Раздел V ?Задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки?
«Недвижимость - Комфорт» №20 /1970.1.1/
(Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?.)В номере 24?2002 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г. Около 200 статей.
На сайте Центра ?МЕГОКОН-В? http://www.megokon-v.com можно прочитать все мои статьи (более 300) и задать мне, Винокуру Владимиру Исаковичу, различные вопросы, интересующие моих Читателей.
И снова ? про ипотеку. Уже более Года, с номера 13?02.
Подробный перечень тем, которые мы затрагивали в наших публикациях ?Об ипотеке?, приведен в номере 18?03.
С номера 17?03 мы ведем разговор о новациях в украинской ипотеке, декларированных в Новом Законе ?Об ипотеке?, который начинает действовать с 01 января 2003 года и, вне всякого сомнения, будет определять ипотечную политику в Украине.
Хотел бы напомнить: согласно нашей договоренности мы разделили наши статьи, как ? бы, на две.
Вначале ? теория, а затем ? практические рекомендации по взятию кредита для приобретения квартиры.
1. Начнем (вернее, продолжим). Теория.
Разговор о Новом Законе.
1) В номере 17?03 мы подробно разобрались с новым для многих понятием ? Закладная.
2) В прошлом номере мы начали разбираться с разделом Закона очень интересным (!) и важным (!) для Читателей.
Раздел V ?Задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки?. Этот раздел определяет отношение Банка и Заемщика в той ситуации, когда Заемщик по каким ? либо причинам (безусловно, уважительным) НЕ может выплачивать кредит.
Мои Читатели уже знают:
- какие основания необходимы для обращения требования на предмет ипотеки;
- как Кредитор (Банк) может (имеет право) взять заложенное имущество в управление;
- порядок уведомления Заемщика о наличии к нему претензий со стороны Банка;
Уважаемые Читатели! В детстве родители нам внушали- долги нужно отдавать.
Теперь мы взрослые и уже Закон обязывает нас возвращать долги (кредиты, займы) своевременно и в полном объеме. А если Заемщик НЕ хочет или НЕ может вернуть долг, то на этот случай и существуют в Законе статьи, определяющие методы возврата долга путем реализации заложенного имущества.
Подробнее.
Статья 37 ?Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки?.
Может быть составлен договор об удовлетворении требований Банка о передаче права собственности на заложенную квартиру. Такой договор ? есть основание для регистрации права собственности в БТИ, т.е. этот Договор может быть правоустанавливающим документом.
Статья 38 ?Право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки?.
Суд может вынести решение о том, что Банк для удовлетворения своих требований к Заемщику, имеет право продать предмет ипотеки (заложенную квартиру) любому Покупателю. А по какой цене? Уважаемые Читатели, читайте внимательно - это важно.
Цена продажи, устанавливается соглашением между Ипотекодателем (Заемщиком) и Ипотекодержателем (Банком), или на основании оценки имущества. Существует ли какой ? то ?уровень? цены? Существует. В Законе он обозначен как ?звичайна ціна?. Нужно понимать, что ?звичайна ціна? - это та цена, которая сложилась на день оценки по объектам аналогичным оцениваемому и в том районе, где объект расположен.
Правильнее было бы назвать эту цену ? ?аналоговая цена?, т.е. цена квадратного метра ?аналоговых объектов?.
И еще я хотел бы, чтобы мои Читатели понимали ? Банку квартира не нужна, ему (Банку) нужны деньги (кредит и проценты по кредиту) поэтому Банк будет продавать объект по цене (стартовой цене) не ниже суммы, которую ему (Банку) должны.
Статья 39 ?Реалізація предмета іпотеки за рішенням суду?.
Суд выносит решение о реализации предмета ипотеки, определяет и декларирует основные ?моменты? по реализации объекта, среди которых определен способ реализации объекта:
- путем проведения прилюдных торгов;
- применением процедуры продажи по Ст. 38. Закона
В Статье 39 есть такой абзац:
?Одночасно з рішенням про звернення стягнення на предмет іпотеки суд з заявою іпотекодержателя вправі винести рішення про виселення мешканців, якщо предметом іпотеки ? житловий будинок або житлове приміщення?.
Вот и появилось ?страшное? словосочетание ?виселення мешканців?.
Но об этом в следующем номере.
2. Как и обещалось - теперь практика. Статья в статье.
?Я желаю взять кредит ? и купить квартиру?.
Такую статью, вернее ?статью в статье? мы начали с номера 18?03 и постараемся ?пошагово? определить поведение и действия (!) семьи, которая решила взять кредит и купить квартиру.
Этап первый. Обдумывание, принятие решения (18?03).
Этап второй. Расчеты (19?03).
В прошлом номере, мы начали разговаривать об ?Этапе втором?.
Семья должна собраться на ?Совет?, думать и считать, и еще раз ?думать и считать?.
Как правило, я участвую в семейных советах своих Клиентов по праву Семейного Риелтора.
Должен заметить, что я никогда (повторяю "никогда") не ?стимулирую? у своих Клиентов решение по приобретению квартиры в кредит, хотя при этом я лишаюсь своего вознаграждения. Но я всегда (повторяю "всегда") ставлю интересы моих Клиентов превыше своих. В этом основа работы Центра "МЕГОКОН-В".
В чем же основа ?семейных расчетов?? Основа расчетов в ?расчетах?, в цифрах, в соотношении Желания (!) и Возможностей (!).
?Прикинем?, т.е. сделаем соответствующие вычисления. Допустим: молодая семья хочет купить квартиру стоимостью примерно 30 тысяч американских долларов (будем писать - ?доллары?). Кредит необходимо взять примерно 15 тысяч долларов.
Давайте представим себе, что сидим мы у меня в офисе Центра ?МЕГОКОН-В? и рассуждаем.
Какую квартиру купить?
Какую же квартиру можно купить в Киеве за 30 тысяч долларов по сведениям на ?09? октября 2003 год?
Объект Цена Район Улица Общая Жилая Кухня Этаж Этажей Стены Пол С/У
1к 29500 Зал/Соломенка Кудряшова 42 19 8,0 3 10 к л р
1к 30000 Лен/Святошин Витрука 52 42 11,0 7 10 к р
1к 29000 Мин/Оболонь Героев Сталинграда пр. 34 17 8,0 10 16 п
1к 29000 Мос/Центр Антоновича 33 0 0,0 1 7 к
1к 29000 Печ/Печерский Киквидзе 37 20 7,6 2 5 к п р
1к 29500 Под/Куреневка Захаровская 42 19 8,5 5 10 к п р
1к 30000 Рад/КПИ Победы пр. 38 19 7,5 8 16 к п р
1к 30000 Хар/Осокорки Вишняковская 42 18 12,0 11 18 к
1оф 30000 Ста/Старокиевский Горького 33 0 0,0 1 7 к с
Объект Цена Район Улица Общая Жилая Кухня Этаж Этажей Стены Пол С/У
2к 30000 Жов/Отрадный Метростроевская 53 36 8,0 1 5 к п р
2к 30000 Печ/Печерский Киквидзе 48 30 7,5 1 5 к п
2к 30000 Рад/КПИ Рыбалко 48 30 6,0 1 5 к п с
2р 30000 Ват/Троещина Закревского 50 30 8,0 3 9 кб л р
2р 30000 Дне/Радужный Ватутина пр. 0 0 0,0 10 16 кб р
2р 30000 Зал/Чоколовка Мишина 42 28 7,0 3 4 к п с
2р 30000 Лен/Святошин Победы пр. 45 30 7,0 5 5 к п с
2р 30000 Мин/Оболонь Приречная 46 28 6,0 1 9 п р
2р 30000 Рад/Нивки Бабушкина 46 29 7,0 6 9 п п р
2р 30000 Хар/Березняки Березняковская 48 31 7,0 1 9 п л р
2р 30000 Шев/Сырец Щусева 50 32 7,0 2 4 к п
2с 30000 Дар/Русановка Энтузиастов 44 29 7,0 6 9 к п р
2с 30000 Зал/Чоколовка Ушинского 44 32 7,0 1 5 к п с
2с 30000 Мос/Центр Дружбы Народов бул. 43 26 5,0 5 5 п п с
2с 30000 Рад/Нивки Щербакова 45 30 8,0 6 9 п п с
2с 29500 Шев/Центр Кудрявский спуск 45 30 6,5 3 5 к п р
Объект Цена Район Улица Общая Жилая Кухня Этаж Этажей Стены Пол С/У
3в 30000 Под/Куреневка Полковая 78 47 8,0 1 9 п л р
3р 29900 Ват/Троещина Сабурова 70 42 8,0 1 9
3р 30000 Дар/Новая дарница Российская 67 44 8,0 2 9 п
3р 30000 Дне/ДВРЗ Марганецкая 65 40 7,8 6 9 п
3р 30000 Лен/Борщаговка Симиренко 74 48 10,0 3 10 к п р
3р 30000 Мос/Теремки-2 Лятошинского 72 42 8,5 12 16 кб п р
3р 30000 Хар/Харьковский Харьковское шоссе 72 42 8,0 1 9 п л р
3р 30000 Шев/Шевченковский Гречко 60 30 22,0 5 5 п
3ср 29500 Жов/Отрадный Лепсе бул. 55 40 6,4 2 9 к п р
3ср 30000 Зал/Зализнычный Монтажников 64 47 8,0 2 2 к р
3ср 30000 Лен/Святошин Витрука 56 41 7,2 1 4 к
3ср 30000 Мин/Минский Макеевская 55 42 6,5 1 5 к п с
3ср 30000 Мос/Московский Науки пр. 59 39 6,5 9 9 к п р
3ср 30000 Хар/Березняки Днепровская набережная 69 48 7,5 8 9 п п р
Какую же квартиру выбрать?
Вернее, какую квартиру я рекомендую приобретать своим Клиентам. Это непростой вопрос и ответ на него зависит от множества факторов.
Несколько выше, мы упоминали, что семья молодая. Допустим, в семье есть ребенок дошкольного или младшего школьного возраста. Молодые супруги работают по найму, своего бизнеса не имеют, работают в частных фирмах. Они хорошие специалисты и ?надеются на лучшее?, но ? я их готовлю к тому, что ?нужно быть готовым к худшему?.
Как Вы думаете, уважаемые Читатели, какую квартиру я посоветую купить моим Клиентам: отличную однокомнатную, нормальную двухкомнатную, посредственную (почти плохую) трехкомнатную или четырехкомнатную, но на окраине или пригороде.
Никогда не угадаете. Я посоветую купить квартиру ? ликвидную. А почему? Об этом в следующем номере.