Физические и юридические лица (продолжение)

«Недвижимость - Комфорт» №15 /2007.4.6/

Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием «Я желаю продать квартиру».

На сайте Центра «МЕГОКОН-В» www.megokon-v.com можно прочитать все мои статьи (более тысячи) и задать мне, Винокуру Владимиру Исаковичу, различные вопросы, интересующие моих Читателей.

C номера 42’06 мы описываем ВОСЕМЬ способов денежных расчетов между Покупателем и Продавцом, и подробно разобрались с ЧЕТЫРЬМЯ. Последний был способ «расчет (передача денег) со счета на счет по безналичному расчету».

Предыдущие несколько номеров я посвятил юридическим лицам, как участникам операций с недвижимостью.

В прошлом номере мы начали подробное описание УСТАВА ПРЕДПРИЯТИЯ и выделили ВОСЕМЬ «моментов», на которые должны обратить внимание Стороны сделки.

В прошлом номере мы перечислили и подробно описали ЧЕТЫРЕ дополнительных документах, которые (кроме Устава или Положения) должен представить Покупатель и/или Продавец-юридическое лицо, как Сторона сделки при подписании Договора купли-продажи..

3. Документ, подтверждающий право того или иного лица на подписание Договора купли-продажи от имени Стороны (Сторон) сделки.

При описании последнего документа «Разрешение Собственника на отчуждение объекта недвижимости», мы обратили внимание на то, что нотариусу необходимо предоставить Протокол о решении высшего (!) органа Предприятия на продажу или покупку конкретного объекта недвижимости.

«Чтобы не быть обманутым, Покупатель должен знать некоторые правила и порядок проведения общих собраний и их полномочия.

Очень часто (!) Протоколы, предъявляемые нотариусу, не есть в полной мере легитимными, т.к. собрание высшего органа Продавца – юридического лица, было проведено без соблюдения необходимого порядка.

Поэтому, мне кажется, небезынтересным ознакомить Вас, уважаемые Читатели, с некоторыми моментами проведения собраний, при соблюдении которых их решения признаются законными, а Протокол легитимный. От соблюдения необходимых правил зависит судьба Договора купли – продажи, т.е. возможность признания его не действительным».

Мы будем основываться на постулатах Закона Украины «Про господарські товариства» с изменениями и дополнениями, последнее из которых было 06.09.2005г. № 2801 – ΙV.

К хозяйственным обществам относятся:

-        акционерные общества (АО), открытого типа (ОАО) и закрытого типа (ЗАО);

-        общества с ограниченной ответственностью (ООО);

-        общества с дополнительной ответственностью (ОДО);

-        полные товарищества;

-        коммандитные общества.

Давайте разберемся с АО, т.к. этот тип хозяйственных обществ наиболее «сложный», с точки зрения «правильности» принятие решений, имеющих правовую силу. Номера приведенных ниже статей взяты из Закона Украины «Про господарські товариства”.

Ст. 41 «Вищий орган акціонерного товариства».

Вищим органом акціонерного товариства є загальні збори товариства. У загальних зборах мають право брати участь усі акціонери, незалежно від кількості та класу акцій … Право участі у загальних зборах акціонерів мають право особі, які є власниками акцій на день проведення загальних зборів. До компетенції загальних зборів належить: …

і) затвердження договорів (угод), укладених на суму, що перевищує вказану в статуті товариства;…

Повноваження, передбачені пунктами … “і” належать до виключної компетенції загальних зборів акціонерів і не можуть бути передані іншим органам товариства.

Загальні збори визнаються правомочними, якщо в них беруть участь акціонери, що мають відповідно до статуту товариства більш як 60 відсотків голосів.

Протокол загальних зборів акціонерів підписується головою і секретарем зборів і не пізніш як через три робочих дні після закінчення зборів передається виконавчому органу акціонерного товариства» (выделено мною – Автором).

Обращаю внимание Читателей, что нужно внимательно разобраться с суммой, указанной в Уставе, превышение которой требует решение исключительно (!) общего собрания, а не правления или желания главы АО.

Дело в том, что цены на недвижимость значительно выросли, а в Уставе могут быть не внесены изменения. Например, Устав был принят лет 10 назад. Правлению было делегировано право решать вопросы по сделкам до 1’000’000 гривен. Тогда – это была значительная сумма, а сегодня – цена не самого лучшего офиса, площадью до 150…200 кв.м. Цены изменились, а Устав остался без изменений. В этом случае протоколы Правления или Наблюдательного совета уже не подходят, а необходим Протокол только общего собрания с присутствием Акционеров, владеющих более 60 процентов акций (голосов), в т.ч. и Акционеров (это важно!) обладающих правом блокирования.

Стаття 42. Правомочність рішень загальних зборів акціонерів.

Рішення загальних зборів акціонерів приймаються більшістю у ¾ голосів акціонерів, які беруть участь в зборах з таких питань.

а) зміна статуту товариства;

б) прийняття рішення про припинення діяльності товариства;

в) створення та припинення діяльності дочірніх підприємств, філій, та представництв товариства.

По решті питань рішення приймаються простою більшістю голосів акціонерів, які беруть участь у зборах.

Имеет значение и правильность, т.е. законный порядок извещения об общих собраниях акционеров.