Новый Закон "Об ипотеке", закладная
«Недвижимость - Комфорт» №17 /1970.1.1/
(Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?.)В номере 24?2002 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г. Около 200 статей.
На сайте Центра ??МЕГОКОН-В?? http://www.uarealt.net/megokon, можно прочитать все мои статьи (более 300) и задать мне, Винокуру Владимиру Исаковичу, различные вопросы, интересующие моих Читателей.
Более года (с номера 13'2002) я пишу об ИПОТЕКЕ.
Распределение статей по этой теме приведено в номере 14'03.
Ипотечное кредитование - мощный фактор на рынке недвижимости. В моей статье "Семь источников и семь составных частей увеличения стоимости жилья" (номер 02 за 2003г) одним из "источников" и "составной частью" было:
"Увеличение количества квартир, приобретаемых по схеме ипотечного кредитования".
Поэтому столь серьезное внимание я уделяю развитию этой темы уже примерно в 30 номерах и считал, что скоро закончу писать об ИПОТЕКЕ и перейду к другим не менее важным темам рынка недвижимости, о которых пишу с 1996 года, 2 раза в месяц. И вероятно, следующая тема будет "Безопасность рынка недвижимости". А пока - ипотека. Я много работаю на ипотечном рынке, сотрудничаю с пятью Киевскими банками. Недавно я проводил семинар с руководителями отделений УкрСиббанка. Основной темой было объединение банковских и риелторских технологий для создания максимальных удобств потребителям рынка ипотечных услуг, т.е. Вам, уважаемые Читатели. Участники семинара единодушно пришли к мнению, что ипотека для приобретения квартиры как на первичном, так и на вторичном рынках ? это не финансовая операция и не риелторская, а финансово-риелторская. И успех принесет объединение опыта, знаний и усилий как финансистов, так и риелторов.
У меня нет другого выхода, как продолжить рассказ об ипотеке, так как произошло довольно значительное событие в Украине, которое на ближайшие годы определит "правила игры" на рынке ипотечных услуг.
1. Верховная Рада Украины после третьего чтения приняла Закон Украины "Об ипотеке". Из 430 депутатов, присутствовавших в зале "за" Закон проголосовали - 307. Это фракции: "Наша Украина", "Регионы Украины, ППУ, "Трудовая Украина", НДП, Аграрии, Группы "Демократические инициативы", "Народовластие", "Народный выбор".
Несколько высказываний по этому поводу, опубликованных в печати:
- Сергей Тигипко, Председатель Правления НБУ
?Прийняття Закону ?Про іпотеку? дасть новий імпульс розвиткові сфери кредитування. Я готовий сьогодні поставити свічку за здоров?я депутатів Верховної Ради, які проголосували за прийняття Закону ?Про іпотеку?
- Людмила Закревська, заступник Голови постійної Комісії Київради з питань містобудування та землекористування.
?Верховною Радою прийнятий дуже важливий закон. Закон ?Про іпотеку? означа?, що земля у нас може бути окремим специфічним ресурсом, яким, власне, вона ? у всьому світі, ? ресурсом, під який можна брати кредити?
- Роман Чумак, Заместитель Председателя Правления АКИБ "УкрСиббанк"
?Мы позитивно оцениваем принятие данного Закона, поскольку украинский рынок ипотечного кредитования, переживающий этап становления, остро нуждается в создании прозрачных и общепринятых правил функционирования.?
- Сергей Злыдень, Председатель Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.
?Мы сейчас стоим на пороге действительно кардинальных изменений на рынке недвижимости: принят Закон ?Об ипотеке?
2. В Новом Законе много отличий от Закона "О залоге", которым сегодня мы пользуемся.
Я хотел бы достаточно подробно осветить Новый Закон, т.к. он будет определять ипотечную политику в Украине на ближайшие годы.
Сегодня я хотел бы поговорить о новом понятии для многих наших граждан.
Это - ЗАКЛАДНАЯ
3. Что же такое Закладная?
Закладная - это долговая ценная бумага, которая подтверждает безусловное право ее владельца на получение от должника выполнения по основному обязательству, при условии, что оно подлежит выполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства ? право обратить взыскание на предмет ипотеки.
Давайте вспомним, а что такое "ценные бумаги".
Ценные бумаги - надлежащим образом оформленные документы, выражающие имущественные отношения в обществе и подтверждающие право ("титул") на определенное имущество или денежную сумму. К Ценным бумагам относятся: паи, акции, облигации, векселя, чеки, сертификаты (депозитные и инвестиционные), сберегательные боны, коммерческие документы и т.д.
Появилась на современном этапе новая "ценная бумага" - Закладная.
4. Всегда ли оформляется закладная? Нет. Она оформляется только тогда, когда ее выпуск предусмотрен Договором об ипотеке. Чтобы было понятно, объясню так.
Между Банком и Заемщиком заключается "Договор ипотеки" о том, что Банк выдал Заемщику кредит, а в залог взял квартиру для обеспечения этого кредита.
Банк оформил некий специальный документ, который называется закладная и этот документ свидетельствует передачу имущества, в нашем случае - квартира в ипотеку.
В Законе "Об ипотеке" есть статья 20 "Заставна".
Эта статья, статья 21 ?Форма і зміст заставної? и статья 22 ?Умови реалізації прав та виконання обов?язків, що випливають із заставної? регулируют действия с Закладной.
Закладная существует в одном экземпляре и передается залогодержателю (Ипотекодержателю) т.е. Банку.
5. Что же должно быть обозначено в Закладной?
1). Слово "Заставна"
2). Для юридических лиц:
- наименование, месторасположение и идентификационный код в Едином Государственном Реестре предприятий и организаций.
3). Для физических лиц:
- фамилия, имя и отчество, адрес регистрации, номер идентификационного кода в Государственном Реестре физических лиц.
4). Номер и дата Договора, на основании которого возникло основное обязательство.
5). Название документа, удостоверяющего право собственности.
6). Описание предмета ипотеки.
7). Содержание, условие и сроки исполнения основного обязательства Заемщика.
8). Отметка о государственной регистрация Закладной.
6. Какие действия можно производить с Закладной?
1). Закладная может быть передана ее Владельцем (Банком) любому другому лицу.
Теперь ею будет владеть другое лицо, которое имеет те же права (по отношению к Заемщику), что и предыдущий Владелец (Ипотекодержатель).
Закладная передается путем совершения индоссамента.
Появилось новое слово, давайте рассмотрим.
Индоссамент ? сделка, удостоверяющая волю векселедержателя (индоссанта) передать принадлежащее ему право собственности на вексель, а также - передать сам вексель и вытекающие из него права безусловно и в полном объеме.
Совершение индоссамента узаконивает лицо, в пользу которого он совершен (индоссата), в качестве уполномоченного по векселю, и обязывает должника по векселю чинить исполнение в его пользу.
Индоссамент - в узком смысле - передаточная надпись на векселе. (In dosso - на спине).
2). Закладные могут обеспечить выпуск ипотечных ценных бумаг - ипотечных облигаций и ипотечных сертификатов.
3). С помощью Закладных можно производить многие действия, которые регулируются Законом, в частности Разделом III ?Перехід прав за іпотечним договором і заставною?.
7. Читатель видит, что Закон открыл новые возможности в сфере риелторского, финансового и банковского законодательства, создал новые финансовые инструменты.
8. В следующем номере мы продолжим разговор о принятом Законе "Об ипотеке"