№ 19. Я ЖЕЛАЮ …

«Недвижимость - Комфорт» №19 /2008.4.25/

Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печатались серии статей под названием «Я желаю продать квартиру» и «Я желаю купить квартиру».

На сайте Центра «МЕГОКОН-В» www.megokon-v.com можно прочитать все мои статьи (более 800) и задать мне, Винокуру Владимиру Исаковичу, различные вопросы, интересующие моих Читателей.

C номера 06’08 мы начали новую тему, актуальность и важность которой очень значительны для наших Читателей:

В предыдущих номерах мы вспомнили историю ипотеки со времен греческого архонта Солона и до наших дней, а так же познакомились с некоторыми правовыми понятиями, знания о которых нужны нам для лучшего понятия ипотеки:

·        обязательства;

·        кредитор;

·        должник;

·        угода;

·        договор;

·        сделка;

·        документ

Начали рассматривать существенные условия Договоров купли-продажи и познакомились с таким наиважнейшим существенным условием, как предмет договора.

«Предметом договора купли-продажи недвижимости является индивидуально определенная вещь: одноквартирный жилой дом, квартира многоквартирного дома, их часть, гараж, производственное здание, и пр. Количество и качество индивидуально определенной вещи должны быть четко определены. Такое определение в настоящее время делают на основании адресных данных и соответствующих сведений. Эти данные должны быть определены в договоре купли-продажи».

Существуют ли какие-либо законодательные требования к описанию объекта недвижимости?

Украинское законодательство в деталях не конкретизирует критерии описи объекта, отчуждаемого согласно Договору. Однако, это имеет существенное значение для безошибочного определения объекта недвижимости на местности. "Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України" ограничивается только перечнем необходимых для отчуждения документов и тех документов, которые признаются как правоустанавливающие, без акцентирования внимания на самой описи критериев, которые подлежат отображению в Договоре.

В БТИ ведется инвентаризационное дело, где имеется план объекта и указываются сведения о земельном участке, на котором находится объект; наименованние строений, сооружений и их литеровка; материал стен каждого строения и сооружения; размер жилой и нежилой площади; стоимость строений и сооружений по данным инвентаризации с учетом действующей индексации; процент износа; В Договоре указываются только ссылки на те буквы (условные обозначения), которые отображены в справке-характеристике. В Договоре купли-продажи обычно перечисляются отдельные помещения в доме и наружные строения со ссылкой на буквы (условные обозначения помещений), которые указаны в плане постройки. Такая привязка в Договоре сделана для того, чтобы избежать дальнейших споров между сособственниками или облегчить суду возможность свободно решить дело. При отчуждении части жилого дома или квартиры в тексте договора они указываются в простых дробях (1/4; 2/3 и т.д.).

Самой подробной и казуистической является процедура описи предмета договора купли-продажи жилья в англосаксонской системе права. В Великобритании и США непосредственно в договорах по отчуждению строений до мельчайших подробностей описывается географическое положение недвижимости и определяются признаки земельного участка, на котором она расположена с привязкой по расстоянию к соседним объектам (дорогам общественного пользования, возвышений, водных массивов и пр.)

Подобная казуистичность описи жилья в Договоре, несмотря на всю громоздкость, позволяет избежать ошибок при отчуждении объекта недвижимости, когда воля приобретателя формируется неправильно в следствие того, что ему демонстрируют другой объект. Известны случаи, когда недобросовестный отчуждатель изменял таблички с номерами квартир, домов, названиями улиц и демонстрировал приобретателям совершенно иной объект, результатом чего становятся сделки с искажениями воли приобретателя и дальнейшие судебные споры.

Поскольку нотариус не требует точного описания предмета Договора, то эту задачу должен решить Риелтор путем подписания дополнительных материалов, документов, протоколов и т.п., которые можно бы было предъявить суду при возникновении каких-либо споров.

Более того, эти материалы, подписанные Сторонами Договора и Риелтором, должны остаться у Покупателя.

Следующее существенное условие — цена. Цена жилья – это определенная денежная сумма, которая обусловлена в Договоре и выплачивается Покупателем Продавцу за полученное в собственность недвижимое имущество. Ст. 632 ГК Украины устанавливает общее правило, когда цена в Договоре встанавливается по договоренности сторон.

Должен заметить, что „цена” и „стоимость” – не одно и то же. В Договоре купли-продажи указана „цена” , а в рекламе - „стоимость”.

1. Ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

2. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

3. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

4. Якщо ціна у договорі не встановлена і не може бути визначена виходячи з його умов, вона визначається виходячи із звичайних цін, що склалися на аналогічні товари, роботи або послуги на момент укладення договору.

Продолжим разговор в следующем номере.