Налоговый залог и залог имущественных прав
«Недвижимость - Комфорт» №16 /1970.1.1/
(Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?.)
В номере 24?2002 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г. Около 200 статей.
На сайте Центра ??МЕГОКОН-В?? http://www.uarealt.net/megokon, можно прочитать все мои статьи (более 300) и задать мне, Винокуру Владимиру Исаковичу, различные вопросы, интересующие моих Читателей.
Более года (с номера 13?02) тема моих статей ИПОТЕКА. Мои Читатели (постоянные) разобрались во многих проблемах ипотеки, т.к. в каждом номере, а их уже около трех десятков, (по ипотеке) рассматривается конкретная тема, имеющая самое непосредственное отношение к ипотеке. (Распределение тем, имеющих отношение к ипотеке, по номерам приведено в номере 14?03)
С 14 номера за этот год я вернулся к более детальному разговору о ЗАЛОГЕ, т.к. считаю, что понимание моими Читателями всех тонкостей залоговых отношений чрезвычайно важно.
Определение залога- 14?03
Перечень имущества которое не может быть залогом ?14?03
Деньги и валютные ценности, как предмет залога- 15?03
Залог ценных бумаг- 15?03
В этом номере я хотел бы поговорить о двух видах залога:
налоговый залог и залог имущественных прав.
Несколько слов о налоговом залоге.
Уже сейчас некоторые банки требуют от потенциальных Заемщиков, желающих получить кредит под залог имеющейся у них недвижимости, справку из налоговых органов по отсутствию налогового залога.
Что же такое налоговый залог?
Налоговый залог - напрямую связан с налоговой задолженностью, которая есть - сумма неоплаченных в установленные сроки налогов, сборов, обязательных платежей, а также неналоговых платежей в бюджет и в государственные целевые фонды, пени, штрафы и другие санкции, предусмотренные законодательством и предполагаемых за несвоевременную уплату налогов и сборов.
Со дня возникновения налоговой задолженности все имущество и имущественные права плательщика налога, а относительно физического лица - субъекта предпринимательской деятельности - имущество и имущественные права, которые используются им для своей предпринимательской деятельности, находятся в налоговом залоге.
Как-бы в подтверждение наших рассуждений. Минюст издал Приказ ?76/5 от 03.07.02 "Про внесення змін та доповнень до інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України".
В приказе есть такой абзац:
"Договори про заставу нерухомого або рухомого майна, майнових та немайнових прав посвідчуються нотаріусом за умови подання документів, які підтверджують право власності (право вимоги) на майно, майнові та немайнові права, що заставляються, після перевірки відсутності податкової застави за даними Державного ре?стру застав рухомого майна. При посвідченні договорів застави нерухомого майна також перевіря?ться відсутність заборони відчуження або арешту цього майна за даними ?диного ре?стру заборон відчуження об'?ктів нерухомого майна".
Как говорится ?процесс пошел?.
Поэтому я так подробно рассказал о налоговом залоге
А теперь более подробно о таком понятии как ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ.
Почему я уделяю этому залогу такое внимание? Объясню.
Этот вид залога сегодня применяется практически всегда при залоговых отношениях, когда предполагается приобретение квартиры:
а) на первичном рынке - до получения Заемщиком прав на имущество (квартиру).
б) на вторичном рынке - до регистрации Договора купли-продажи, т.е. регистрации права собственности на имущество.
Пока не понятно? Потерпите, уважаемые Читатели, и прочтите эту статью.
Давайте разберем все правовые понятия которые составляют словосочетание "залог имущественных прав".
1). Залог. О залоге мы говорили уже в номере 14'03 (но кратко), - это один из способов обеспечения обязательств.
2). Имущество. Давайте посмотрим несколько определений имущества.
Имущество ? обладающие полезностью вещи, объекты владения физическими или юридическими лицами.
Недвижимое имущество (Immovable property) - имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение: здания, сооружения, земельные участки и иное имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней.
Бесхозяйное имущество - в гражданском праве - имущество, не имеющее собственника или собственник которого неизвестен.
Выморочное имущество - имущество, оставшееся после владельца, умершего без наследников, и поступающее в доход казны.
Биржевое имущество (Exchange property) - средства биржи, формирующиеся за счет:
- паевых вступительных и ежегодных членских взносов;
- гарантийных взносов,
- сборов с биржевых операций;
- сборов за услуги;
- штрафов и др.
Движимое имущество (Движимость) - вся номенклатура имущества кроме земли и связанных с нею строений, зданий и сооружений.
Застрахованное имущество (Insured property) - материальные ценности, на которые распространяется обязательное страхование или договор добровольного страхования. Застрахованное имущество может быть представлено одним предметом или совокупностью предметов.
Имущество акционеров (Средства акционеров). (Shareholders equity) - отраженная в балансе остаточная стоимость претензий всех акционеров: все активы АО минус все обязательства АО.
Конкурентное преимущество (Competitive advantage) - активы и другие достоинства фирмы, дающие ей преимущество над конкурентами.
Лизинговое имущество - имущество, переданное в лизинг. Лизинговое имущество в течение всего срока действия договора лизинга является собственностью лизингодателя, за исключением имущества, приобретенного за счет бюджетных средств.
Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе. Общее имущество находятся в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев).
Казалось бы, что имущество (в первом приближении) - это объекты, деньги и другие вещи, которые можно, как говорится, "пощупать". Но понятие имущества шире понятия вещь. Это не только "вещь" или "несколько вещей" - это гораздо шире:
имущество - материальные блага, которые являются объектом вещевых прав; например: право собственности, право полного хозяйственного ведения, право оперативного управления и др.
имущество - совокупность имущественных прав и обязательств конкретного лица.
В этом значении употребляют понятие "наследственное имущество", или когда речь идет о защите какого-либо имущественного права, например: в нормах про охрану имущества лица, которое без вести отсутствует.
Если уж мы, уважаемые Читатели, так подробно все "разжевываем", то давайте разберемся, а что же такое право.
3) Право - это система установленных государством общеобязательных правил (норм) поведения, которые выражают волю доминирующей в обществе части населения и которые направлены на урегулирование общественных отношений относительно к этой воле.
Право, как и Государство - категории исторические. Изменение общественного строя может привести к изменению сути Государства и соответственно права.
А теперь.
4) Имущественные права - это субъективные права участников правоотношений, которые связаны с владением, пользованием и распоряжением имущества, т.е. с собственностью.
А) Давайте рассмотрим ситуацию при приобретении квартиры на первичном рынке, т. е. когда некое лицо хочет построить себе квартиру, т.е. инвестировать деньги в строительную компанию, которая и построит ему эту квартиру. Но всей суммы нет. Что же делать ?
Взять кредит в Банке, т.е. заключить с Банком кредитный Договор, а деньги сразу передать строительной компании и таким образом инвестировать строительство - стать Инвестором. В этом случае Инвестор становится Заемщиком, Должником. А что же он может передать в залог Банку? Может быть у него (Заемщика) есть другое имущество, например, дом или другая квартира? В этом случае Банк возьмет в залог эту недвижимость.
А если "другого" имущества нет. Что же есть у Должника? Какое имущество? Имущества нет, но есть имущественные права.
Имущественное право собственности на денежную сумму (инвестицию), которая находится у строительной компании и право получить в собственность квартиру, после того как она будет построена и на нее будут получены правоустанавливающие документы.
После этого сама квартира может быть передана в залог, а пока в залог могут быть переданы выше указанные имущественные права.
Б) Другая ситуация. Некое лицо приобретает квартиру на вторичном рынке. Часть денег это лицо берет в Банке в виде денежного кредита. А что же он может дать в залог? Конечно ту квартиру, которую он приобрел. Но?Рассмотрим подробно.
Покупатель приобрел квартиру. Как правило, этот акт происходит в помещении Банка, в котором Покупатель берет кредит и передает его Продавцу в виде оплаты за квартиру. Право собственности перешло к Покупателю при нотариальном удостоверении Договора купли-продажи. Так почему квартира сразу не может быть передана в залог? А потому, что существует некий порядок и определенный набор документов на объект залога, при подписании Договора залога:
- Договор купли-продажи, зарегистрированный БТИ;
- Справку- характеристику БТИ на объект залога, но уже с новым Владельцем.
Для получения этих документов требуется некоторое время - около десяти дней.
В этот период кредит уже выдан, а квартира в залог еще не передана. А что же может Банк взять в залог? Может взять в залог имущественное право на владение квартирой, которое у Покупателя уже есть.
Именно по этому я так подробно рассказал моим Читателям о залоге имущественных прав.
В следующих номерах мы продолжим разговор об ипотеке.