Технология приобретения квартир на вторичном рынке
«Недвижимость - Комфорт» №6 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?.
В номере 24?2002 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г. Около 170 статей.
На сайте Центра ?МЕГОКОН-В? http://www.uarealt.net/megokon, можно прочитать все мои статьи и задать мне, Винокуру Владимиру Исаковичу, различные вопросы, которые интересуют моих Читателей.
Статья опять (!) про ипотеку, т.е. кредиты для приобретения жилья под залог этого же жилья.
Эту тему мы ?разрабатываем? с номера 13'2002 (скоро будем отмечать ?годовщину?) и уже познакомились и разобрались со многими правовыми и не только правовыми, понятиями, имеющими отношение к ипотеке.
А именно:
· Немного истории (13'02);
· Правовые понятия:
- обязательства, кредитор, должник, солидарные обязательства (14'02);
- договор в гражданском праве, документ, сделка (15'02);
- двухсторонние сделки, письменные сделки, договор займа, кредитный договор (16'02);
- задаток, поручительство, неустойка, штраф (17'02);
- залог (18'02);
- потребительский кредит, цена и стоимость (19'02);
- рыночная стоимость (20'02);
- леквидационная стоимость (21'02);
· Схемы и группы ипотечного кредитования, программы ипотеки за рубежом (22'02).
· Ипотечное кредитование, одно из причин увеличения стоимости жилья ? 2'03
· Термины по рынку недвижимости в части деления на сегменты - 3'03
· Формирование положительного образа Кредитора, некоторые цифры, характеризующие ипотечный рынок - 4'03
· Два варианта приобретения жилья в кредит, факторы, влияющие на решение клиента воспользоваться услугами банка.
Продолжаем
Давайте, уважаемые Читатели, подробно рассмотрим технологию приобретения квартиры в кредит на вторичном рынке.
1. Сперва было Слово!
Слово, сказанное Клиентом на приеме у Риелтора. Почему ?на приеме?, а не по телефону, обзванивая подряд несколько десятков фирм и устраивая между ними как бы соревнование.
Замечу, что такой способ - неправильный, пагубный (для Клиента) при приобретении квартиры. Особенно квартиры в кредит.
А какой правильный способ?
Выбрать Риелтора, но не Риелтора как физическое лицо, а Риелтора как фирму, т.е. Риелторское Агентство.
Риелтор-одиночка не может взять на себя ответственность за конечный результат сделки. Он (Риелтор-одиночка) лицо Неофициальное. Даже если он представит удостоверение работника агенства, то и тогда он не может вступать в договорные (гражданско-правовые) отношения с Клиентом от имени Агентства. От имени юридического лица могут выступать только те лица, которые зынесены в уставе либо они (эти лица) назначены специальными приказами (например, исполнительный директор) либо существует специальные доверенности, декларирующие право того либо иного лица вступать от имени агентства, давать какие-либо обязательства от имени агентства или гарантировать что-либо от имени агентства.
2. Огромное (!) значение имеет первый разговор Клиента в агентстве с директором либо уполномоченным им сотрудником.
Почему важен этот разговор? И какими сведениями или какими знаниями должен обладать Клиент после разговора?
· Клиент должен быть информирован о ценах на квартиры, которые он хотел бы приобрести. Клиент должен иметь точное представление о соответствии цены и параметров квартиры в разных районах. Поэтому первую встречу лучше проводить в офисе, т.к. там можно оперативно получить из Риелторских баз сведения о ценах на квартиры в разных районах.
· Безусловно, Агентство должно быть ?вхоже? вовсе эти базы, т.е. обладать возможностью получать информацию, практически, по всем квартирам, выставленных на продажу.
3. На этом этапе Клиент должен понять а, вернее, Риелтор должен ему подсчитать сумму необходимую на приобретение квартиры. А может быть Клиенту необходимо ?снизить уровень своих притязаний?, т.е. нацелиться на более дешевую квартиру. На этом этапе Клиент должен определить, вместе с Риелтором, какой кредит он хочет взять, т.е. определить сумму, которую ему не хватает для покупки.
Определить эту сумму НЕ очень просто. Необходимо учесть все расходы. Какие?
· Стоимость квартиры;
· Стоимость расходов по услугам Риелторской фирмы, или Риелторских фирм, которых может быть две, если приобретаемая квартира закреплена Договором с каким-либо Риелторским Агентством. По существующей практики (может быть не совсем правильной) Покупатель должен оплатить услуги как своего Риелтора, так и Риелтора Продавца.
Расходы по оформлению кредита.
Давайте на каком ? либо примере выполним ориентировочный расчет.
Например. Квартира стоит, т.е. за нее нужно заплатить 18 тысяч долларов США. Клиент хотел бы взять кредит примерно 12 тысяч долларов США.
Давайте подсчитаем на базе расценок принятых в одном из Киевских Банков.
В общую сумму расходов входят расходы связанные с оформлением Договора купли ? продажи, который нужно было бы оформить и соответственно понести расходы в любом случаи, даже без оформления кредита, а при обычном приобретении квартиры.
Исходные данные:
· Оценочная стоимость (стоимость по оценке банка, т.е. ликвидационная стоимость) - $17?000
· Сумма тела кредита - $12?000
· Цена, указанная в Договоре купли ? продажи (гривневый эквивалент) - $12?500
Расходы по оформлению Договора купли-продажи и документов, связанных с кредитом и залогом.
? Расходы Сумма расходов
1 Оформление договора купли ? продажи недвижимости (стоимость недвижимости в договоре min сумма запрашиваемого кредита)
· Пенсионный фонд (от суммы договора купли - продажи) $125
· Государственная пошлина (от суммы договора купли - продажи) $125
· Справка по отсутствию запрета на недвижимость 40 грн
· Бланки (нотариальные) 25 грн
· Нотариальные услуги 150 грн
2 Услуги кассы банка при выдачи кредита (для валютных кредитов) $60
3 Договор залога имущественных прав
· Государственная пошлина (от суммы договора купли - продажи) $12,5
· Бланки (нотариальные) 25 грн
4 Оформление права собственности на недвижимость в БТИ (7-10 дней)
· Поручение на получение права собственности на недвижимость 40 грн
· Регистрация права собственности покупателя на недвижимость 180 грн
· Оформление справки с БТИ для залога 180 грн
5 Договор залога недвижимости
· Государственная пошлина (от оценочной стоимости недвижимости) $17
· Бланки 25 грн
· Справка про отсутствие запрета на недвижимость 40 грн
· Наложение запрета на отчуждение недвижимости 50 грн
· Нотариальные услуги 50 грн
6 Страхование недвижимости (от оценочной стоимости недвижимости: пожара и стихийного бедствия); оплата страхового платежа ежегодно $34
Итого $374 плюс 805 грн.
Итак сумма, которую Клиент оставит в Банке и у Нотариуса составляет примерно 525 долларов США.
Она может быть несколько меньшей для Покупателя ? Заемщика, т.к. часть денег заплатит Продавец квартиры.
4. Следующий важнейший этап общения Клиента и Риелтора в определении финансовых возможностей Клиента, т.е. Риелтор должен быть уверен в том, что Клиенту хватает зарабатываемых денег для оплаты Кредита.
На том же примере. Кредит в 14 тысяч долларов США взят под 15 процентов годовых на 10 лет (120 месяцев).
Кредит (как говорят Банкиры ?тело кредита?) выплачивается равномерно, т.е. равными частями 120 месяцев, а именно около 120 долларов в месяц. Проценты по кредиту выплачиваются ?от остатка? .т.е. в первый, самый дорогой месяц, общая сумма (тело кредита и проценты) составит около 290 долларов США, а в последней месяц, т.е. через 10 лет ? около 130 долларов США.
На этом этапе Клиент может и должен оценить свои финансовые возможности и обязанность Риелтора (хорошего Риелтора) помочь ему в этом.
5. Следующий этап ? оценка возможности Клиента получить Кредит и условия предоставления кредита.
Бывают случаи, когда Клиента НЕ устраивают условия получения кредита, не финансовые условия (с ними все более ? менее понятно), а иные, например, невозможность прописать в квартиры детей. Необходимость согласовывать с Банком (Кредитодателем) все возможные действия с квартирой, например, ремонт с перепланировкой, сдача квартиры в аренду, прописку родственников и иное.
Бывают ситуации, при которых Покупатель не очень (!) хочет, чтобы о приобретении знала бы супруга (супруг), а при взятии кредита такая ?осведомленность? будет обязательно иметь место. Или Клиент не хотел бы, что бы у него не работе было известно, что он приобретает квартиру и берет при этом кредит. И это понятно. Клиент попадает в некоторую зависимость от работодателей, т.к. ? ему (Клиенту) крайне важно не потерять работу. А на работе будут знать о кредите, т.к. необходимо предоставить соответствующую справку с места работы о занимаемой должности и официальном (!) доходе.
Проблема ?официального дохода?, а такая проблема существует, будет нами рассмотрена несколько позднее.
6. Вот с каким перечнем проблем должен быть предварительно (!) ознакомлен Клиент.
Именно ?предварительно?, еще до начала работы по поиску квартиры. Я не могу дать точные рекомендации, т.к. по этому поводу нет (пока!) Законов или Инструкции, но могу поделиться опытом, т.е. рассказать как работают с Клиентами у нас в Центре ?МЕГОКОН-В?.
Я (директор! и только ?Я?) подписываю с Клиентом официальный Договор, который навсегда у него остается. При этом, в Договоре не будет задекларированно, что Центр ?МЕГОКОН-В? оказывает Клиенту только(!) ?информационно ? консультационные услуги?, как в некоторых других Агентствах.
Я выделяю отдельного Сотрудника, который будет работать непосредственно с Клиентом и найдет для него квартиру.
В соответствии с подписанным Договором мы обеспечиваем не только приобретение квартиры, но и получение кредита в Банке, помогаем в сборе необходимых документов и справок, и вместе с Клиентом участвуем в подписании всех Договоров: купли ? продажи, ипотеки, кредита, страхования и других очень важных банковских документов.
Квартиру мы конечно купим, т.е. окажем услуги по покупке. И проверим. И ответственность (официальную) примем на себя.
Не потеряем мы связь и на весь период выплаты кредита и если нужно будет продать квартиру и вернуть долг Банку мы сделаем это по максимальной цене, чтобы и долг вернуть и чтобы остались деньги на другое жилье для семьи Клиента.
В следующем номере я продолжу разговор о приобретении квартиры на вторичном рынке в кредит.