Это сладкое слово - собственность. Продолжение. Начало в №2 за 2007.

«Янус- недвижимость» №4 /2007.2.8/

С номера 02’07 мы начали серию статей о «СОБСТВЕННОСТИ» и столь долгий рассказ должен подготовит наших уважаемых Читателей к пониманию супервопроса: «В какой момент переходит право собственности при заключении Договоров отчуждения недвижимости».

1. Разобрались в том, что «право собственности» зиждется на «трех китах»: право владения, право пользования, право распоряжения.

2. Затронули тему: «Первый шаг к успешной купле-продаже квартиры» и определили, что «первый и самый важный шаг» - это выбор Риелтора, которому можно доверить решение такой важной проблемы.

3. Выделили два способа ведения риелторской технологии: авантюрно-наступательный и осторожно-взвешенный. И, безусловно, отдали предпочтение второму – как наиболее профессиональному.

4. Определили, что первые договоренности по «обмену права собственности на деньги» делаются еще на просмотрах, а вторые (самые важные) - при подписании «Предварительного договора».

5. Задали и ответили на вопрос: «Что именно должен проверить Риелтор, на что обратить внимание, какие собрать сведения и на какие вопросы (свои и своих Клиентов) получить ответ.

6. Обратили внимание на то, что собственность – это не только «сладость», но и «риск», и «обязательства», и «ответственность». А при использовании, даже собственной недвижимости имеется целый ряд достаточно серьезных ограничений, таких как сервитут, суперфиций, эмфитевзис и другие.

«Полагаю, что нашим читателям следует разобраться с такими правовыми понятиями, как «документ», «договор», «сделка», «существенные условия договора».

Разберемся в «скучных», но «важных» понятиях.

Конечная цель наших статей: выявить момент перехода права собственности, который наступает при совершении сделки по отчуждению недвижимости в результате заключения и нотариального удостоверения Договоров (купли-продажи, дарения, мены и т.д.).

Поэтому мы и будем разбираться в «скучных» (на первый взгляд) правовых понятиях. Потерпите, уважаемые Читатели и ознакомьтесь с этой статьей.

Из словаря «150 термінів із словника рієлтора», выпущенном еще 1996 году Вашим Автором совместно с Бондаренко А.А. и, к сожалению покойным уже, Куксой В.П. (это был первый словарь в Украине на украинском языке, имеющий отношение к операциям с недвижимостью):

«Договір – угода між двома або більше сторонами (фізичними та/або юридичними особами), яка встановлює для цого учасників відповідні права та обов’язки».

В некоторых случаях, в т.ч. и нотариальных документах понятие «Договір» и «Угода» существуют как бы параллельно.

Хотя, по моему мнению (подчеркиваю «по моему»), есть некоторые различия или нюансы различий.

Выскажу «мнение», которое может оспариваться правоведами и филологами. Но я не тот и не другой. Я – Риелтор!

Угода – “погодження”, “соглашение” (en agreement), - договоренность сторон об условиях сделки.

Договір – «правочин», «сделка» (en deal) - действия граждан и юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязательств.

Я хотел бы написать несколько слов в защиту понятия «сделка». Я обратил внимание на то, что некоторых моих Клиентов, особенно НЕ очень молодого возраста пугает слово «сделка». Эта «пугливость» уходит корнями в «советские» времена и в «советскую» терминологию, а в Гражданском Кодексе есть глава 3, которая так и называется «Сделка» („Правочин”).

Сделками признаются действия граждан и организаций, направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделка – это правомерное (!) действие, совершаемое для достижения разрешенных(!) законом целей (приобретение имущества путем купли-продажи, мены; сдача жилого помещения в поднаем и т.п.).

Сделки бывают односторонние, если для совершения такой сделки достаточно выражения воли одной из стороны (составление завещания, отказ от наследства, выдача доверенности и т.п.), двухсторонние, когда для совершения сделки требуется совпадение волеизъявления двух сторон (купля-продажа, аренда, подряд), и многосторонние, когда выражается воля трех и более сторон (договор о совместный деятельности).

Поговорим о «ДОГОВОРЕ» более обстоятельно.

Договор (en agreement; contract; deed) – документ, в котором зафиксировано соглашение сторон об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей.

Очень часто мы употребляем слова и понятия вроде бы знакомые, но всегда ли знаем их определения и понятие? Не всегда. Итак.

Документ (en document) – зафиксированная на материальном (!) носителе информация с определенными реквизитами, получения, сохранения и распространения которой регламентировано в установленном порядке.

Давайте дадим еще одно определение ДОГОВОРА как СОГЛАШЕНИЯ.

Договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских правоотношений.

Договор в гражданском праве представляет собою сделку, которая совершается на основе совпадения воли сторон по поводу определенных прав и обязанностей. Эта воля должна быть взаимной и согласованной, т.е. совпадать как по объему, так и по содержанию.

Например, гражданин продает дом другому лицу, которое хочет дом купить, то есть имеется взаимная(!) воля заключить договор купли-продажи жилого дома. Однако Покупатель не согласен с ценой, установленной Продавцом и предлагает меньшую сумму, на что Продавец не соглашается. В этом примере имеется взаимность воли, но нет ее совпадения, и поэтому договор не может быть заключен. Конечно, воля сторон не может быть согласована по всем мельчайшим деталям, но существенные условия, без которых заключение договора невозможно, должны быть согласованы в самом договоре. Например, очевидно, что без согласования предмета и цены невозможно заключить договор купли-продажи.

Другими словами «договор» - это разновидность (или один из видов) сделок. А если проще: «сделка» - это действие, а «договор» - это документ.

Поэтому грамотный Риелтор скажет: «Я завтра участвую в сделке по купле-продаже», т.е. в действии, но не скажет «Я завтра участвую в Договоре купли-продажи». Это неправильно, т.к. Риелтор не является Стороной Договора, т.е. Документа.

Как уже поняли наши Читатели, существует несколько определений Договора.

Я считал полезным описать разные определения, в зависимости от того, что считать в ДОГОВОРЕ главным: количество «ВОЛЬ» или количество «СТОРОН».

Термин «договор» употребляется в гражданском праве в нескольких основных значениях.

Во-первых, договор — это соглашение двух и более сторон (см. выше). С этой точки зрения договор является сделкой — юридическим фактом или основанием возникновения обязательства.

Во-вторых, договор — это само обязательственное правоотношение (права и обязанности), возникающее из соглашения сторон. С этой точки зрения говорят о договоре-правоотношении.

В-третьих, договор — это документ, фиксирующий факт возникновения обязательственного правоотношения.

Поскольку мы в большей степени говорим о «Договоре купли-продажи», то давайте разберемся, что это за Договор.

Поскольку договора являются разновидностью сделок, то на них распространяется такое же деление на различные виды (консессуальные и реальные, возмездные и безвозмездные и т. д.). Здесь приведем лишь такую классификацию, которая применяется к договорам и не имеет отношения к односторонним сделкам.

В зависимости от необходимого для заключения договора количества лиц, они (договоры) подразделяются на двусторонние и многосторонние.

Двусторонниминазываются договора, для заключения которых требуется воля двух контрагентов (например, договор купли-продажи) (см. выше «двухсторонние сделки»).

Многостороннимиименуются договора, для заключения которых требуется воля более двух участников (например, договор о совместной деятельности).

В зависимости от оснований для заключения договора подразделяются на свободные и обязательные.

Свободнымипризнаются такие договоры, заключение которых всецело зависит от усмотрения сторон.

Обязательнымиименуются договоры, которые подлежат заключению, независимо от усмотрения сторон (одной стороны).

В зависимости от юридической направленности договоры подразделяются на основные и предварительные.

Основнымявляется договор, который непосредственно порождает и обязанности сторон, связанные с перемещением материальных благ: передачей имущества, выполнением работ, предоставлением услуг и т. п.

Предварительнымявляется договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

От предварительного договора необходимо отличать договор о намерениях (протокол о намерениях и т. п.), который не порождает каких-либо прав и обязанностей у сторон, а только фиксирует их желание вступить в договорные отношения в зависимости от формы договоры бывают устные и письменные.

Риелторам необходимо очень хорошо разбираться в технологии «Предварительного договора», т.к., именно этот Договор, по моему мнению, есть основа всей риелторской технологии.

В зависимости от характера распределения прав и обязанностей между сторонами все договоры подразделяются на односторонние и двусторонне обязывающие (взаимные).

Должен признать, что приведенная классификация не является исчерпывающей, но тем, кто не поленился ее прочитать, она многое прояснит. Итак, по поводу проведенной классификации – Договор купли-продажи является:

Часто встречается такая ситуация.

Одна из Сторон Договора купли-продажи просит Нотариуса внести изменения в Договор, т.е., учесть пожелания одних из участников Договора либо его Риелтора.

Если нотариус на предложение одной из Сторон внести изменения в приготовленный им проект Договора, ответит отказом , ссылаясь на норму, что форма и содержание Договора строго регламентированы законом - знайте: нотариус Вас обманывает.

ГК Украины особо выделяет и раскрывает ТОЛЬКО существенные условия Договора («істотні умови договору”).

Купля-продажа жилья является договорным обязательством и в самом общем виде представлена в ГК Украины. Правила о нота­риальном удостоверении договора купли-продажи жилья изложены в За­коне Украины "Про нотаріат", "Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України" и других нормативных актах.

Безусловно, нельзя общие правила сделок по купле-продаже имущества применять «слепо» к недвижимости.

В следующем номере журнала «Янус» мы поговорим о существенных условиях Договора. Их там не так уж и много:

• предмет Договора;

• цена.

Все остальное должно быть обстоятельно оговорено, но без соблюдения какой-то особой формы.

Поэтому Риелтор имеет право вмешиваться в составление и корректировку Договора, а Нотариус не должен ему мешать.