№ 8. Я ЖЕЛАЮ …

«Недвижимость - Комфорт» №8 /2008.2.15/

 Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печатались серии статей под названием «Я желаю продать квартиру» и «Я желаю купить квартиру».

На сайте Центра «МЕГОКОН-В» www.megokon-v.com можно прочитать все мои статьи (более 800) и задать мне, Винокуру Владимиру Исаковичу, различные вопросы, интересующие моих Читателей.

C номера 06’08 мы начали новую тему, актуальность и важность которой очень значительны для наших Читателей:

Прошу обратить внимание: не «Кредит на жилье», как пишут многие Банки в своих рекламных материалах, а именно: «Жилье в кредит».

Дело в том, что Клиенту сам «кредит» не нужен – ему необходимо «жилье», а «кредит» есть только инструмент к приобретению жилья.

В номере 07’08 мы назвали ориентировочный перечень вопросов, которые мы будем обсуждать в процессе нашего разговора об ипотеке.

Несколько абзацев из прошлого номера:

«Мне, далеко не однажды приходилось сталкиваться с ситуацией, когда потенциальные Покупатели не имели ни малейшего представления или же знали очень мало о том, на что им следует обратить внимание заранее, до того, как они подпишут договор на покупку недвижимости».

«Знание законов и актов, регулирующих рынок недвижимости, является обязательным условием, также как, и определение правильной стратегии и тактики при выборе кредита».

Подумайте о своих родственниках или знакомых, которые только собираются приобрести свой первый дом или уже начали инвестировать в недвижимость. Некоторые из них смелые и напористые, другие - тихие и робкие. Одни являются владельцами компаний с высоким оборотом или просто занимаются частной деятельностью, другие остаются законопослушными работниками в течение всей своей жизни.

Но что общего имеют все те, кого мы перечислили? Практически ничего - за исключением того, что в какой-то момент своей обычной занятой жизни они решили, что надо что-то поменять, прекратить «плыть по течению» и начать серьезно думать о своём будущем.

Для одних - это может быть приобретение своего первого дома или квартиры. Для других - это обеспечение дополнительного дохода при выходе на пенсию с помощью инвестирования в недвижимость и т.д. Надеюсь, что Читатели, которые прочитают эти статьи, будут ориентироваться в ипотеке и будут знать, что делать с наибольшей пользой для себя.

Наше путешествие в прошлое ипотеки следовало бы начать с 594 года до нашей эры, когда архонт Солон ввел этот термин в обращение. Тогда ипо­текой назывался камень или столб, которые устанавливались на краю зало­женного земельного участка или дома с записью о том, что владелец этой недвижимости взял деньги в долг под ее залог и обязуется вернуть в указан­ный срок. Ипотеку имели и в Древнем Риме, и в средневековой Европе, и в Европе капиталистической.

Но нашим Читателям, наверное, будет интересно узнать, что в дореволюционной Рос­сии ипотека тоже существовала, причем развита она была ничуть не хуже, чем в соседних странах.

Ипотечное кредитование в России и, соответственно, в Украине, зарождалось вместе с возникнове­нием права частной собственности на землю. Еще в XIII веке существовал заклад. К XV веку относятся упоминания о возможности вторичного за­клада имения в другие руки. В XVI веке широкое распространение практи­ки залога земли привело к тому, что одни и те же наделы могли заклады­ваться многократно разным кредиторам или же в залог отдавались чужие земли. В XVIII веке, а именно в 1754 году, были организованы первые Госу­дарственные кредитные.

Первое настоящее ипотечное кредитное учреждение, в котором креди­ты выдавались на длительный срок под залог недвижимости, появилось по­сле 28 июня 1786 года, когда был издан манифест об учреждении Государст­венного заемного банка. Прежние дворянские банки были упразднены, кре­диты стали выдаваться на 20 лет под 8% годовых. С ипотекой связано и за­рождение страховых операций в России. Созданная в 1786 году Страховая экспедиция была первой организацией, предназначенной для страхования отдаваемых в залог каменных домов.

Отмена крепостного права в 1861 году вывела ипотеку на новый уро­вень. 22,5 миллиона бывших крепостных крестьян должны были выкупить земельные участки общей рыночной стоимостью 544 миллиона рублей. Для этого государство предоставляло им ссуду в размере 80% от стоимости на­дела, оставшиеся же 20% крестьянин должен был внести сам. Ссуда выдава­лась на 49 лет под 6% годовых. Для обслуживания этого огромного ипотеч­ного рынка стали создаваться частные кредитные учреждения. Вместо го­сударственных кредитных институтов учреждались земские банки. Санкт-Петербургское городское кредитное общество, созданное в этом же году, стало первой частной организацией, предоставлявшей кредиты на длитель­ный срок. Через два года, в 1863 году, организовано Общество взаимного кредита.

С 1864 года появляются акционерные коммерческие банки, а с 1872 — акционерные земельные банки. К началу XX века акционерные земельные банки добились лидирующего положения в системе земельно­го кредитования Российской империи. На их долю приходилась треть от общего объема выдан­ных ипотечных ссуд и третья часть из всех заложенных земель. Кредит в акционерных земельных банках предоставлялся закладными листами — ценными бумагами, высоко котировавшимися на бирже. За все время сво­его существования, вплоть до октябрьской революции 1917 года.

Так же как и акционерные земельные банки, созданный 3 июня 1885 го­да «для поддержания землевладения потомственных дворян» Государствен­ный дворянский земельный банк выдавал ссуды посредством закладных ли­стов. Ссуды выдавались на 36 лет 7 месяцев (под 6 %) и 48 лет 8 месяцев (под 5 %), а с 1890 года можно было получить кредит на 66,5 лет!

В отличие от Дворянского и частных банков, в которых не было четко оговорено назначение выдаваемого кредита, созданный 18 мая 1882 года Крестьянский поземельный банк выдавал целевые ссуды — исключительно на покупку крестьянами земли у землевладельцев.

Большое влияние на деятельность Крестьянского банка оказали денеж­ная реформа С.Ю. Витте и аграрная реформа П.А. Столыпина.

Напомним, что суть реформы С.Ю. Витте, проведенной в 1895 — 1898 го­дах, состояла в принятии в качестве основной денежной единицы Российской империи золотого рубля, содержавшего 0,774 г. золота. Казалось бы, этот факт на­прямую не связан с развитием земельных кредитных отношений и деятель­ностью Крестьянского банка. Однако именно укрепление рубля способст­вовало бурному развитию в Российской империи цивилизованных ипотечных отношений и, главное, — выходу ипотечных ценных бумаг «на между­народную арену». Дело в том, что введение золотого стандарта, с одной сто­роны, открыло новые возможности для получения кредитов на европей­ских денежных рынках, но, с другой стороны, потребовало от правительст­ва постоянно заботиться об обеспечении рубля золотом.

Продолжим тему в следующем номере.