ИПОТЕКА. Изменения в технологии рассмотрения возможности выдачи кредита.
«Недвижимость - Комфорт» №5 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ
(Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?.)
В номере 24?2003 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г.
На сайте Центра ??МЕГОКОН-В? www.megokon-v.com можно прочитать все мои статьи (более 300) и задать мне, Винокуру Владимиру Исаковичу, различные вопросы, интересующие моих Читателей.
И опять про ИПОТЕКУ (с номера 13?02).
В номере (3?04) я начал писать статью под названием 17 факторов развития ИПОТЕКИ, и мы ?прошли? 8 (Восемь) факторов:
1. Понижение размера процентной ставки
2. Увеличение срока кредитования
3. Увеличение размера кредита по отношению к стоимости залога.
4. Уменьшение суммы расходов по оформлению кредита.
5. Возможность включения расходов по оформлению кредита в ?тела кредита?.
6. Возможность применения индивидуальных схем выплаты кредита.
7. Развитие ипотеки на первичном рынке.
8. Позиционирование ипотечного кредитования как Риелторско-финансовой операции. Привлечение Риелторских организаций к оформлению кредита с разработкой Риелторской экспертизы.
ПРОДОЛЖАЕМ.
В Центре ??МЕГОКОН-В?? разработана Программа с участием нашего Центра, Банка, Строительной компании, Страховой компании, которые взаимодействуя друг с другом обеспечивают возможность Покупателю (Заемщику) построить достойное жилье, а всем другим Участникам ? получить достойную прибыль.
Риелтор ? профессионал, гораздо лучше, чем обычный ?общий? юрист подготовлен к работе с Клиентами. Я могу доказать значение Риелтора для развития и становления ипотеки в Украине, особенно на вторичном рынке. Чем раньше осознают эту истину Банки и Строители, тем скорее дополнительную и не малую прибыль они получат.
Я абсолютно убежден, что необходимо создавать специализированные предприятия, состоящие из работников Банка, Риелторской Фирмы и Страховой компании.
Такую мысль я высказал еще в 2002 году на одной из международных конференций.
Прошло время, более Года. И наконец. В Киеве открылась ПЕРВОЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ, в разработке технологии которого я принял непосредственное участие. Более того, я принимаю непосредственное участие в ее работе. И у меня (у Риелтора) есть свое законное место, т.е. офис в Банковском учреждении и я, Риелтор, совместно с Банкиром, Нотариусом (у него так же свой офис в Банковском учреждении) и страховщиком (как Вы уже догадались, у него так же свой офис в этом Банковском учреждении) совместно со всеми участниками этого процесса проводим операции по отчуждении объектов с предоставлением кредитов.
Что же это за Банковское учреждение, о необходимости которого я утверждал столь долго. И каким же образом материализовалась моя идея? Это специализированное Банковское учреждение называется: ИПОТЕЧНЫЙ ЦЕНТР ?УКРСИББАНК? на улице Владимирской 47, в котором располагается наш ипотечный офис.
9. Изменения в технологии рассмотрения возможности выдачи кредита.
Уважаемые Читатели! Я ведь не журналист, а в первую очередь Риелтор, Директор Центра недвижимости ?МЕГОКОН-В?. Поэтому темы моих статей (два раза в месяц с 1996 года) взяты из жизни. И поэтому я понимаю, как они (статьи) важны моим Читателям. С весны 2003 года (почти 2 года) я пишу об ИПОТЕКЕ, считая эту тему одной из наиважнейших. И мне звонят Читатели со своими вопросами и проблемами. Последнее время среди звонков есть и такие:
?Владимир Исакович! Вот Вы много пишите о работе с Банками. Но моя семья попала в тяжелую ситуацию. Брокер нашел мне квартиру, мы дали задаток, собрали документы обо мне, моей семье, о квартире, на которую дали задаток, и все это отнесли в Банк (название Банка, я Владимир Исакович, опускаю). Банку десять дней смотрел документы и отказал нам в кредите, т.к. официальный доход у меня с женой небольшой, а моего отца, у которого официальный доход большой не приняли, как Поручителя, т.к. он предпенсионного возраста. Мой задаток в размере 800 долларов США Продавец не возвращает, т.к. говорит, что это не его дело. Наш брокер уверяет, что виноват Банк, а он не виноват. Получается, что виноват Банк, но я не могу на него воздействовать. Что мен делать? И кто, по Вашему мнению, должен ответить, за мои пропавшие деньги, которые нам с женой достались очень нелегко??.
Есть звонки иного рода, в которых мои Читатели жалуются на то, что Банк не хочет взять в залог ту квартиру, за которую (по рекомендации) брокера они уже дали задаток: или есть ?вопросы? по документам на квартиру, или квартира продается по доверенности, или не полностью ясна ?история? перехода права собственности на квартиру ?из рук в руки?.
Банк себя перестраховывает и, по моему мнению, правильно делает.
Таких звонков становиться все больше. И, как правило, авторы звонков винят Банки. Я полагаю, что такая ситуация ?не есть правильной и объективной?.
Давайте разберемся.
Банки очень консервативные структуры и, наверное, это хорошо.
Страшно представить, что было, если бы Банки ежедневно меняли ?правила игры?, т.е. делали, то что захотелось в данную минуту их руководителям.
В отношении ипотеки Банки подчиняются, безусловно, Законам и Инструктивным материалам НБУ.
Эти материалы однозначно определяют перечень документов, который должен предоставить Потенциальный Заемщик (тот, кто желает получить кредит).
В перечень входят:
1) Документы по Заемщику (ориентировочно):
- копия паспорта;
- копия идентификационного кода;
- справка из психоневрологического диспансера;
- копии Свидетельств о рождении детей;
- копия Свидетельства о браке;
- справка с места работы с указанием официального заработка за последние 6 месяцев;
- сведения и документы по Поручителю (если он необходим).
2) Документы по объекту, который должен быть взят Банком в залог:
- копии паспортов Владельцев;
- копии идентификационных кодов Владельцев;
- справки из ЖЭКа;
- справки по отсутствию задолженности по коммунальным услугам;
- копии правоустанавливающих документов (оставить в Банке) и оригиналы этих документов (показать в Банке);
- справку ? характеристику БТИ;
- другие документы по объекту и личностям Владельцев.
Напоминаю, что Банк требует полный (!) комплект документов. Прав ли он? С позиции Банка ? конечно, ДА. А с позиции Заемщика ? конечно, НЕТ.
Что же произошло и почему такое ?разнопонимание??
Постараюсь объяснить причины.
Ипотека родилась не вчера. Еще до недавнего времени кредиты выделялись под залог объектов, которые уже (!) находятся во владении потенциального Заемщика, которому не составляло труда собрать все документы как на себя персонально и свою семью, так и на свою недвижимость, например, квартиру, которую необходимо передать в залог Банку.
Именно для такой ситуации и были разработаны Инструктивные материалы НБУ.
Прошло время. Кредиты стали выдаваться с одновременным приобретением жилье на вторичном рынке. Ситуации стала новой, а условия, практически, не изменились. Во всяком случаи в отношении перечня документов, которые нужно предоставить Банку.
А теперь поставьте себя на место Владельцев квартиры, которую хочет купить потенциальный Заемщик, т.е. лицо, одалживающее деньги у Банка. Уважаемые Читатели, разве передали бы Вы копии паспортов, оригиналы правоустанавливающих документов, побежали бы в ЖЕК и БТИ за справками, отвечали бы на вопросы Риелтора, если бы не были уверены, в том, что именно этот потенциальный Заемщик и есть Покупатель, Вашей квартиры?
Безусловно не передали и правильно сделали бы. А при какой ситуации можно передать документы?
Если подписан ?Предварительный договор? и нотариально удостоверен. Если передан аванс (не задаток, а аванс), а Покупатель и его Риелтор приняли (по соответствующему договору) на ответственное хранение правоустанавливающие документы .
Получается ?замкнутый круг?:
- Банк не примет к рассмотрению документы, пока не будет их полного набора и только тогда выдаст решение о возможном выдачи или не выдачи кредита;
- Полный набор можно получить только передавши Продавцу аванс без уверенности, что кредит будет предоставлен и аванс не пропадет.
Мои Читатели спрашивают, а кто же виновен в ?пропаже? аванса? Я, к сожалению, должен обозначить, что виновен Риелтор. А почему?
Инструкции НБУ составлялись без учета современной технологии предоставления кредита под приобретаемое жилье, т.е. без учета Риелторских технологий.
В начале статьи я писал об Ипотечном Центре ?УкрСиббанка?, который проектировался по технологии, разработка которой, производилась с моим непосредственным участием.
Главное достоинство и удобство Ипотечного Центра для Клиентов не только в том, что Банкир и Риелтор работают ?под одной крышей?, а в том, что они работают на стыке технологий: Риелторской и Банковской.
Я не настаиваю, что бы Кредитный комитет принял решение о безусловной выдаче кредита. Мне достаточно, что бы я получил информацию, о том, что служба безопасности и юридическое управление, изучив предоставленные документы по Заемщику и его семье НЕ НАХОДИТ ПРЕПЯТСТВИЙ (по документам) К ВЫДАЧЕ КРЕДИТА.
Безусловно! Еще нужно подобрать квартиру и она должна быть ?чистой?, кроме того и к Владельцам квартиры не должно быть ?вопросов?. Но на этом этапе ? я за все отвечаю!
Моих знаний и опыта с лихвой хватит, чтобы выбрать именно ту квартиру, по которой у Банка просто не может быть оснований, чтобы НЕ выдать кредит.
Так я работаю с Банками и пока (постучим по дереву и сплюнем через левое плечо) у моих Клиентов нет проблем.
Более того, после рассмотрения документов на Потенциального Заемщика и его кредитной истории , я получаю квоты на предельную сумму кредита и предельную стоимость квартиры. После этого легче искать требуемый объект обеспечения.
И если ?ТАКОГО? еще нет, то ?ТАКОЕ? должно быть.
Не редко ?камнем преткновения? при определении платежеспособности Клиента становится справка об официальном доходе, наличие которой есть обязательным условием.
Но, зачастую, эти сведения не совпадают с действительным финансовым положением Клиента. Таковы сегодня ?наши реалии?.
В этих случаях должен проявиться профессионализм работников Банка, которые заполняют анкеты, собирают сведения о Клиенте и делают заключение по платежеспособности, но не по ?виртуальным? балам (как во многих Банках), а по действительным показателям.
Наличие детей иногда становиться препятствием в предоставлении кредита. Так не должно быть. Необходимо применять продуманный механизм кредитования таких семей, которых (к счастью) большинство.
Более смело применять институт ?Поручительства?.
С учетом ?Поручительства? можно выдавать кредит даже НЕ работающему Заемщику или НЕрезиденту.
В следующем номере мы рассмотрим:
10. Изменения в технологии рассмотрение возможности для конкретного объекта недвижимости быть объектом залога.
11. Страхование при ипотечном кредитовании.
12. Предоставление Заемщику возможности предварительного ознакомления с кредитными документами для внесения в них согласованных с Банком изменений.
13. Применение технологий, исключающих потерю времени на поиск квартиры и задатка переданного под найденную квартиру.
14. Продуманность процедуры (технологии) проведения Договора купли-продажи с получением кредита.
15. Формирование у населения положительного образа Заемщика.
16. Предварительное ознакомление Заемщика с технологией реализации залога при невозможности дальнейшей выплаты кредита.
17. Увеличение количества публикаций в СМИ по теме ипотечного кредитования.
Если будут вопросы или пожелания, пишите в журнал, звоните мне. Мы открываем в Центре ?МЕГОКОН-В??ГОРЯЧУЮ ЛИНИЮ ДЛЯ КЛИЕНТОВ?244-44-84, 244-38-78-, 451-87-93, 228-12-09, 8-050-310-66-27.e-mail:megokon@freemail.com.uahttp://...@freemail.com.ua
http://www.megokon-v.com;
ОФИЦИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПЕРЕД КЛИЕНТОМ ЗА РЕЗУЛЬТАТ СДЕЛКИ!
ВИНОКУР Владимир Исакович
- Директор Центра ?МЕГОКОН-В?
- Советник Президента Ассоциации Специалистов по Недвижимости Украины
- Диплом о Высшем риелторском образовании серия КВ ? 17160151
- Внесен в Реестр Фонда Государственного имущества Украины на право осуществлять операции с жилой и нежилой недвижимостью на территории Украины -Сертификат ? 073.
email.com.ua
http://www.megokon-v.com;
ОФИЦИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПЕРЕД КЛИЕНТОМ ЗА РЕЗУЛЬТАТ СДЕЛКИ!
ВИНОКУР Владимир Исакович
- Директор Центра ?МЕГОКОН-В?
- Советник Президента Ассоциации Специалистов по Недвижимости Украины
- Диплом о Высшем риелторском образовании серия КВ ? 17160151
- Внесен в Реестр Фонда Государственного имущества Украины на право осуществлять операции с жилой и нежилой недвижимостью на территории Украины -Сертификат ? 073.