Два варианта приобретения жилья в кредит, факторы, влияющие на решение Клиента воспользоваться услугами банка .
«Недвижимость - Комфорт» №4 /1970.1.1/
Продолжаем публиковать серию статей под условным названием ?Я желаю ??Я ЖЕЛАЮ КУПИТЬ КВАРТИРУ.
/Продолжение. Начало всего цикла в номере 4 за 1996г. Ранее печаталась серия статей под названием ?Я желаю продать квартиру?./
В номере 24?2002 дан подробный перечень всех тем в статьях и их разбивка по номерам издания ?НЕДВИЖИМОСТЬ И КОМФОРТ? с 1996 г. Около 170 статей.
На сайтах Центра ?МЕГОКОН-В? http://www.megokon-v.realt.kiev.ua; http://www.uarealt.net/megokon, можно прочитать все мои статьи и задать мне, Винокуру Владимиру Исаковичу, различные вопросы, которые интересуют моих Читателей.
Статья в прошлом 2?03 номере вызвала определенный (НЕ малый) интерес моих уважаемых Читателей.
Она называлась: ?СЕМЬ ИСТОЧНИКОВ И СЕМЬ СОСТАВНЫХ ЧАСТЕЙ УВЕЛИЧЕНИЯ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ?.
В этой статье я пытался ответить на вопросы: ?почему так выросла стоимость жилья в Киеве в 2002 году? Будет ли она повышаться в 2003 году??.
Я отметил семь
1. Улучшение экономической обстановки в Украине.
2. Миграция граждан Украины особенна молодежи в Киеве.
3. Недоверие к доллару США.
4. Увеличение рынка ?семейной ротации?.
5. Увеличение количества объектов недвижимости, приобретаемых для сохранения и умножения капитала.
6. Уменьшение объемов вывоза денег с Украины.
7. Увеличение количества квартир, приобретаемых по схеме ипотечного кредитования.
Этот фактор один из самых значительных и весомых.
В течении последних десяти (!) номеров нашего издания ?Недвижимость и комфорт? я подробно рассказываю об ипотеке т.к. много и плодотворно (Слава Б-гу!) работаю с ведущими банками Киева.
1. Про ИПОТЕКУ я со своими Читателями веду разговор уже давно с номера 13'2002. А почему? Давайте вспомним мнение нашего Президента Леонида Даниловича Кучмы.
?При таких условиях я не вижу альтернативы с одной стороны, повышению покупательской способности населения, а с другой ? всестороннему развитию ипотечного кредитования. Это должна быть принципиально новая для нас внебюджетная система мобилизации средств населения, банков и корпораций. В ее создании вижу задачу особого экономического и социального значения?.
Мы не можем не присоединиться к этим словам, так как понимаем (НЕ можем НЕ понимать) значение ИПОТЕКИ для Украины в целом и для каждой семьи в отдельности.
Мои Читатели, то есть Читатели издания ?Недвижимость и комфорт? уже много знают про ипотеку.
· Немного истории (13'02);
· Правовые понятия:
- обязательства, кредитор, должник, солидарные обязательства (14'02);
- договор в гражданском праве, документ, сделка (15'02);
- двухсторонние сделки, письменные сделки, договор займа, кредитный договор (16'02);
- задаток, поручительство, неустойка, штраф (17'02);
- залог (18'02);
- потребительский кредит, цена и стоимость (19'02);
- рыночная стоимость (20'02);
- леквидационная стоимость (21'02);
· Схемы и группы ипотечного кредитования, программы ипотеки за рубежом (22'02).
2. При общении со своими Читателями, (благодаря изданию ?Недвижимость и комфорт?) по теме ?ИПОТЕКА?, я обнаружил для
себя несколько неожиданный аспект этой темы:
?Брать деньги в долг ?стыдно? или ?НЕ стыдно?.
Брать в долг стыдно ? это правда. Стыдно когда мужчина одалживает сто гривен на сапоги для ребенка или лекарство для жены, но одолжить ? 20?000 долларов США для приобретения квартиры для своей семьи не только не стыдно, но я бы сказал престижно и почетно.
Попробую пояснить свою мысль, может быть и странную, но во всяком случае ? мою.
Мне 56 лет (к сожалению) и я вырос и сформировался в ?совке?. Помню рекламу ?Денег в банке накопил и ? (что ? то там) купил?, т.е. сперва накопил деньги за долгие годы, а затем уже купил что ? нибудь хорошее.
Для начала. Одалживание денег в Банке ? это Кредит.
Одалживание денег для приобретения квартиры под залог этой же квартиры ? ипотечное кредитование или проще ипотека.
Всем не хватает денег. Умение брать и отдавать кредит один из факторов определяющих уровень бизнесмена и не только бизнесмена.
Нам следует знать, что нигде и никогда жилищная проблема без ипотеки не решалась. Не будет она решена и в Украине.
Кому же нужна ипотека? Многим. В первую очередь Заемщику, - он покупает квартиру.
Затем Строителю, Банкиру, Риелтору, Страховщику ? они зарабатывают деньги.
Образование одного рабочего места в строительной индустрии требует 5 ? 6 рабочих мест в других областях промышленности: производство строительных материалов, ремонтные работы, мебель, электробытовые товары и многое, а многое иное.
3. Ипотека имеет огромный социальный и экономический фактор:
· увеличивается число собственников квартир;
· снимается давление лишних денег;
· уменьшается инфляция;
· уменьшается безработица;
· улучшается социальная атмосфера.
В чем же причины низкого объема кредитов под покупку жилья:
1) Достаточно низкая кредитоспособность населения, примерно около 20% населения могут сегодня взять кредит.
2) Не все могут грамотно оценить свои реальные доходы и соразмерить деньги, которые сегодня тратятся на аренду квартиры и будущие платежи по кредиту. Как правило, это почти одни и те же суммы.
3) Отсутствует экономическая и юридическая культура населения.
4) Утрачено доверие к Банкам но многие не понимают, что в данной ситуации нужно не доверие Клиента к Банку, а Банка к Клиенту.
Кроме одного момента.
Семья может взять кредит и выплачивать тело кредита и проценты. Но ? случилось несчастье ? работа потеряна, заболел кто ? либо или что ? нибудь другое.
А кредит выплачивать семья уже не может. Вот тут начинаются проблемы. И многие представляют кредит, как некую ?удавку?, а я хочу с Банками, работающими со мной, вернуть ипотеке первоначальное древнегреческое значение: ?подпорка?, ?подставка?. И такое возможно, если применять предлагаемую мною технологию, при которой кредит не опасен, а нормален и естественен.
Что же сделать, что бы увеличить число кредитов, ибо это есть одна из основных потребностей сегодняшнего дня?
Что нужно сделать, чтобы повысить количество кредитов и превратить кредит в обычное дело?
1) Улучшить технологию кредитования, более тесно работать Банкам и Риелторам, как я работаю с несколькими киевскими Банками, с учетом требований сегодняшнего дня.
2) Государству в лице ВР, КМ и НБУ должно больше уделять внимание ипотеке, т.е. создавать механизм стимулирования кредитования.
3) Расширить доступ населения к кредитам за счет льгот и субсидий некоторым слоям населения.
4. Теперь главное.
Зачем я написал эту статью?
Занимаясь ипотекой, я пришел к выводу, что нужно создавать ? положительный образ Кредитора.
Кто такой Кредитор?
· Кредитор ? представитель социально- и экономически- активного слоя населения;
· Кредитор ? не лентяй, он труженик;
· Кредитор:
§ Работает;
§ Зарабатывает достаточно;
§ Удачлив;
§ Оптимист, с надеждой и уверенностью смотрит в будущее, как свой Семьи, так и своего Государства.
Таким образом, в свих публикациях и деятельности, я и создаю ?положительный образ Заемщика?.
5. Давайте уважаемые Читатели немного поговорим о схемах ипотечного кредитования в зависимости от рынка: первичного или вторичного.
5.1. Немного ?скучных? цифр (потерпите уважаемые Читатели).
Для более правильного понимания, я хотел бы сделать некий обзор первичного рынка Киева.
Сегодня в Столице новое жилье реализуют более 20 застройщиков и инвесторов, а также несколько крупных агентств недвижимости. При этом, несмотря на то, что ?киты? рынка ? холдинг ?Киевгорстрой? и компания ?Житло - Инвест? - за прошедший год не только не утратила своих позиций, но даже укрепили их, количество Застройщиков на рынке продолжает увеличиваться. Специалисты связывают этот фактор с высокой рентабельностью бизнеса и неуклонным ростом спроса на недвижимость. Ежегодная потребность Киеве в жилье составляет порядок 1 млн. кв. м, благодаря чему рынок в ближайшее время обещает оставаться динамичным. Кроме того, согласно проведенным исследованиям, 88% жителей столицы не удовлетворены жилищными условиями, а 44% предполагают решать жилищную проблему в течении ближайших пяти ? семи лет.
Объем рынка жилья в столице еще больше ? 1,3 ? 1,4 млн. кв. м в год (с учетом вторичного рынка). Спрос на дешевое жилье превышает предложение как минимум в два раза. Что, естественно, привело к повышению цен в этом сегменте рынка на 10 ? 15 % в течение только последнего полугодия. Одно-, двухкомнатные квартиры небольшой площади с приемлемой стоимостью квадрата, расположенные в таких районах, как Святошин, Харьковский, Троещина, сегодня ?уходят? буквально в первые месяцы после начала строительства.
Несмотря на то, что Покупатель на рынке нового жилья может выбирать из 80- 90 одновременно возводящихся объектов, предложение все еще отстает от спроса около 70% рынка контролирует вышеозначенный дуэт лидеров, возводящий в данный момент около 60 объектов в разных ценовых диапазонах: от самых дорогих индивидуальных проектов в центе по 4-8 тыс. грн. за кв. м до самых дешевых панельных на окраине по 1,5 тыс. грн за квадрат. Наибольший разброс цен на дома, расположенные в разных городских районах, от самого дешевого до элитного жилья. Цены тут колеблются от 1600 грн до 8800 грн. за квадрат.
Сегодня основными клиентами компаний, предлагающих жилье в новостройках, являются как конечные потребители, желающие улучшить свои жилищные условия, так и юридические лица, заинтересованные в получении прибыли. Однако поскольку юридические лица при покупке жилья должны платить 20% НДС, от которых частные инвесторы освобождены, компании-застройщики имеют дело, как правило, с первой категорией инвесторов.
Если два-три года назад инвесторы были представлены узким слоем предпринимателей, готовых инвестировать и покупать жилье сразу и за наличные, то сегодня основную массу инвесторов и покупателей (30-40%) составляет средний класс (о среднем классе мы говорили в прошлом номере), который улучшает свои жилищные условна. Рынок недвижимости - один из наиболее крупных. Только в прошлом году, по различным оценкам, обьем рынка составлял около 3 млрд. долларов США При этом, более 1 млрд, ежегодно "перерабатывается" только на киевском рынке недвижимости (включая, как жилую, так и коммерческую недвижимость). В Столице сосредоточены бизнесовые и государственные структуры, посольства и иностранные представительства. Киевский рынок недвижимости - лакомый кусок для Риелтеров, но в то же время -он имеет свою специфику и особенности.
Однако сегодня у столичных специалистов по недвижимости появился серьезный конкурент - строительные компании, самостоятельно реализующие свое жилье. Только в прошлом году в Киеве было сдано в эксплуатацию около 1 млн, кв. м жилья, не считая офисных, торговых, складских помещений. Клиента привлекают кредитами, современными планировками, недорогой ценой 1 кв.м жилья.
В столице произошел некоторый отток клиентов со вторичного рынка.
Примерно 20- 25% потенциальной клиентуры риэлтеров отдали предпочтение жилью в новостройках.
Их соблазнили новые квартиры улучшенной планировки, применение различных схем кредитования, поэтапная оплата строительства. К тому же новые дома, в которых можно купить квартиру, стали появляться не только на окраинах, но и центре.
Более активно пошел процесс покупки квартир в новостройках в этом году еще и по той причине, что сегодня новосел может выкупать квартиры в уже построенном доме.
Еще пару лет назад работала схема взноса денег до начала строительства дома, на что недоверчивый покупатель смотрел пессимистично.
Анализируя основные тенденции развития первичного рынка недвижимости, следует отметить, что раньше застройка велась в основном в отдаленных массивах города, за счет привлечения денег населения. В центре и прилегающим к нему районах строились лишь отдельные элитные дома.
Занимались таким строительством крупные строи
тельные компании, такие как Киевгорстрой, Познякижилстрой, Житлоинвест.
Среди строительных компаний наблюдается тенденция появления на рынке средних и мелких строительных компаний, деятельность которых направлена на строительство отдельных зданий и сооружений, не требующих большого капиталовложения - это реконструкция и переоборудование чердачных помещений под мансарды, перепрофилирование отдельно стоящих зданий, реконструкция подвалов и т.д. В последнее время наблюдается тенденция объединения строительных и инвестиционных компаний в ассорциумы, целью создания которых является проведение строительства и реконструкции объектов, требующих больших капиталовложений. В дальнейшем эта тенденция сохранится и будет динамично развиваться. Ярким примером такого объединения с привлечением бюджетных средств города является реконструкция Бессарабской площади. Несмотря на динамичное развитие первичного рынка жилья столицы, активно развивается и вторичный рынок. Анализируя вторичный рынок нельзя не вспомнить о том, что развитие рынка недвижимости начиналось именно с него.
Первичный рынок на сегодняшний день, конечно, обгоняет вторичный по некоторым параметрам, но как говорит пословица: "Стабильность признак мастерства" и вторичный рынок полностью соответствует этому смыслу. Вторичный рынок Столицы находится в стадии стабилизации.
В следующих номерах мы поговорим о вторичном рынке и о тесном переплетении вторичного и первичного рынков. Постараемся, что бы разговор был в свете кредитования, а точнее, ипотечного кредитования.