Разделом V ?Задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки?

«Недвижимость - Комфорт» №21 /1970.1.1/

(Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?.)
В номере 24?2002 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г. Около 200 статей.
На сайте Центра ??МЕГОКОН-В?? http://www.uarealt.net/megokon можно прочитать все мои статьи (более 300) и задать мне, Винокуру Владимиру Исаковичу, различные вопросы, интересующие моих Читателей.

Продолжаем разговор об ипотеке вообще (подробный перечень тем, которые мы затронули уже второй год в наших публикациях про ипотеку с номера 1302 приведен в номере 18?03) и, в частности, о Новом Законе ?Об ипотеке?, вступающем в действие с 1 января 2004 года, который и определит законы украинского ипотечного рынка.
Согласно моей договоренности с Читателем (см. номер 1803), которые упрекнули меня (справедливо ?упрекнули?) в некоторой ?увлеченности? теорией ипотеки, ее правовыми основами и банковскими технологиями, мы будем в каждой статье печатать некоторую подстатью под названием ?Я желаю взять кредит ? и купить квартиру?.
1. Сперва теория?.
Что мы уже ?прошли по Новому Закону?
1) В номере 1703 подробно разобрались с понятием ? Закладная.
2) С номера 1803 я знакомлю Читателя с важнейшим для них (Читателей) разделом. Разделом V ?Задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки?.
Этот раздел определяет отношение Банка и Заемщика в той ситуации, когда Заемщик по каким ? либо причинам (безусловно, уважительным) НЕ может даже выплачивать кредит.
Мои Читатели узнали из предыдущих публикаций:
- какие основания необходимы для обращения требования на предмет ипотеки;
- как Кредитор (Банк) может (иметь право) взять заложенное имущество в управление;
порядок уведомления Заемщика о наличии к нему претензий со стороны Банка.
В прошлом номере мы ?прошли? несколько статей Закона из Раздела V, определяющих ?поведение? Банка, который справедливо хотел бы вернуть одолженные у него (у Банка) деньги и проценты за пользование этими деньгами.
Статья 37 ?Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки?.
Статья 38 ?Право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки?.
Статья 39 ?Реалізація предмета іпотеки за рішенням суду?.
В статье 38 есть такой абзац:
?Одночасно з рішенням про звернення стягнення на предмет іпотеки суд з заявою іпотекодержателя вправі винести рішення про виселення мешканців, якщо предметов іпотеки ? житловий будинок або житлове приміщення?.
Еще в прошлом номере я обратил внимание своих Читателей на слово ?виселення мешканців?, т.е. принудительное (не добровольное) освобождение жилого объекта (помещения).
В ?старом?,т.е. еще действующим сегодня ?Жилом Кодексе? также было понятие ?Выселение?, которое было обосновано незаконным вселением в жилое помещение:
- в связи с окончанием действия договора поднайма;
- требованиям нанимателя по отношению к временным жильцам;
- самоуправным занятием жилого помещения;
- признанием ордена не действительным;
- прекращением трудовых отношений с предприятием, которое поселило граждан в служебных помещениях (общежитий)
- судебным или административным решением.
В действующем Кодексе есть статья регламентирующая выселение без предоставления гражданам иного жилого помещения.
Но выселение из жилья за долги ? новое понятие в нашей жизни. И в этом понятии нужно хорошо разобраться.
Будем ?разбираться? в следующем номере.
2. А теперь: ?Статья в Статье?
?Я желаю взять кредит?и купить квартиру?.
Мы намечаем этапы (шаги) действия семьи, желающей купить квартиру с взятием банковского кредита.
- Этап первый. Обдумывание, принятие решения (1803)
- Этап второй. Расчет.
Мы сделали допущение. Молодая семья, имеющая одного ребенка, решила купить квартиру стоимостью 30тысяч американских долларов. 15 тысяч они хотят взять в банке.
В прошлом номере я показал какие квартиры можно купить в Киеве и пригороде за 30 тысяч долларов.
Последний абзац был таким:
Как Вы думаете, уважаемые Читатели, какую квартиру я посоветую купить моим Клиентам: отличную однокомнатную, нормальную двухкомнатную, посредственную (почти плохую) трехкомнатную или четырехкомнатную, но в пригороде.
Никогда не угадаете. Я посоветую купить квартиру ? ликвидную. А почему?
Продолжаем.
Давайте рассуждать. ?Рассуждение? происходит, как правило, у меня в офисе вместе с Клиентами и их Родителями (Родители дают деньги и имеют ?право голоса?).
Во первых. Молодая семья покупает квартиру. Первую квартиру в своей жизни. Дай Б-г ? не последнюю! Мы надеемся, что ребята разбогатеют и купят себе лучшую, большую и более престижную квартиру. Другими словами, эту квартиру они будут со временем, скорее всего, продавать.
Во-вторых. Часть денег берется в кредит. Все ?хорошо?, пока хорошо. А если вдруг стало ?плохо?, например потерял работу (в прошлом номере мы говорили, что мои Клиенты работают по найму). Или кто-нибудь (не дай Б-г) заболел и нужны деньги на лечение. В этой связи молодая семья НЕ сможет даже выплатить кредит. Что же делать? Ведь Банк может обратить взыскание (требование) на квартиру и по ?соей? технологии (замечу ?законной технологии?) вернуть ?свои? деньги (об этом мы пишем в первых частях моих заметок). При этом семья может пострадать материально, т.е. не вернуть денег, вложенных в квартиру в виде ?Своих денег? и уже выплаченных Банку в виде кредита и процентов.
Должен заметить, что моим Клиентам такая ситуация даже не сниться ?в самых страшных снах?, т.к. я работаю с ними и Банками по специальной технологии и мои Клиенты-Заказчики не пострадают никогда (!).
Следовательно, квартиру нужно будет продать. А какую квартиру можно продать в самые сжатые сроки (продавать и возвращать долги нужно быстро, т.к. растут проценты и неустойки) и по максимальной цене. Желательно по продажной цене превышающей цену приобретения.
Такое условие желательно для приобретения альтернативного жилья для семьи и выполнить его можно только при одном условии ? высоколиквидной квартиры, т.е. той, которая быстро может быть продана по достойной цене.
Я советую такой семье приобрести хорошую однокомнатную квартиру, в хорошем доме, в хорошем районе, с нормальными соседями.
Если Вы посмотрите мою статью в номере 1903, то там приведено более тридцати факторов, влияющих на цену квартиры и на ее ликвидность.
Поэтому мой совет моим Клиентам таков: купить ликвидную однокомнатную квартиру, как можно быстрее ее выплатить, продать за большую цену и, уже без кредита, купить большую, т.к. к этому времени молодые люди станут старше, Государство наше укрепится, и мои Клиенты смогут купить большую и лучшую квартиру. И я, как их семейный Риелтор, помогу. Хотел бы заметить, что истинную ликвидность, не только на сегодняшний день, НО на весь период кредитования может определить только профессиональный Риелтор.
В следующем номере мы, вероятно, займемся денежными подсчетами.