и право получить деньги (Кредитор), а Покупатель – имеет обязанность уплатить деньги (Должник) и право приобрести в собственность имущество (Кредитор). Такие Договора называются еще – Взаимными.

Хотелось бы отметить, что Кредитные договора (основная тема нашего разговора) – односторонние.

Кредитор имеет право получить свой кредит с Должника, а Должник имеет обязательство его передать Кредитору.

Предлагаю несколько отойти от общих определений и понятий «Кредитор» и «Должник», и более детально прояснить понятия Кредитора и Должника в ипотечных отношениях.

Должник (Залогодатель, Заемщик) – физическое или юридическое лицо, дающее недвижимое имущество под залог для обеспечения своего долга.

К Должникам предъявляют следующие требования:

o                надежность и платежеспособность;

o                добровольная отдача под залог недвижимого имущества;

o                способность внесения авансовых платежей.

Кредитор (Залогодержатель), ипотечный кредитор – юридическое лицо, выдающее кредиты под залог недвижимого имущества. Кредиты выдают Банки. Как правило – это универсальные Банки, предоставляющие услуги на ипотечном рынке.

В Украине имеется опыт образования специализированных Ипотечных Банков, но они, тем не менее, осуществляют и другие банковские операции и услуги населению.

Специализированные Ипотечные Банки появились еще в XVIII веке. Первый Банк был создан в 1778 году в Силезии, т.е., в Германии.

Понятно, что видов обязательств может быть множество. Но нас в большей степени интересуют денежные обязательства, т.е. обязательства Должника вернуть некую денежную сумму Кредитору.

Но кроме возврата основной суммы кредита (тела кредита) Должник должен выплачивать Кредитору проценты.

В Гражданском Кодексе Украины есть ст. 536, которая так и называется «Проценты».

«1. За користування чужими грошовими коштами боржник зобов'язаний сплачувати проценти, якщо інше не встановлено договором між фізичними особами.

2. Розмір процентів за користування чужими грошовими коштами встановлюється договором, законом або іншим актом цивільного законодавства».

Новый Гражданский Кодекс в отличие от прежде действующего, предусматривает уплату процентов за пользование кредитными деньгами в размере, который устанавливается Договором. Такая новелла относится и к физическим лицам.

До вступления в силу Нового Кодекса получать прибыль (в виде процентов) по денежным операциям могли только Банки, Кредитные союзы и прочие финансовые учреждения при наличии соответствующей Лицензии НБУ.

Действительно, кредит может выдать одно физическое лицо другому физическому лицу и получить за пользование своими деньгами доход в виде процентов. Более того, Кредитор может оформить нотариальным образом ипотеку на квартиру Должника .

Разобравшись с правовым понятием ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, следует перейти к теме «Исполнение обязательства» и «Обеспечение исполнения обязательства». Видов обеспечения исполнения обязательств сравнительно немного, всего шесть:

o                залог;

o                неустойка;

o                поручительство;

o                гарантия;

o                задаток;

o                удержание.

Более подробно о каждом виде, а особенно, о ЗАЛОГЕ, мы поговорим в следующих номерах. А почему о Залоге - «особенно»? А потому, что «ипотека» и есть разновидностью «залога».