Физические и юридические лица (продолжение)

«Недвижимость - Комфорт» №26 /2007.6.14/

Продолжаем публиковать серию статей под условным названием «Я желаю …»

Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием «Я желаю продать квартиру».

На сайте Центра «МЕГОКОН-В» www.megokon-v.com можно прочитать все мои статьи (более тысячи) и задать мне, Винокуру Владимиру Исаковичу, различные вопросы, интересующие моих Читателей.

С номера 12’07 мои статьи посвящены юридическим лицам, как участникам операций с недвижимостью.

Мы уже разобрались со многими проблемами, но особое внимание уделили вопросу о том, кто имеет право подписывать Договор купли-продажи от имени юрлица.

В прошлых номерах мы начали обсуждать вопрос по арендным отношениям, которые могут иметь место на приобретаемом объекте и значительно усложнить передачу прав собственности.

Обратили внимание на необходимость (либо ненужность) Государственной регистрации и нотариального удостоверения Договоров аренды, заключенных до 01.01.2004 г. на срок более одного года и продолжающих действовать после 1 января 2004 г.

Рассмотрели (подробно) такие ситуации:

• При отчуждении у юрлица только части помещения

• При отчуждении у юрлица имущества, полученного в результате приватизации.

• При приобретении объекта недвижимости, которое ранее переходило от одного юрлица к другому без участия нотариуса, а исключительно за подписью руководителей предприятий.

Несколько абзацев из предыдущего номера.

«Я советовал бы Покупателю, перед оформлением Договора купли-продажи ознакомиться с техническим состоянием объекта. Такая инспекция необходима для оценки будущих затрат, которые могут быть совсем НЕ МАЛЫМИ: ремонт, восстановление, реконструкция, всяческие улучшения и т.п».

«Я начал писать по особенностям приобретения офисов для юридических лиц - нерезидентов.

В Киеве существует весьма уважаемая организация под названием – Генеральная дирекция по обслуживанию иностранных представительств (ГДИП). Именно ГДИП имеет полномочия по регулированию сделок по недвижимости, совершаемых Нерезидентами (юр.лицами) в Киеве».

ГДИП – коммунальная коммерческая структура, подчиненная Киевской городской государственной администрации и имеет право регулировать, т.е. самым непосредственным образом вмешиваться в сделки по отчуждению недвижимости с участием иностранных юридических лиц (компаний, банков, фирм), неправительственных организаций (религиозных, благотворительных) и т.д.

а) В соответствии с Постановлениями, иностранное юридическое лицо, желающее разместить в Киеве офис, должно обратиться в ГДИП, который, предлагает Нерезидентам соответствующие помещения для приобретения или аренды.

А может ли быть случай, когда иностранец (юридическое лицо) через своего знакомого Риелтора подыскал себе помещение самостоятельно, без рекомендаций Генеральной дирекции? Да. Может. Но … Все равно нужно обратиться в ГДИП и получить (или не получить) решение о возможности размещения иностранного юридического лица на этом объекте.

б) В соответствии с Постановлениями иностранное лицо (юридическое) может покупать, арендовать, использовать или реконструировать объект только с согласия ГДИП.

Будьте внимательны, господа Нерезиденты и их Риелторы, при приобретении каких-либо объектов недвижимости. Прежде чем передать аванс и подписать Предварительный договор – обратитесь в ГДИП и получите соответствующее разрешение.

Я хочу обратить внимание уважаемых Покупателей, на то обстоятельство, что для открытия офиса либо иного производственного предприятия необходимо разрешение Службы пожарной охраны. Такое разрешение получить не совсем просто. А они (эти требования) могут быть довольно значительными как по объему работ, так и, собственно, по своей стоимости. Например, инспектор пожарной службы посчитает (исходя из площади объекта и количества работающего персонала) необходимым наличие запасного выхода, системы автоматической пожарной сигнализации с выходом на пост охраны, наличие решеток, легко открывающиеся изнутри, применение негорючих материалов в отделке стен, потолка и пола, и наличие сертификатов на эти материалы; соответствующей электропроводки (силовой и осветительной); возможность удобства эвакуации людей и подъезда пожарных машин и много, много иного.

Наверное, такие требования пожарной службы справедливы и направлены они, в первую очередь, на нашу безопасность и сохранения здоровья.

При аренде, можно и, наверное, нужно внести в Договор аренды пункты, имеющие отношение к пожарной безопасности – кто должен установить пожарную сигнализацию, какова ответственность Арендодателя и Арендатора по поводу соблюдения, каждым в отдельности или совместно правил ППБ.

После приобретения помещения вся ответственность ляжет на руководителя. Он, и только он, несет всю степень ответственности.

Поэтому, я бы рекомендовал перед приобретением нежилого помещения посоветоваться с инспектором Службы пожарной охраны. Желательно с районной и, конкретно, с тем инспектором, в ведении которого находится приобретаемое помещение.

Сделать это можно вполне официально и получить такое же официальное заключение, которое поможет на последующих этапах эксплуатации приобретенного помещения.