Некоторые итоги за 2002 год, и намеченные направления моих статей на 2003г.
«Недвижимость - Комфорт» №1 /1970.1.1/
Поздравляю всех Участников рынка недвижимости (Читателей, Клиентов, Риелторов, Нотариусов, Строителей, Банкиров) с Новым Годом, с Новыми квартирами и домами, с Новой мебелью, с Новым ремонтом, а самое главное с Новым здоровьем, с Новым счастьем, с Новыми успехами.Мои самые сердечные поздравления всему коллективу редакции ?Недвижимость и комфорт? и персонально Главному редактору ВАСИЛИЮ КРАЕВУ и Ответственному секретарю МИРОСЛАВЕ ПОЛЯК, с которыми у меня сложились самые добрые деловые отношения.
Следующий Год ? Год Козы. Коза ? самое домашнее животное, создающее для хозяев достаток и, если хотите, КОМФОРТ. Коза ? имеет самое непосредственное отношение к жилью, т.е. к НЕДВИЖИМОСТИ.
Пусть Год Козы принесет нам: верность Родных и Любимых, надежность деловых Партнеров, работоспособность Коллег и мощность всех наших Начинаний.
Уважаемые Читатели!
Вы держите в руках первый (в этом году) номер журнала. Журнала, которого два раза в месяц с нетерпением ждут Читатели ? Клиенты рынка недвижимости и Риелторы ? мои Коллеги, которые и ?организовали? это рынок.
Смею думать, что и мои статьи, которых уже только в нашем журнале более 150, способствовали стабильному интересу к журналу, ставшему одним из первых в Украине Рупором участников и организаторов рынка недвижимости.
Пожелаем же нашему журналу ?Недвижимость и Комфорт? долгого плавания по неспокойному житейскому морю, большого тиража, многих, многих Читателей, подписчиков и рекламодателей (я уверен, что реклама в нашем журнале ? путь к процветанию), а творцам журнала - ?успехов в работе и счастья в личной жизни?.
Начинаем работать!
1. В первом номере я хотел бы как бы подвести некоторые итоги, и наметить некоторые направления моих статей. В прошлом 2002 году таких главных направлений было несколько.
1) Коммерческая, нежилая недвижимость ей было посвящено 11 номеров. Эту тему мы рассмотрели с разных сторон. Очень подробно и внимательно. И вроде бы не осталось ?не освященных? граней.
2) Ипотека. Ипотечное кредитование ? показатель нашего времени. Одна из причин (может быть основная) ? повышение стоимости жилья.
В этом году я, совместно с Главным редактором, наметили такие основные темы:
1) Ипотечное кредитование. Новые технологии, возможности и перспективы. По этой теме меня поддерживают ряд банков, с которыми мы сотрудничаю и которые понимают, что ипотечный кредит ? это не банковская операция, а Риелторско - банковская операция.
2) Безопасность и законность Риелторской деятельности, т.е. безопасность Клиента и законность перехода к Покупателю права собственности, а к Продавцу денег за эту собственность.
3) Проблемы рынка земли.
4) Вопросы Риелторского бизнеса и главное, укрепление престижа Риелтора, поднятие его авторитета и становление самой профессии.
2. Я хотел бы в первом номере журнала поговорить с Вами, уважаемые Читатели, о Риелторах.
Безусловно, наш (Риелторов) авторитет и ?марку? портит всякие ?брокера? и ?маклера?, которые вчера еще торговали цветами у вокзала (некоторые торгуют и сейчас), а сегодня толпами бродят по городу, предлагая свои услуги в очень непростом деле ? переходу права собственности и объектов собственности от Продавца к Покупателю.
3. Я уже писал неоднократно о сложности профессии Риелтора.
Давайте вспомним те области знаний, где Риелтор должен ориентироваться на очень хорошем уровне и, практически, не прибегать к услугам узких специалистов. Разве, что в редких, исключительных случаях:
- психология;
- правоведение;
- юридические основы проведения операций с недвижимостью;
- градостроительство;
- архитектура;
- основы строительного дела;
- оценка технического состояния объектов недвижимости;
- оценка имущества, имущественных прав и бизнеса;
- управление объектами недвижимости;
- инвестиционная деятельность;
- организация и руководство Риелторской деятельностью;
- информатика в Риелторской деятельности;
- основы бухгалтерского учета и налогообложения;
- строительные материалы;
- макро и микро экономика;
- маркетинг рынка недвижимости;
- землепользование;
- деловая этика и деловой язык.
4. Я хотел бы рассказать Читателям об основных видах Риелторской деятельности.
4.1. Организация торговли недвижимым имуществом ? осуществляется Риелтором в интересах третьих лиц и основывается в получении прибыли от организации такой торговли.
Безусловно Риелтор и сам может действовать в собственных интересах, т.е. покупая объекты и продавая их по более высокой цене, за счет умения продавать или производя в них (объектах ) улучшения, например реконструкцию или ремонт.
Но я не уверен, что прав тот Риелтор, который используя незнание своим Клиентом ? Продавцом рынка, купит у него (Незнайки) объект, для более дорогой продажи. Может быть более профессионально информировать Продавца о возможности реализовать объект подороже и помочь ему в этом, заслужив благодарность и, я уверен, более высокую оплату своих услуг.
3.2. Посредническая деятельность ? самая распространенная сфера приложения труда Риелтора, представляет собой хозяйственную деятельность субъекта предпринимательской деятельности, который выступает в роли комиссионера в договоре комиссии, консигнатора в консигнационном договоре либо поверенного в договоре поручения.
Наиболее частый в деятельности Риелтора - Договор на предоставление посреднических услуг.
Предметом такого Договора может, например, быть:
?ЗАКАЗЧИК поручает, а Риелтор ? ПОСРЕДНИК обязуется:
- исполнить ряд действий с целью нахождения оптимального Покупателя, готового приобрести объект ЗАКАЗЧИКА ? ПРОДАВЦА;
- содействовать ЗАКАЗЧИКУ в заключении ?Договора купли ? продажи?.
В обязательстве Посредника могут быть, например, такие:
- провести соответствующие маркетинговые исследования конъюнктуры рынка;
- использовать собственную и собирать другую информацию про потенциальных Покупателей;
- проводить необходимую рекламную работу;
- совершать переговоры с потенциальными Покупателями.
За выполнение Договора Посредник получает вознаграждение.
Некоторые Риелторы называют получаемые за свою работу деньги - комиссионные. Это совершенно неверно, т.к., в основном, Риелторы работают НЕ по Договорам комиссии. А что же получают Риелторы? Плату за услуги, а по старому или, даже, по старинному - ?КУРТАЖ?.
3.3. Девелоперская деятельность ? предполагает разработку и внедрение инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью.
3.4. Управление недвижимым имуществом - деятельность, связанная с предоставлением услуг по эксплуатации объектов недвижимости. Такое управление должно осуществляться на договорной основе и в интересах Заказчика, в большинстве случаев, владельцы объекта.
Недвижимое имущество приносит доход, который, безусловно, принадлежит Владельцу, а Риелтор ? Управляющий, получает обусловленную часть доходов. Именно поэтому он (Риелтор) ?старается хорошо управлять? недвижимостью.
Когда мы видим большой офисный Центр, то управление таким Центром также входит в деятельность Риелтора.
3.5. Информационно ? консультативная деятельность ? заключаеться в предоставлении, сбережении, исполнении и распространении информации как по отдельным объектам недвижимого имущества, так и по состоянию рынка недвижимости в целом. Информация, предоставляемая Риелтором должна быть правдивой и ?свежей?, кроме того она не должна ?вредить? Клиенту, т.е. содержать такие сведения, которые могут ему помещать.
Риелторы часто предоставляют консультации по вопросам отчуждения недвижимости.
Господа Читатели! Будьте внимательны и осторожны! Не обращайтесь за советами к неизвестным лицам!
Помните! Советы Риелтора ?дорого стоят?, т.е. имеют отношение к ?дорогим вещам?.
3.5. Риелторская экспертиза ? услуга, которая предоставляется Риелтором своему Клиенту и заключается в исследовании документов и обстоятельств, имеющих отношение к объекту недвижимости.
Риелтор изучает не только правоустанавливающие документы, а тщательно собирает и классифицирует все обстоятельства, которые имеют или могут иметь отношение как к объекту, так и к его Владельцам или к третьим лицам.
Профессиональная Риелторская экспертиза ? это высший класс Риелторской деятельности и такое исследование могут выполнить не все Риелторы.
4. Полагаю, что я убедил моих Читателей, что участие в купле ? продаже квартир или гаражей ? только первая и самая низшая ступень Риелторской деятельности.
Настоящий Риелтор ? это специалист высокого класса, способный решать широкий круг проблем своих Клиентов.
5. Что же я, как Риелтор, продаю или за какой продукт мне платят деньги?
Давайте разберемся.
Я НЕ оказываю помощь своим Клиентам. Платная помощь ? это что ? то непонятное для меня. Я оказываю услуги, при чем платные услуги.
Я полагаю, что Клиент платит:
- за время;
- за знания;
- за ответственность перед Клиентом.
Очень хорошо понимаю, что такое понятие как, ?плата за ответственность перед Клиентами? довольно спорное понятие, но ? ?из песни слов не выбросишь!? Я проверяю все обстоятельства имеющие отношения к объекту и в рамках действующего законодательства принимаю на себя ответственность за результаты сделки.
Что должен обеспечить Риелтор? Он обязан обеспечить, в первую очередь, выполнение обязательств Продавца и Покупателя друг перед другом.
Что же это за обязательства? Давайте разберемся.
1. Обязательства Продавца по отношению к Покупателю.
1.1. Продать квартиру по оговоренной цене и в оговоренные сроки.
1.2. Собрать и предоставить Покупателю все документы, необходимые для подписания Договора купли-продажи, а также имеющие отношения к личностям Продавцов (например, справка из психоневрологического диспансера) или к продаваемому объекту (например, заключения о техническом состоянии дома).
1.3. Давать правдивые сведения по всем вопросам, задаваемым Покупателем.
1.4. Выполнить определенные платежи.
1.5. Выписаться из квартиры не позднее оговоренной даты.
1.6. Освободить квартиру не позднее оговоренной даты.
1.7. Оплатить все коммунальные задолженности и телефонные переговоры на день передачи ключей.
1.8. Содействовать Покупателю в переоформлении телефонной линии.
1.9. Не менять и не демонтировать без разрешения Покупателя электро - и сантехническое оборудование квартиры.
1.10. Не препятствовать въезду Покупателя в приобретенную квартиру.
1.11. Предупредить Покупателя о правах третьих лиц на объект.
1.12. Сохранить квартиру в период между моментом перехода права собственности и моментом передачи квартиры.
1.13. Дать расписку Покупателю в принятых деньгах и отсутсвию претензий по расчету.
2. Обязательства Покупателя по отношению к Продавцу.
2.1. Приобрести квартиру по оговоренной цене, в оговоренные сроки и в согласованной валюте.
2.2. Не требовать от Продавца выселения или выписки ранее согласованного срока.
2.3. Не требовать от Продавцов выполнения не предусмотренных обязательств (например, установить новую плиту или новые краны).
2.4. Рассчитаться с Продавцом ?нормальными деньгами по безопасной схеме?.
Уважаемые Читатели! Покупатель должен выполнить ЧЕТЫРЕ обязательства, а Продавец ? ТРИНАДЦАТЬ.
Поэтому Покупатель должен обязательно (!) нанять Риелтора, который и обеспечить выполнение всех обязательств Продавца. Обеспечит и примет на себя ответственность, т.е. вступит со своим Клиентом в Договорные (гражданско - правовые) отношения, которые зафиксируют обязательства Риелтора по отношению к своему Клиенту.
Хочу обратить внимание моих Читателей. В некоторых Агентствах в Договорах между Агентством и Клиентом записано, что Агентство осуществляет ?информационно ? консультационные услуги?.
Что следует читать ?между строк??
А то, что Агентство просто проконсультировало Клиента и дало ему информацию, например, о стоимости квартиры в каком ? нибудь районе.
Я полагаю, что такой записи явно НЕ достаточно. Должно быть однозначно зафиксировано, что Агентство в лице директора (директора, а не какой ? то ?маклер - брокер?) имеет поручение от Клиента (Ф. И. О., адрес, паспортные данные) продать или купить квартиру по такому ? то (конкретному) адресу. Вернее, выполнять посреднические функции при купли ? продаже. При этом Договор на услуги и другие документы должны оставаться у Клиента и после сделки, а не быть забранными, как это часто происходит.
Риелтор несет ответственность и Клиент должен это знать. И тогда он (Клиент) отдает деньги с удовольствием, а Риелтор получает их заслуженно и тогда (только ?тогда?), они приносят Риелтору пользу и удовольствие.