?Поручительство? при приобретении квартир по схеме ипотечного кредитования
«Недвижимость - Комфорт» №8 /1970.1.1/
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?.В номере 24?2002 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г. Около 170 статей.
На сайте Центра ??МЕГОКОН-В?? http://www.uarealt.net/megokon, можно прочитать все мои статьи и задать мне, Винокуру Владимиру Исаковичу, различные вопросы, интересующие моих Читателей.
Центр ?МЕГОКОН-В? и я как его Директор, много и (Слава Б-гу!) успешно занимаемся ипотечным кредитованием, т.е. оказываем услуги своим Клиентам по приобретению квартир и получению кредита под залог этих же квартир.
Естественно, что я пишу про ипотеку, то есть по проблеме, в которой хорошо ориентируюсь. Тема ?ипотеки? настолько объемна, что уже 20 номеров (с номера 13?02) мы говорим о приобретении квартиры в кредит.
Если вы, уважаемые Читатели, интересуетесь ипотекой и прочтете предыдущие номера, то сможете узнать:
Немного истории (13'02);
Правовые понятия:
Обязательства, кредитор, должник, солидарные обязательства (14'02);
Договор в гражданском праве, документ, сделка (15'02);
Двухсторонние сделки, письменные сделки, Договор займа, кредитный Договор (16'02);
Задаток, Поручительство, неустойка, штраф (17'02);
Залог (18'02);
Потребительский кредит, цена и стоимость (19'02);
Рыночная стоимость (20'02);
Ликвидационная стоимость (21'02);
Схемы и группы ипотечного кредитования, программы ипотеки за рубежом (22'02);
Ипотечное кредитование, одна из причин увеличения стоимости жилья ? 2'03;
Термины по рынку недвижимости в части деления на сегменты - 3'03;
Формирование положительного образа Кредитора, некоторые цифры, характеризующие ипотечный рынок - 4'03;
Два варианта приобретения жилья в кредит, факторы, влияющие на решение Клиента воспользоваться услугами банка - 4'03;
Технология приобретения квартиры в кредит на вторичном рынке 5?03.
Два варианта приобретения жилья в кредит ? (4?03);
Ипотека на первичном и вторичном рынке (5?03);
Технология приобретения квартир на вторичном рынке (6?03);
?Поручительство? при приобретении квартир по схеме ипотечного кредитования (7?03);
В прошлом номере мы начали чрезвычайно важный вопрос в общей теме. Грамотное владение этим понятием может значительно увеличить шансы потенциального Заемщика в получении кредита и пользования им.
Мы говорим о ПОРУЧИТЕЛЬСТВЕ. Читатели уже разобрались с тремя ситуациями, при которых можно (или необходимо) применять ?Договор Поручительства?.
Первое. Клиент не имеет дохода.
Второе. Клиент работает, но официальный (!)заработок мал.
Третье. Клиент работает, и заработок (официальный) нормальный, но он не хотел бы, чтобы на работе знали о взятии кредита.
Мы разобрались с самим понятием поручительства и уяснили, что главная идея поручительства (в нашем случае) заключается в том, что Собственником квартиры становиться одно лицо, а кредит должно выплачивать другое.
Последнее предложение предыдущей статьи:
?В следующем номере мы поговорим о содержании ?Договора Поручительства?.
Поговорим.
Поговорим подробно.
Я уже писал о том, что специальные требования к содержанию ?Договора Поручительства? (далее ?Договор?) отсутствуют. Безусловно, можно (и нужно) руководствоваться общими требованиями ст.153 ГК Украины ?Заключение Договора?. Эта статья общая, т.е. имеющая отношение к любому Договору.
Я бы хотел, чтобы мои Читатели, хорошо разбирались в проблемах операций с недвижимостью, в том числе и Договорах Поручительства. Каждое слово в них имеет значение, каждая фраза.
Давайте разберемся.
1. Немного истории. Поручительство как форма обеспечения исполнения обязательств использовалась еще в Древнем Риме.
По Римскому праву Договор был вербальным, то есть совершался путем провозглашения определенных слов и фраз. Договор заключался в присутствии свидетелей, которые подтверждали его достоверность. Вместе с тем Римское право в своем историческом развитии по разному отвечало на вопрос о характере ответственности Поручителя.
С начала она была солидарной. Не дождавшись исполнения обязательств Заемщика в срок, Кредитор мог на свой выбор обратиться с требованием удовлетворения к Заемщику (Должнику) или Поручителю.
Потом это правило было изменено. При неисполнении обязательства Кредитор сначала обращается с иском к Должнику и только (!) после этого ? к Поручителю.
Уважаемые Читатели! Прошу обратить внимание. Мы еще вернемся к понятию ? ответственность Поручителя, но об этом несколько ниже.
2. Вернемся к содержанию Договора. Существенными условиями Поручительства есть индивидуализация обязательств, исполнение которого он обеспечивает.
Другими словами в Договоре должно быть четко прописаны:
- стороны обязательств;
- содержание обязательств;
- сумма обязательств;
- наименование Кредитора (кому дано Поручительство);
- наименование Должника (за кого оно дано);
- на исполнение какого обязательства дано Поручительство (какой срок возвращения кредита; сумма, которую Поручитель обязуется вернуть Кредитору; другими словами ? объем ответственности и ее вид).
3. Договор должен быть заключен обязательно в письменной форме, не исполнение которой определяет недействительность Договора. Почему? А потому, что Договор должен объективно существовать, то есть иметь письменную форму и соответствовать ст. 154 ГК Украины.
Договор может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного Сторонами, так и путем обмена письмами, телеграммами и т.п.
4. Существующее законодательство не предусматривает обязательной нотариальной формы Договора Поручительства. Однако, по желанию сторон можно удостоверить Договор и у нотариуса.
Существует несколько вариантов установления отношений Поручительства по Кредитному Договору. Это может быть отдельный Договор между Кредитором и Поручителем; Договор с участием кредитора, Поручителя и Заемщика. Законодательство так же не запрещает объединять Договор Поручительства с Кредитным Договором, в котором Поручитель участвует как третье лицо совместно с Банком и Заемщиком.
В любом случае эффективность зависит от правильности юридического оформления правоотношений Поручительства.
5. Уважаемы Читатели! А теперь будьте внимательны. Сейчас важный момент.
Кредит выдается на длительный срок, за который может произойти многое, в том числе и изменение в условиях выплаты кредита.
Рассмотрим ситуацию, когда уменьшается плата за кредит, это соответственно уменьшает и размер требований, которые могут быть предьявлены к Поручителю при невыполнении Должником своих обязательств.
Иначе воздействует на объем ответственности Поручителя изменения к Договору между Кредитором и Должником в части увеличения платы за кредит.
В этом случае увеличение платы без согласия Поручителя НЕ может влиять на размер его ответственности. Такой вывод можно сделать с особенности Поручительства как дополнительного обязательства.
Итак, все изменения кредитного Договора, которые связаны с увеличением размера процентов, должны согласовываться с Поручителем. Иначе Поручитель несет ответственность соответственно к первичным условиям Договора.
В некоторых Договорах встрачаются формулировки, которые дают основание считать, что Поручитель обязуется отвечать по исполнению обязательств с Должником, даже тогда, когда размер процентов будет в последствии повышаться по согласию Должника и Кредитора. Я полагаю, что целесообразно в этом случае заключать дополнительные соглашения Договору Поручительства.
6. В следующем номере мы поговорим об ответственности Поручителя, которая может быть:
соридарная;
субсидарная.
Субсидарная ответственность ? более привлекательна для Поручителя и мы с вами, уважаемые Читатели, научимся ею пользоваться.
Кроме того, ознакомимся с правами Поручителя, который исполнил свои обязательства вместо Заемщика.
Выясним ситуации, при которых Поручительство прекращается и разберемся в сравнительных характеристиках Гарантии и Поручительства.
Напоминаю Читателям и Коллегам!
17, 18 и 19 апреля будет действовать первая в Украине выставка.
Должно быть интересно. Полагаю ? нудно посетить