№ 28. Я ЖЕЛАЮ …

«Недвижимость - Комфорт» №28 /2008.7.4/

Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печатались серии статей под названием «Я желаю продать квартиру» и «Я желаю купить квартиру».

На сайте Центра «МЕГОКОН-В» www.megokon-v.com можно прочитать все мои статьи (более 800) и задать мне, Винокуру Владимиру Исаковичу, различные вопросы, интересующие моих Читателей.

C номера 06’08 мы начали новую тему, актуальность и важность которой очень значительны для наших Читателей:

В предыдущих номерах мы вспомнили историю ипотеки со времен греческого архонта Солона и до наших дней, а так же познакомились с некоторыми правовыми понятиями, знания о которых нужны нам для лучшего понятия ипотеки, поговорили о различных «стоимостях» и более подробно – о РЫНОЧНОЙ и ЛИКВИДАЦИОННОЙ стоимости, т.к. именно эти экономические факторы очень важны при определении размера кредита. Обсудили такое важное понятие, как «Существенные условия Договора». Разобрались с диспозитивными нормами и императивными нормами в Договорах, в т.ч. и Договорах купли-продажи недвижимости.

Последний абзац предыдущего номера был таким:

«Составление Договоров, а особенно, договоров купли-продажи недвижимости – непростое дело. В Договорах должно быть отображено много условий. Их цель – сделать Договора однозначными, т.е., такими, в которых все учтено и нет места для «двойного» толкования. При этом, в каждом конкретном Договоре эти условия могут разниться. Появляется понятие – случайные условия».

Случайнымипризнаются такие условия Договоров, которые изменяют либо дополняют обычные условия. Иначе говоря, не будучи необходимыми для всех вообще Договоров определенного типа, случайные условия содержат согласованные Сторонами положения, которые могут не совпадать с диспозитивными нормами закона или обычаями. Случайные условия приобретают юридическую силу, лишь если они включены в текст самого договора. Например, дата освобождения квартиры или дата снятия Продавцов с регистрации.

Нередко отдельные условия письменного договора по различным причинам сформулированы нечетко или неполно, что может вызвать разногласия между сторонами и необходимость толкования содержания договора. Содержание договора может быть истолковано как непосредственно сторонами (стороной), так и по их требованию (требованию одной стороны) судом. При толковании содержания договора применяются следующие правила:

В первую очередь принимаются во внимание одинаковое для всего содержания договора значение слов и понятий, а также общепринятое в соответствующей сфере значение терминов.               Например, если употреблены термины «расположение» или «размещение», то они относятся к юрлицам. А термин «пребывание» - относится к физлицам. Часто из-за неправильного употребления слов и терминов бывают проблемы.

Во вторую очередь, при невозможности определить действительную волю лица, совершившего договор после толкования буквального значения слов и терминов, а также путем сравнения частей договора, во внимание принимаются цель договора, содержание предварительных переговоров, сложившаяся практика отношений между сторонами, обычаи делового оборота, дальнейшее поведение сторон, текст типового договора и другие обстоятельства, имеющие существенное значение.

Мы разобрались с Договорами и можем опять вернуться к теме «Ипотечного кредитования», но прежде, разберемся с такими правовыми понятиями:

o       Кредит и Кредитный Договор;

o       Займ и Договор займа.

Кредит (лат. creditum – заем, долг) – такие отношения, которые связаны с передачей денег или материальных ценностей во временное пользование на условиях их возврата. Основные формы Кредита:

2) Потребительский Кредит, используемый как в денежной, так и в товарной форме. Его можно рассматривать (с некоторой условностью), как один из видов купли – продажи, когда право собственности возникает у Покупателя еще до полной оплаты т.е. с момента передачи вещи Продавцом Покупателю, а стоимость товара погашается частями. Сейчас многие товары продаются в кредит: автомашины, оргтехника и недвижимое имущество, в частности квартиры. Ну, об этом позднее.

Давайте более подробно рассмотрим Банковский кредит (долее Кредит), который можно рассматривать, как одну из форм движения капитала и который дает доход (процент) и предоставляется юридическим лицам и гражданам.

·        оборачиваемость денег (деньги должны вернуться);

·        срочность (кредит должен иметь срок погашения);

·        целевое назначение (кредиты выдаются, как правило, под конкретное приобретение либо под конкретную программу);

·        обеспечение (обязательство по возврату кредита должно быть обеспечено).

Существует и форма выдачи Кредита без обеспечения. Они называются «бланковые кредиты». Как правило такие Кредиты выдаются Банками крайне редко и исключительно своим Клиентам и Акционерам.

4) Кредиты делятся на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Мы разобрались с тем, что возможно брать деньги в долг, а долг нужно отдавать, т.е. выполнять свои обязательства. Какие же есть методы (способы) обеспечения выполнения обязательств. Их не очень много. Для обеспечения исполнения обязательств существует такие способы, как ЗАДАТОК, ЗАЛОГ и ПОРУЧИТЕЛЬСТВО. Я полагаю, что целесообразно будет разобраться сперва со всеми видами (способами) обеспечения обязательств, а затем уже посмотреть, как можно применять их в операциях с недвижимостью. Перейдем к способам обеспечения выполнения обязательств. Такими способами являются:

·        Задаток;

·        Залог;

·        Поручительство.

Продолжим разговор в следующем номере.